苗艳
济源市房地产管理局 河南济源 459000
摘要:随着城市化进程的加快，我国各个领域都取得了较快的发展，尤其是房地产行业，房地产已经逐渐发展成为我国国民经济的支柱产业，也推动了我国经济的快速增长。然而，在房地产经济蓬勃发展的同时，我们也要清醒地认识到房地产管理体制中存在的问题，包括管理方式单一、员工综合素质较低以及执行力不高等问题，其中法律问题最为重要。基于此种情况，本文着手于房地产管理体制运作中存在的问题，站在法律的角度上和企业自身的立场上进行分析，提出了一些加强房地产管理的措施，以期推动房地产行业快速发展，促进我国经济蓬勃发展。
关键词：房地产；管理体制；问题；法律思考
引言
随着我国经济的不断发展与进步，经济也随之进入新常态发展模式，房地产行业也进入了新常态时代：挑战与机遇、转型与坚守并存。房产先天优势的刚性需求对可持续发展有着极大的促进作用，对于那种只做房地产，就能暴富的阶段已经不复存在。所以解决新形势下房地产企业，在经营过程中所出现的问题，对企业内部控制体系就要在一定程度上进行创新改革，对企业内部也要加强管理与监督，从而降低企业的经营成本，延续企业在竞争中的优势，这样房地产企业才可以更好的适应市场竞争的环境和局面。
1.房地产管理体制存在的问题
1.1房地产行业立法工作发展滞后，行业管理力度不足
现阶段，我国房地产经济管理仍以各级政府实施的宏观调控为主要方式，适用于房地产经济管理的法律规范体系尚不健全，无法有效满足行业管理需求。众所周知，宏观调控制度是政府针对国民经济某一领域出现的具体问题而制定的具有针对性的政策指令，从法律角度看宏观调控政策属于政府抽象性行政行为，相关制度的落实不受法律强制性的保护。结合我国当前房地产经济发展情况来看，我国房地产经济发展复杂性明显提升，传统依靠宏观调控措施开展的行业管理己无法有效解决行业发展中出现的新问题新困难；而与房地产经济管理配套的法规体系发展相对滞后，行业发展中存在的突出矛盾无法通过法律途径有效解决，行业管理陷入了尴尬境地。
1.2政府对房地产行业的管制过多
长期的计划经济导致我国房地产行业在整个运作的过程之中受到了政府的严格管制，尽管在管理机制中，政府的管理能够有效地促进房地产行业的快速发展，实现各种土地资源的优化配置以及利用，但是随着改革开放的不断落实，政府过多的管制严重影响了房地产行业在市场经济的快速发展。同时，在全球化趋势不断加剧的今天，市场经济发展的内容以及模式产生了较大的变化，如果过于注重政府的管制以及引导，就会影响房地产行业自身市场经济体制的完善建立，这种较为传统的管理模式以及体制也难以保障各种房地产资源的合理利用。
1.3房地产行业引导工作缺位，管理方式相对单一
我国现行房地产经济管理体制主要采用限制性命令方式规范行业方向和企业经营行为，相关工作旨在通过对行业发展设置相应红线来实现管理目的，过于重视对房地产经济发展的负面禁止”而忽略对行业发展的正向引导”在一定程度上影响了我国房地产经济管理的发展水平与实践效果。从当前我国房地产经济发展面临的困难来看，行业发展呈现的模式单一、缺乏创新等问题很难在负面禁止”的行政命令式管理体制下有所改善。房地产经济从业企业在转型升级过程中的不断试错与探索急需我国相关管理部门通过正向引导”的激励性政策加以推动，而我国现行房地产经济管理体系中行业引导工作的缺位，无疑对此产生了极大的负面影响，房地产经济管理工作实施效果也因此大打折扣。
1.4缺乏统一的行政管理体制
不同地区在对房地产行业进行管理的过程之中，实际的管理范围、管理条件以及管理基础差异较大，因此在设置相应的管理机构以及相应的管理内容时必须要结合实际情况进行科学的调控以及管辖。但是许多地方没有立足于自身发展的长远需求，结合自身在房地产管理体制过程中所存在的不足进行分析，实际的管理效率以及管理水平较低，难以真正地规范不同管理机构的言行举止，无法发挥行政管理体制的作用。
