宾阳县城镇低效用地再开发潜力测算及建议
● 姚静林1，全 坚2
（广西国土资源规划院，广西 南宁 530028；广西国土资源厅整理中心，广西 南宁 530022）
［摘 要 ］为掌握广西南宁都市圈范围内县域的城镇低效用地再开发潜力，为科学制定城镇低效用地再开发规划提供依据，文章以广西宾阳县为例，通过构建城镇低效用地再开发潜力测算体系，测算评价了宾阳县城镇低效用地再开发的规模潜力、经济潜力，并划分了规模潜力分区和经济潜力分区。结果表明，宾阳县城镇低效用地具有较大的规模潜力和经济潜力空间。
［关键词 ］城镇低效用地再开发；潜力测算；宾阳县
随着土地供需矛盾和环境承载力约束的不断加剧，过去以增量扩张为主的土地利用方式难以持续，必须走内涵挖潜发展道路[1]。2016年11月，原国土资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号），要求坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度，规范推进城镇低效用地再开发。推进城镇低效用地再开发是实施土地利用内涵挖潜的重要抓手和必然选择，也是原国土资源部改革创新的重大战略部署[2]，给各地加快转型升级、促进土地节约集约利用带来了重大机遇。
1 现状与问题
宾阳县位于广西中南部，北纬22°54′～23°27′，东经108°32′～109°15′之间。县城距南宁市城区78km，铁路穿汇，公路密集，是桂中南陆路交通重要枢纽之一。宾阳农工商产业繁荣，尤其是工业经济发展快速，逐步形成了国家、自治区、县、镇四级工业企业体系，以及以非金属矿物制品业、农副食品加工业等为主要特色的产业体系。2018年宾阳县规模以上工业总产值同比增长13．58%，规模以上工业增加值同比增长9%，在南宁所辖五县中排名第二。
近年来，随着经济结构的调整和产业的转型升级，宾阳县传统的农副产品加工、建材生产、造纸纺织等进入产业淘汰，转型升级阶段，县城及周边乡镇部分工业厂房出现空置、闲置，企业经营效益下降，土地投入产出比大幅下降，形成了大片低效用地。实施城镇低效用地再开发是实现经济效率和土地效率双提升的有效路径和必然选择。
2 潜力测算体系构建
城镇低效用地潜力测算体系主要包括规模潜力测算、经济潜力测算、潜力分区等3个方面内容。规模潜力是指将特定时间点的现实土地容量与达到符合土地利用总体规划、城市规划及相关法规规定的土地容量差距进行换算形成的土地规模。经济潜力是指将现状土地改造为规划允许的土地利用状况时产生的经济价值差额。潜力分区包括规模潜力分区和经济潜力分区，按照高潜力区、中潜力区、低潜力区、无潜力区等不同类型进行分区，来揭示城镇低效用地潜力的空间分布特征。
2.1 潜力测算方法
2.1.1 规模潜力测算方法
规模潜力分别测算绝对规模潜力和相对规模潜力。绝对规模潜力测算公式为：
面前一杯咖啡已经冰凉了，车子还没来。上次接了她去，又还在公寓里等了快一个钟头他才到。说中国人不守时刻，到了官场才登峰造极了。再照这样等下去，去买东西店都要打烊了。
式中：Qc 为绝对规模潜力，单位为公顷；QT 为低效用地范围内的再开发土地面积，单位为公顷；Rc 为规划允许的容积率标准；Fc 为现状综合容积率值。
在传统电视制作中，通常是利用场频、扫描方式、宽高比以及行频等技术决定电视信号携带的显示质量和信息量。与此不同的是，4k技术电视采用的是多种制式并存的技术形式。这样一来就可以结合不同情况的实际需求选择相应的制式。相较于标清电视，4k技术电视的优势在于码率高，数据量的储存和高码流信号是实现4k技术电视的前提条件。
3.2.1 规模潜力分区
相对规模潜力测算公式为：
式中：qc 为相对规模潜力，单位为%；Qc 为绝对规模潜力，单位为公顷；Q 为现状土地面积，单位为公顷。
以调查单元为对象，依据所有潜力测算对象调查单元的单位土地经济潜力（λ）大小，通过单因素的聚类分析进行归类，当λ≥5000时，为高潜力区；当5000＞λ≥1000时，为中潜力区；当1000＞λ＞0时，为低潜力区；当λ=0时，为无潜力区。
2.1.2 经济潜力测算方法
