房地产项目进行成本控制的重要性及实施探析
● 黄艳蓓
摘要： 作为近些年投资热点的房地产行业，已由前期的暴利时期逐步转入低利润阶段，这也使得房地产企业面临着越来越大的成本危机，要想降低成本，提高企业的市场竞争力，就必须要进行有效的成本控制。本文针对房地产项目实施成本控制的重要性和意义做出论述，并从不同角度提出其进行有效成本控制的具体措施。
关键词： 房地产项目 成本控制 重要性 实施途径
房地产项目中的成本控制，指的是通过对开发中的投资政策、设计、承包、施工及竣工等各项目中包含的各阶段的成本实行管控，从而确保项目实施中的整体成本控制目标得以实现。实施成本控制是一项复杂的管理活动，所需时间长，范围广，且需要考虑诸多因素，其实际管理质量与企业的经济效益和当地经济发展息息相关，如果管理效率过于低下，质量控制不达标，很有可能影响企业的正常经营管理，为其发展带来更多不稳定因素。随着当前我国房地产事业的不断发展和完善，政府对房地产行业的宏观调控也不断加强，这样也对房地产项目的成本控制工作提出了更高要求。只有不断改进企业的成本控制手段，建立更为完善的成本管理体系，才能保证企业在房地产市场中的健康可持续发展。
取得时效非但不是攫取不义之财的制度构造，相反，却是一项“绿油油”的制度。［38］对物享有权利的人长期消极不行使权利，对物无权利的人却长期积极行使权利，衡诸二者，与其保护权利人的利益，不如保护实际支配人、占有人的利益，将更能发挥物的社会经济效用。可见，取得时效制度符合“绿色原则”追求的人与资源平衡，合理有效利用资源的理念，本质上属于国家对社会财富的归属与分配所作的一种强制性的物权配置。［39］129允许将被所有者忽略的财产交由他人使用，在一定程度上可缓解人与资源、环境容量的紧张关系，蕴含着“绿色原则”的法律理念，在《民法典》“物权编”中应予确认。
一 、房地产项目实施成本控制的重要性及意义
（一）增加企业经济效益
现阶段，大部分企业仍将传统的成本管理方式运用于房地产项目管理工作中。与过去的暴利时期不同，如今的消费者对房地产行业的了解越来越深，在考虑买房时会针对产品的知名度、房屋质量和物业管理等方面作更为细致的检验和考察。因此，企业在开展房地产项目工作时必须要更为细致，采取更加精确的成本管控。通过分析项目成本，可以看到企业获益所需要保证的最大收益及如何降低和节约成本，包括在采购过程和原材料使用过程中合理控制成本和利用资源等方面，对于市场份额的控制，更要求房地产企业不断提高自身的成本控制能力和自身管理水平，这样的成本控制工作能够有效保障企业收益最大化和成本合理化，降低管理投入，并进一步保证企业经济效益的稳定增长。
（二）提升企业管理水平
项目成本控制是企业管理的重要组成部分之一，能够有效反映出企业的实际经营状况。通过对项目进行成本控制研究，可以不断改进和提高企业的管理水平，提升其管理效率，最终达到优化项目资源配置的目的。基于成本管理角度而言，具体的成本控制工作包括严格审查施工组织设计，采取择优原则选择最佳施工方案，严格控制施工进度以及注重施工顺序的合理性，房地产企业在实施具体项目时，需要采用行之有效的成本控制方案来控制整个项目的进度和成本，在保障产品销售和质量的基础上事先做好设计研究，规范项目中的各项成本预算，做好参与项目员工的培训和审查工作。这样一系列的规范管理能确保项目实施严格按照目标成本和规划进行，从而更好地满足企业的管理需求并提升其管理水平。
诺贝尔经济学奖获得者、美国著名经济学家萨缪尔森曾说过，市场经济的最终两个主宰是消费者与技术。谁掌握了这两项，谁就能在市场中屹立不倒。海尔在三十多年的发展过程中，通过“人单合一”模式始终将用户需求放在首位，不断创新颠覆，最终为用户创造出深得人心的产品和服务，走在每个时代的前列，连续九年成为全球大型家用电器销量第一品牌。
（三）推动企业产业结构转型升级
成本预测是房地产项目施工阶段成本控制的重要基础，基于企业经营实际且科学合理的预测能够有效提高施工阶段成本控制的合理性和完整性，更有助于提升房地产项目的开发效益。在成本预测中，应当综合考虑中标价格、投标公司背景、机械设备租用、施工条件和进度以及项目人员的执行力度等多方面情况，同时，要考虑施工方案对成本费用可能产生的影响和风险要起诉，结合房地产项目实施地的实际情况正确预测施工方案所带来的成本支出变化。企业应加强对项目资金的全面预算管理，追踪和监督各个环节产生的各项支出，以保证预算部门把握整个项目预算的进展和执行情况。
二 、房地产项目进行成本控制的具体措施
（一）做好成本预测管理
作为我国社会主义市场经济发展过程中必不可少的重要推动力，房地产企业对我国社会和民生发展具有十分重要的意义。分析和研究房地产项目的成本控制，即能通过优化资源配置促进企业由传统的粗放型生产管理向集约型方向发展。目前的房地产行业利润难以维持在10%以上，在房地产业发展初期，由于土地和资本在市场化进程中欠缺规范操作，导致房地产业普遍存在粗放式经营现象，随着国家对非法竞争的深入管理，企业必须遵从市场规范才能获得土地出让权，而这也带来了更加激烈的市场竞争。因此，企业只有保持良好的成本控制，才能在市场竞争中赢取最大优势，实现自身产业结构的升级转型。反之，则会面临被市场淘汰的尴尬境地。
