摘要：对于房地产企业预售业务的涉税处理问题，会计准则和税法没有一个明确统一的规定，使得房地产企业的预售业务在会计与税务的处理上存在着较大差异。与现销等传统的销售方式相比，预售业务备受青睐。然而，在房地产企业预售业务的处理上，会计准则与税法的规定并不一致，这对日常的会计核算工作造成不便。
关键词：房地产企业； 预售模式； 财务工作； 税务工作
引言
近年来，房地产行业迅速发展，预售方式成为现代房地产企业采取的主要的销售方式。预售业务的兴起主要是由房地产企业自身特点所决定的。与一般工业企业相比，房地产企业具有商品价值高、建设周期长、经济往来复杂等特点。通过预售业务，有助于缓解企业的资金压力，满足其资金需求。
一、房地产企业预售模式下的财务工作
1. 收入的确认
在房地产企业的开发过程中，会出现两种销售模式，一种是现房的销售，一种是期房的销售（即预售），在销售过程中就会出现钱款的收取等业务行为。预售模式下，确认收入是财务工作中的重要环节，也是一个重要的时间节点，如果掌握不好会在税收过程中产生风险。在商品房实际交付给购房者（且购房者对此验收确认）之后，应该确认商品房销售收入。当开发商向购房者发出入伙通知，但购房者在合理期限内不来办理相关验收、入伙手续时，在该约定期限届满时，相关风险转移，可以确认收入。在这之前，即使收取了客户的部分房款，但房屋的实际风险没有转移，还是不能确认收入。
2. 财务工作中的合同判断
财务工作中的合同有很多种类，履行合同的过程也会出现很多问题，确保财务工作中合同履行的真实性和可靠性，财务人员通过专业知识对合同履行情况做出判断，执行相关付款事宜，是财务工作中的重要环节。房地产商在预售前主要是开发商与各供应商签订的采购合同，施工合同，专业分包合同，财务人员处理付款事宜，需要仔细核对付款明细与合同签订履行情况是否一致，需要相关的职业判断，保证每一笔对外支付的款项都是项目真实合理有依据的成本，确保日后的土地增值税和企业所得税的清算工作顺利进行。
二、房地产企业预售模式下的税务工作
2016年5月开始实行“营改增”的税务模式，房地产企业的税务工作发生了很大的变化，房地产企业在预售模式下更要对企业的增值税、土地增值税、企业所得税这几大税种加大重视，及时应对发生的问题。
1. 增值税的处理
“营改增”后房地产行业原有的税务管理模式将面临巨大变革，按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。选择一般计税的项目，与供应商签订购销合同时，需注意让对方提供增值税专用发票，以用于项目的增值税进项抵扣，减少项目增值税税负成本。
2. 土地增值税的处理
土地增值税的处理方式遵循最根本的税务处理方式，对于转让的国有土地使用权以及地上的所有建筑物的单位和个人，当其进行转让房地产时所进行的一种增值额征收的一种税务，当房地产企业符合销售房屋缴纳土地增值税的条件时，就要按时缴纳土地增值税。房地产企业需要先对应该缴纳的土地增值税的税额进行计算核对，对房地产企业的销售增长额要做到及时更新，而增值额需要先计算出该项目的成本开发等费用，但是在销售时房地产项目还未竣工，所以成本核算工作无法完成，土地增值税也就无法计算出来。对于这种情况土地增值税的暂行条例有先关规定，纳税人在房地产项目全部竣工前无法结算涉及成本的相关款项，导致无法进行土地增值税的计算可以先预征税款，待此项目全部竣工后再进行结算多退少补。营改增后转让房地产所产生的土地增值税收入不再含增值税销项税，适用增值税一般纳税方法。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
3. 所得税的处理