经测算，宾阳县城镇低效用地绝对规模潜力共273．60公顷，相对规模潜力为54．91%。其中旧厂矿绝对规模潜力最大，为150．24公顷，占全部绝对规模潜力的54．91%，主要包括宾阳县黎塘工业园区的老旧、停产企业；旧村庄绝对规模潜力仅次于旧厂矿，为76．78公顷，占全部绝对规模潜力的28．06%，主要分布在县城西部新寮村、竹根村、北部的潘村、四合村等区域；旧城镇绝对规模潜力最小，为46．58公顷，占全部绝对规模潜力的17．02%，主要分布在县城南部，包括宾阳糖业公司、粮食收储公司等区域。
2.牛副流行性感冒。潜伏期为2～5 d，病牛为主要传染源，病毒随鼻分泌物排出，经呼吸道感染健康牛而传播。本病一年四季均会发生，但仍以冬天至春天较多。
式中：Ea 为土地经济潜力，单位为万元；ea 为单位土地经济潜力，单位为万元/公顷；QT 为低效用地范围内的再开发土地面积，单位为公顷；Rc 为规划允许的容积率标准；Fc 为现状综合容积率值；Jc 为新建物业单位建筑面积平均市场价格（元/平方米）；Cc 为新建物业单位建筑面积平均开发成本（元/平方米）；Jx 为现有物业单位建筑面积平均市场价格（元/平方米）。
有关物业市场价格、开发成本的估算应符合《城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）》中基本估价方法应用的有关规定。
水库震损有时并非立刻显现，可能在震后数天甚至更长时间，在余震等影响下显现，因此震后应急检查应持续一段时间，根据不同阶段特点进行检查与评估。检查程序可分3个阶段，包括即时检查、详细检查、后续检查。
2.2 潜力分区方法
一是与国际知名航运企业进行深度合作，开辟新的海运直达航线；明确各港口功能定位，错位发展，建设上海北翼江海组合港，融入长江经济圈；二是构建便捷高效的路上运输网络，主要包括铁路和公路建设。三是打造方便快捷的空运运输通道，开通更多的对外直航航线，进一步拓展多式联运范围，实现水陆空一体，尽快融入上海国际航空枢纽的一类开放口岸圈。
以调查单元为对象，依据所有潜力测算对象功能区的相对规模潜力（λ）大小，通过单因素的聚类分析进行归类，当λ≥60时，为高潜力区；当60＞λ≥30时，为中潜力区；当30＞λ＞0时，为低潜力区；λ=0时，为无潜力区。
3.1.1 规模潜力
分别用6份原奶、7份来自不同批次的巴氏杀菌奶倍比稀释氯霉素标准品，分别采用金标记BLI检测方式进行检测，灵敏性稳定达到0.0125 ng/mL。
3 结果分析
3.1 规模与经济潜力
2.2.2 经济潜力分区方法
低效用地经济潜力测算分别按如下公式测算土地经济潜力和单位土地经济潜力。
3.1.2 经济潜力
2.2.1 规模潜力分区方法
宾阳县城镇低效用地经济潜力共145．25亿元，单位土地经济潜力为2 915万元/公顷。其中旧村庄经济潜力最大，为67．96亿元，占全部经济潜力的46．79%，单位土地经济潜力为5 554万元/公顷；旧厂矿经济潜力仅次于旧村庄，为44．56亿元，占全部经济潜力的30．68%，单位土地经济潜力为1 694万元/公顷；旧城镇经济潜力最小，为32．73亿元，占全部经济潜力的22．53%，单位土地经济潜力为2 899万元/公顷。
3.2 潜力分区
西红柿主要病害有：灰霉病、晚疫病、叶霉菌病、病毒病、脐腐病。主要虫害有：蚜虫、白粉虱、美洲斑潜蝇等。要及时清除病残叶，认真防治病虫害，多种药物交替使用。
宾阳县城镇低效用地具有较大的规模潜力空间。综合来看，高潜力区规模最大，总面积为251．39公顷，占全部城镇低效用地面积的50．45%，中潜力区次之，低潜力区和无潜力区规模较小。绝对规模潜力与上述分区类似，高潜力区面积199．08公顷，占72．76%。高潜力图斑分布呈现分散状态，城北、城南、城西等区域均有分布。从规模潜力类型来看，旧厂矿、旧村庄高潜力区的面积相近，分别为67．48 公 顷 和65．16公 顷，分别占其低效用地总面积的 70．96% 和85．27%（见表1）。
3.2.2 经济潜力分区
