梁亮
身份证号码：45270119810913xxxx 广西南宁 530000
摘要：本文以广西合浦县为研究对象，按乡镇为单位，通过分析近三年相关经济数据，测算得出理论上调幅度的基础上，结合各乡镇经济社会发展水平与县域平均水平的差异情况，将县域征地补偿标准修正到各区域。对划分区域的征地补偿标准进行更新调整，平衡测算结果。
关键词：征地统一年产值；更新调整；平衡
前言
根据《广西自治区国土资源厅关于开展征地统一年产值标准更新工作的通知》（桂国土资发〔2018〕18号）中 “为保证征地补偿标准的现势性，原则上每2-3年需对征地统一年产值标准和区片综合地价进行调整”的要求，对合浦县现行征地补偿标准进行更新调整。调整后新的征地统一年产值标准对做好群众征地补偿、维护被征地农民权益，构建和谐社会具有重要现实意义。
1现行征地补偿标准
合浦县现行土地征收标准为2016年公布的征地统一年产值标准，合浦县现行征地补偿标准划分为6类区域，辖县域范围内15个乡镇集体农用地。
表1-1 现行征地补偿标准
2区域概况
合浦县为北海市辖县，位于广西境内东南部，与广东区廉江县相邻。行政区域面积约2762.17平方公里。2014年末人口105.66万。
合浦县地处桂南丘陵区东部，为广西海拔最低的县。境内北部为丘陵区，西南部为南流江三角洲，中、南部为台地。其中海拔100米以下的平原、台地和低丘陵地占总面积的92％。气候属亚热带季风型海洋性气候，日照较强，雨量充沛，为典型农业县。2017年，合浦县实现地区生产总值248.63亿元，县财政收入12.41亿元，城镇居民人均可支配收入31217元，农民人均可支配收入12512元。
3测算原则和依据
3.1遵循原则
3.1.1维护被征地农民合法权益原则
更新调整后的征地补偿标准要与本地当前经济社会发展水平相适应，确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低。
3.1.2同地同价原则
在同一区域内，相同土地类型的不同宗地征地补偿标准相同，且不因征地目的及用途不同而有差异。
3.2更新调整依据
根据《广西自治区国土资源厅关于开展征地统一年产值标准更新工作的通知》（桂国土资发〔2018〕18号）和《广西壮族自治区国土资源厅办公室关于印发广西壮族自治区征地补偿标准更新调整技术要点的通知》（桂国土资办〔2018〕218号）的规定。
4测算过程
4.1区域划分
以乡镇为单元，综合考虑地形、地貌、区位、主要农作物类别及多种经营水平等因素，采用综合判定法，将合浦县乡镇划分为3个区域。
表4-1 区域划分情况表
4.2理论上调幅度测算
此次更新调整在2016年标准基础上，通过对该县近三年人均GDP、农民人均纯收入、城镇居民最低生活保障水平、城镇职工基本养老保险缴费标准、人均耕地、居民消费价格比上年上涨幅度的年均变动幅度赋予相同权重，采用加权求和法计算年均理论上调幅度，以3年为调整周期计算得出理论上调幅度。基本公式为：
A=[(|A1|×i1+|A2|×i2+|A3|×i3+|A4|×i4+|A5|×i5+|A6|×i6+1]3-1
式中：A为县理论上调幅度；
A1、A2、A3、A4、A5、A6分别为人均GDP、农民人均纯收入、城镇居民最低生活保障水平、城镇职工基本养老保险缴费标准、人均耕地、居民消费价格比上年上涨幅度的近三年年均变动幅度；
i1、i2、i3、i4、i5、i6分别为A1、A2、A3、A4、A5、A6的指标权重，i1+i2+i3+i4+i5+i6 =1，i6=0.7，其余指标权重相同。
表4-2 合浦县各测算指标上涨幅度
数据来源：合浦县统计局
通过上述数据，可计算合浦县理论上调幅度为12.44%。
4.3县域内各区域上调幅度确定
4.3.1区域上调幅度测算