房地产企业在预售模式下的财务处理是企业财务工作的重点，为了进一步规范房地产企业的税收管理工作，加强所得税的日程管理，我国的税务总局特别为了房地产企业的税务征收问题做出了规定，关于加强房地产企业预售模式下的税务监管给出了相关处理办法。房地产企业的开发、建造住宅、商业用房和其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，关于这些建筑需要在预售时先按预计计税毛利率分季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税收成本后再行调整。房地产企业预售模式下的所得税处理更需要细致有条理的分类处理，做好监管，防止房地产企业因为税务工作不够完善而漏缴不缴所得税款项。在建设过程中产生的贷款利息应该在最初就确定好是费用化还是资本化，一旦确定不要随意变更，对于项目可售面积和非可售面积的成本要做到合理分摊，才能平衡好所得税和土地增值税这两大税种可扣除成本的确认。
三、改进房地产企业预售业务会计处理的建议
如何能既满足会计准则的要求，又能真实地反映纳税义务，是解决房地产企业预收账款会计处理与税法处理差异的关键。选择何种处理方法，应该考虑诸多方面的因素。
（一）加强监督，协调会计和税法账务处理的差异
会计准则和税法的规定从不同立场出发，反映企业的经营活动和社会责任，二者存在的差异本质上是由房地产行业的特殊性所决定的。房地产企业是高收益、高回报的行业，也与人们的生活息息相关。尤其在近年房价飙升的情况下，更需要国家通过税收这种最直接、最有效的方式进行监管。监督企业切实履行社会责任，依法纳税，对于整个社会有着积极而深远的影响。因而，会计的账务处理也应如实记录和反映房地产企业各期缴纳税金的过程。笔者认为，可以将会计准则要求下的方法加以改进或补充，以满足房地产行业这种特殊行业的会计核算的要求，协调会计和税法账务处理的差异。
（二）采用“待摊费用——预缴税金”科目核算
对于营业税和土地增值税的账务处理，可以借鉴税法对所得税的规定，引入“待摊费用——预缴税金”科目核算。“待摊费用”是指已经支出但应由本期和以后各期分别负担的各项费用。依照税法的规定，提前确认收入不能很好地反映企业的权责关系，也会造成会计处理混乱。另外，应交税费将在资产负债表中以负数列示，会使得信息使用者产生多交税的误解，即不能准确地反映企业的财务状况。如果采用“待摊费用——预缴税金”科目进行核算，把上交的税金作为一项特殊的资产摊销，与“应交税费”这项负债科目相匹配；同时，此科目体现“长期性”，把当期缴纳的税金看作预缴的税金，既可体现企业在当期真实地履行了纳税义务，又可体现履行纳税义务的行为待到未来收入确认时才得以真正实现。既不违反收入确认的原则，又能展现纳税业务。
四、结语
房地产企业预售模式下的财务工作和税务工作都是企业运行中必不可少的一个环节，对于整体税负较大的房地产行业来说更是显得尤为重要，税务筹划对应的财务安排使房地产企业的健康稳定运行，房地产行业受到政府的正常和社会环境变化影响很大，税务筹划工作需要上升到房地产企业的战略思考，注重日常的财务和税务工作，才是给房地产企业预售模式下一个更加有有利的营销环境。
参考文献：
[1]杜冉.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].时代金融，2015.
[2]李欣桐.我国企业收入准则趋同国际新收入准则的思考[J].中国乡镇企业会计，2016（3）：20-21.
[3] 解伟霞.新收入准则下建筑业会计核算的变化及影响的思考[J].财会研究，2017（10）：33-34.
[4]韩清阳.“营改增”对房地产企业财务管理的影响及对策分析[J].财会学习，2017.
[5]曹海鹰.房地产企业税务筹划与税务风险分析[J].纳税，2018.
论文作者:杨妍霞
论文发表刊物:《基层建设》2019年第14期
论文发表时间:2019/7/30
标签：房地产企业论文; 增值税论文; 税务论文; 工作论文; 税金论文; 土地论文; 税法论文; 《基层建设》2019年第14期论文;