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（二）建立更为完善的项目成本控制体系
实施全过程的项目成本控制体系主要包括决策、设计、招投标以及施工阶段。在决策阶段，先对整个项目投资过程进行分析，作出充分结论和判断，包括土地开发支出、工程造价成本、建筑安装工程、当前经济形势、前期工程预算以及各类不可预见风险的成本预算等多个环节，策划书的内容就是整体的项目成本控制方案；设计部分，需要相关人员做好工程项目设计的招投标体系设计，加强技术方面的沟通交流，进行限额设计，比如规定好主户型为50-60平米的一居室、75-125平米的二居室和130-140平米的三居室，从而有效控制建筑安装成本。
其次，对于施工设计图纸中未确认或工程量清单中没有明确指明的潜在成本部分，也要结合施工组织设计作出具体的风险预测，从而提前预期成本失控风险。在这一阶段，房地产企业及其相关投资者也要充分考虑自身所处市场环境和地理位置，有效论证项目的可行性方案，做好资金流量及销售计划，对开发项目进行科学的财务分析，从而尽可能减少开发者的现金投入和资金成本。
其次，人工费用和机械费用的把控。在成本控制过程中要合理考虑和控制施工阶段的人员数量和质量，确保每一位施工人员的劳动价值能得到最大限度地发挥。不仅如此，还要更加合理地安排机械台班量，通过施工调配和组织等方式适当提高各种施工设备的实际利用效率，同时也要有目的性地针对一些施工工序缩短其相对应的工日消耗，进而降低房地产的整体投入成本。
（三） 对主要费用采取积极有效的成本控制措施
首先，材料费用的控制。对于材料部分虽然提前作出预测，实际施工过程中仍要根据具体情况确定合理的材料用量，按照定额检测材料的消耗量并严格执行物料的限额领取，尽可能在该阶段选择相对节能和节约的施工材料，施工技术和施工工艺也要以耗材较少为标准来进行。同时，材料采购单位要针对市场行情作出详细调查和制定合理方案，在确保材料质量良好的情况下对比和选择性价比最高的材料供应商进行合作，并按照实际施工位置选取合适的运输交通工具，尽可能减少材料运输成本。
对于招投标阶段，项目参与人员必须加强对招投标工作各部分内容的监控，严格审核参与项目单位的信用度和经济状况，规范对标底的审查，合理规避投标单位盲目低价给工程结算带来的困难，以及决策失误带来的风险；最后在施工部分，建设单位的成本控制和工程部门要同监管单位共同完成与施工单位的项目合同条件、承包方式、承包内容、合同总价及预测供应单价等各类注意事项的交接工作，按设计规定和技术规范严格进行施工，确保建设单位造价人员定期到施工现场监督工程进展状况，及时掌握施工单位的合约旅行情况，控制好建筑材料和施工设备的使用成本，从而把控好该阶段的成本预算。
（四）做好营销成本控制管理
房地产项目的营销过程是项目开发价值最终实现的最关键环节。项目经过前期规划、施工建设和收工验收之后对楼盘的营销就成了体现其成本控制成果和实现项目利润的最终部分，尤其就房地产销售来说，前期阶段广告预算大致应当为楼盘销售总金额的1%-3%。一般而言，企业在项目进入销售之前就需要聘请专业的营销策划和广告公司进行宣传，比如户外宣传活动、电视广播、报纸传单等，这部分的成本控制就需要营销部门在精确市场调研后做好方案编制工作，从而提出最合理、最经济且成效显著的营销策划和广告宣传方案。
接着，建造售楼处和样板间装修这类的售楼成本比重也是需要好好考虑的一项重大投资，企业和策划营销团队在销售环节中应当根据科学的方案编制出最合理的费用预算，既要反映出销售项目的文化内涵和规模档次，也要避免追求奢华而带来的成本支出增加和利润空间缩小。
三、结束语
综上所述，只有不断改进和完善房地产企业的项目成本控制手段，建立更为健全的成本控制体系，并在坚持成本控制的原则下积极开展对房地产项目成本全程控制的策略研究，才能保证企业有效降低成本失控风险，并在保证项目质量的前提下实现最佳成本控制工作。
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参考文献：
［1］房地产开发项目成本管理［J］.魏庆森.价值工程.2017（10）.
［2］浅析新经济形势下的房地产成本管理［J］.赵自军.财经界（学术版）.2017（05）.
［3］SR集团房地产开发项目全过程成本管理研究［D］.李运来.天津工业大学.2017.
［4］房地产开发企业成本控制研究［J］.朱艳艳.知识经济.2018年20期.
（作者单位：广西保利置业集团有限公司）
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