1、测算区域征地补偿标准。在综合考虑区域间的人均耕地、农民人均纯收入、社会经济发展水平等因素与县平均水平进行对比，选择并确定区域条件修正因素，根据各因素的差异程度确定修正系数，对县域征地补偿标准理论上调幅度进行修正，测算出各区域征地补偿标准。县内各区域征地补偿标准按以下公式计算：
Vq= Vt×（1+A+k）
式中：Vq表示区域征地补偿标准；
Vt表示原有区域征地补偿标准；
A为县理论上调幅度；
k 表示修正系数。
4.3.2修正因素和系数的确定
1、确定修正因素
修正因素主要考虑土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素与县平均水平进行对比。
采用综合系数确定因素的修正系数，修正系数最小为-0.05，并以此为基础向上修正。
表4-3 测算单元统一年产值修正因素说明表
注：以上数据以采用2017年统计为主，1、修正系数主要通过特尔菲专家打分法确定；2、区域距离县城中心的距离采用该区域内所有行政村距离县中心距离的平均值；3、城镇居民最低生活保障金主要参考县城镇居民最低生活保障金的基础上，根据当地城镇居民支出水平确定。
注：以上数据以采用2017年统计为主，1、修正系数主要通过特尔菲专家打分法确定；2、区域距离县城中心的距离采用该区域内所有行政村距离县中心距离的平均值；3、城镇居民最低生活保障金主要参考县城镇居民最低生活保障金的基础上，根据当地城镇居民支出水平确定。
注：以上数据以采用2017年统计为主，1、修正系数主要通过特尔菲专家打分法确定；2、区域距离县城中心的距离采用该区域内所有行政村距离县中心距离的平均值；3、城镇居民最低生活保障金主要参考县城镇居民最低生活保障金的基础上，根据当地城镇居民支出水平确定。
4.3.3测算各区域统一年产值
根据国家及自治区相关文件要求“县域各相邻区域间征地补偿标准的差异控制在5000元/亩以内”，结合县征地补偿标准理论上调幅度及乡镇反馈意见，在上述步骤测算出来的各测算单元综合修正系数进一步控制各区域修正系数。结果如下
表4-4 本轮合浦县各区域征地补偿标准测算成果表
5测算结果及建议
5.1与现行的征地标准的比较
根据县自然资源局、征地办等部门提供征地平均补偿水平，将新更新调整的征地补偿标准与原征地补偿标准进行了平衡分析。新测算的最低与最高征地补偿标准为41802元/亩和46763元/亩，新测算的加权平均征地标准为43323元/亩，按照近三年合浦县征地实际情况，合浦县农用地现行实际平均征地标准为43012元/亩（扣除奖励金）、农用地征地补偿最低水平36288元/亩，可见新测算征地补偿标准结果高于现行的补偿标准。符合有关文件规定，符合合浦县国民经济发展水平，维护了农民权益，实现与现有征地标准相互衔接的要求。
5.2应用建议
1、此次更新调整的合浦县统一年产值标准适用于县域内征收集体农用地。
2、此次更新调整的统一年产值标准只包含土地补偿费和安置补助费，不含地上附着物补偿费和青苗补偿费，征地中涉及的地上附着物补偿费和青苗补偿费按照当地有关标准另行计算。
参考文献：
[1]土地管理法；第四十七条[Z]。
[2]广西壮族自治区国土厅关于开展征地统一年产值标准工作的通知[Z].桂国土资发〔2018〕18号。
[3]广西壮族自治区国土资源厅办公室关于印发广西壮族自治区征地补偿标准更新调整技术要点的通知[Z].桂国土资办〔2018〕218号。
[4]农用地估价规程.GB /T1006-2003。
[5]刘建斌；山西省沁水县征地统一年产值标准测算方法 《华北国土资源》 2007年04期。
作者简介：梁亮（1981-），男，广西防城人，本科学历，长期从事土地规划、利用、评价等方面的研究工作。
论文作者:梁亮
论文发表刊物:《房地产世界》2019年5期
论文发表时间:2019/9/16
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