1.5房地产行业的风险评估环节薄弱，缺乏执行力
传统住宅在面临着拐点的问题，企业围绕不同地产业态进行多元化的发展，在企业运行过程中，要对内控问题进行重视，最重要的就是要重视房地产市场的各种风险问题。首先，房地产企业内部的风险评估体系制定不够完善，对于市场中出现的问题和风险不能及时有效的进行风险预警的相关提示，一定程度上不能进行有效的应对风险。其次，对于企业内控缺乏控制意识的问题，主要就是出现在民营企业中，民营企业缺乏有效的执行力，而且，目前在我国多数的企业管理中，大部分的企业管理者不能对企业内控控制进行全面的认识和了解，很大程度上忽视了企业内控控制体系的重要性和必要性。
2.加强房地产管理的措施
2.1完善房地产经济发展立法工作
要结合我国社会主义法制建设实际需求及当前我国房地产经济发展中存在的突出问题，有前瞻性的开展相关立法工作。一方面，要在我国经济法体系中充实关于房地产经济发展调控的法规体系，逐步建成较为完备的房地产法律规范体系，为我国房地产经济的法制化发展奠定基础。同时，要加强与房地产相关的司法实践探索，通过制定司法解释、发布指导案例等方式指导地方各级司法部门灵活使用相关法规，促进我国房地产经济产业健康发展。
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2.2建立完善的经营管理体制
我国的房地产管理体制之所以会存在诸多问题，主要在于该行业自身的市场调节能力较差，同时地方政府与中央政府之问还存在许多的代沟，难以实现两者的有效互动，实际的信息沟通渠道存在诸多的障碍。对此，为了促进房地产行业的快速发展并突破管理体制之中所存在的各类不足，首先，我国中央政府必须要加强与地方政府之问的联系以及沟通，提高现有的监督以及管理力度，针对房地产行业在市场运作中所存在的各类不良行为进行严格的监督以及管理，以此促进房地产行业经营与管理能力和水平的提升；其次，作为房地产行业资深的管理者来说，需要深入解读现有的法律法规以及行业内部的管理规章制度，结合我国的实际国情建立内部管理机制，实现自身的市场化运作；最后，地方政府以及相关的管理部门需要出台相应的地方性法律法规，推进房地产管理体制的落实，实现房地产行业的规范化以及合理化发展，保障法律规章制度能够实现应有的作用和价值。
2.3积极加强经营管理力度
为了保障房地产行业以及企业在经营管理的过程之中实现自身的顺利运作，首先，管理者必须要建立完善的评估机制以及系统，结合员工的工作情况对其进行科学且公正的评价，以此来调动员工的工作积极性，保障员工能够在各自的岗位上将个人发展与企业的发展相结合，充分地发挥自身的价值和作用；其次，管理者还需要将管理机制与现有的经营机制相结合，建立完善且科学的奖惩制度。作为房地产行业管理体制的重要推动者，管理人员必须要结合经营管理的实质要求，不断提高自身的管理质量；最后，房地产企业管理人员要突破传统经营管理的模式，从整体上促进人力资源管理效率和水平的提升，提高工作人员的专业素质。快速发展起来的房地产，如果还局限于陈旧的传统观念和思维，势必会让国民经济发展受到负面影响。因此房地产事业需要进行相应的创新，分割市场并进行细化，从而全面发展房地产经济，创新性的提升房地产发展事业项目空间至关重要。
2.4建立完善的财务管理制度