宾阳县城镇低效用地具有较大的经济潜力空间。从潜力分区来看，中潜力区面积最大，为217．24公顷，其次是高潜力区，面积为122．26公顷，共计占潜力面积的68．13%。从城镇低效用地类型来看，旧村庄经济高潜力区面积最大，旧厂矿次之，旧城镇最小。其中旧村庄高潜力区面积为41．16公顷，经济潜力为34．68亿元；旧厂矿高潜力区功能区面积为23．14公顷，经济潜力为20．17亿元；旧城镇高潜力区面积为17．91公顷，经济潜力为16．60亿元（见表2）。
上述数据表明：两种配方的闪烁液配制的样品，其外标淬灭指示参数SQP（E）大致相同，但是 2#样品的探测效率明显高于1#样品。通过同使用商品闪烁液测量的 SQP（E）（一般在 650～700范围内）、探测效率（指定道址内探测效率一般在70%～85%范围内）等多方面的比较，最终选择配方2#作为闪烁液的替代配方。
4 建 议
4.1 科学编制城镇低效用地再开发专项规划
在科学测算分析宾阳县城镇低效用地再开发潜力规模的基础上，依据土地利用总体规划和城镇规划，科学编制城镇低效用地再开发专项规划，明确再开发利用的目标任务、性质用途、规模布局和时序安排，确保城镇低效用地再开发健康有序推进。借助宾阳处于广西首府都市圈的区位优势，结合产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡环境改善、建设社会主义新农村等战略目标，在有利于耕地保护、进一步节约集约利用土地、产出和效益进一步提高的前提下，科学安排498．29公顷城镇低效用地。
表1 宾阳县城镇低效用地规模潜力分区结果表（单位：公顷、%）
表2 宾阳县城镇低效用地经济潜力分区结果汇总表（单位：公顷、万元、元/㎡）
4.2 集中推进一批重点项目
综合各种因素，筛选一批潜力高、意愿强、易实施的潜力图斑，集中实施，快速提高城镇低效用地再开发利用效率。首先考虑各项目的单位土地经济潜力大小和相对规模潜力高低，单位土地经济潜力越大，相对规模潜力越高，则项目近、短期挖潜利用的可行性越高；其次，考虑项目的挖潜利用方式，优先利用空闲地挖潜；第三，结合危机房改造、棚户区改造、城中村改造等规划安排近期项目。
4.3 因地制宜，多种模式引进和确定投资主体
根据改造地块的规划用途、土地权属等状况，结合土地权利人的意愿以及经济状况，合理确定改造地块的合作模式和投资主体。一是政府主导模式，由政府通过集体土地征收、国有土地收回并依法落实拆迁补偿和住房回建安置后，重新组织土地公开出让，由受让人取得土地使用权后按照合同约定的规划建设条件对土地进行开发建设。二是政府指导模式，政府进行政策扶持引导、改造开发服务和监管，不收回土地使用权。原土地使用权人自行筹资改造，或通过联营、入股、转让等多种方式与企业合作改造开发。
4.4 分类施策，实现社会经济和生态环境多重效益
按照有利于城市功能再造、产业结构调整、历史文化保护和人居环境改善的原则，对城镇改造区、厂矿改造区、城中村整治区进行分类施策，实现不同类型改造效益最大化。城镇改造区以建设宜居社区、改善城镇居住环境为目标，以成片开发、集聚发展为原则，通过“退二进三”，将一些废弃厂矿或城中村改造成满足城镇发展要求的商贸、居住区，重新整合城镇用地功能布局，提升城市形象和品位。厂矿改造区围绕构建结构优化、布局合理、集聚度高、资源消耗低、环境污染少、经济效益显著的现代产业体系的产业发展目标，鼓励对有条件和适合的低效工业建筑进行升级改造。城中村整治区以保障城镇可持续发展，维护和优化区域整体生态结构，保障城市生态安全，实现土地集约利用为目标，推进配套设施完善、公共空间增加、环境景观美化，提升城中村生活环境品质。
［参 考 文 献 ］
[1] 刘新平，严金明，王庆日．中国城镇低效用地再开发的现实困境与理性选择[J]．中国土地科学，2015，29（1）：53．
[2] 郑巧凤．温州市城镇低效用地再开发政策探析[J]．安徽农业科学，2015，43（21）：309．
［作者简介 ］姚静林（1986-），男，2012年毕业于广西师范学院，土地资源管理专业，主要从事土地规划、土地利用评价工作，工程师。
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