首先，房地产企业的内部管理部门以及财务部门需要立足于我国法律法规以及行业内部规范的实际要求，通过对企业自身经营管理状况以及财务管理水平的深入分析，站在管理者的角度，了解房地产企业在实际运作过程之中的财务管理活动开展状况。针对财务管理活动的内容以及形式制定科学合理的规范依据，梳理现有的财务管理规章制度以及相应的管理流程，将该行业的管理制度与不同的管理工作以及财务管理环节相结合，以此来更好地落实财务管理活动，提高财务管理水平和效率。其次，一个完善的财务管理制度还能够避免房地产行业在管理过程之中出现各类风险，实现企业的稳定运作。最后，在建立财务管理制度的过程之中，企业必须要完善其他的辅助管理制度，实现财务管理制度与其他制度之间的协调以及平衡，促进企业整体管理制度的优化升级，更好地实现企业管理资源的优化配置和利用。
2.5增强企业内部控制的考核机制及激励机制
合理的对房地产企业内部员工进行考核机制与激励机制能够提高企业员工对工作的积极性与上进心，防止企业员工对工作懒散懈怠。房地产企业通过定期定量的对企业员工进行考核，建立成熟的内部控制考核机制，利用完善的综合评价体系，对企业员工实行奖惩结合机制。对于综合素质能力较强并且考核成绩较高的员工实行合理的奖励制度，对于综合能力弱并且考核成绩差的实行严厉的惩罚制度。坚决严肃处理行为懒散，综合素质较差的内部员工。有过必罚，有功必奖，鼓励房地产企业内部员工对工作的积极性，使企业员工时刻为企业贡献自身的价值。
2.6建立内控控制风险预警机制和应急处理机制
房地产行业在市场经济中存在的风险比较大，建立内控控制风险预警机制和应急处理机制可以避免在经济上的重大损失，对企业内部管理的不严格的环节，可以通过科学的手段进行分析，在分析过程可以结合房地产企业自身的情况和企业会计环境，在预测和量化企业中会出现的风险，要结合定性和定量的方式，进行企业中经营行为信息的收集工作。同时结合企业的配置规划资源，从而检测突发的事件并建立相关的预警体系，一定程度上解决突发事件，使企业经营的风险最小化。
2.7提升房地产企业人员综合素质
房地产企业全体员工素质水平，对企业内部控制是否有效运行有着直接的关系。因此，房地产企业在一定程度上要努力提升全体员工的综合素质。房地产企业要有计划地对员工进行专业知识、业务管理等方面的培训和指导，从而提高业务水平和工作能力，一定程度上提高内部控制意识。要加强管理人员、关键岗位人员职业道德教育和业务培训，从而促进工作能力的提高，推动员工对工作的积极性和主动性，减少在业务处理中的技术错误。房地产企业也要根据员工实际情况对管理人员和重要岗位的人员实行体假和轮岗制度。会计人员承担着监督经营者及其他参与经营活动人员执行会计控制规范的责任，会计人员的作用发挥得如何，关系到内部控制制度实施的成败。房地产企业也要努力提升会计人员、内部审计人员的综合素质与修养。
结束语
在房地产经济飞速发展的今天，加强房地产经纪管理、促进相关管理举措的升级调整不仅有利于行业的健康发展，也对拉动我国国民经济、维护我国社会稳定具有不容忽视的重要意义。我国各级政府、相关行业组织及房地产经济从业企业应紧跟形势变化，从促进房地产经济健康发展、维护我国经济社会发展稳定的的大局出发，积极推动行业管理模式创新，完善相关管理制度及政策法规体系，以更加科学严谨的态度加强房地产经济管理力度，为行业发展及我国国民经济建设作出新的更大贡献。
参考文献:
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[3]韦海霞.房地产企业内部控制存在的问题与对策探讨[J].经济管理:文摘版，2016(5)
论文作者:苗艳
论文发表刊物:《防护工程》2018年第11期
论文发表时间:2018/10/10
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