四川久信工程项目管理有限公司
【摘 要】随着房地产项目的日益增多，对于该行业项目管理水平和技术的提升成为参与单位关注的重点。房地产项目管理既是工程项目管理的一个分类，也是企业管理职能的一个方面。在我国，房地产相对起步较晚，发展较快，增长速度长期保持高水平，与之相关联的管理工作却停留在低水平上，造成管理跟不上发展的矛盾出现。基于此问题，我们提出运用房地产项目管理的理念，推动房地产开发单位与设计、监理、施工、物业单位工作的有机结合。本论文讨论的重点在于项目管理与工程监理工作的接轨，首先对象项目管理内容和目标进行介绍，然后将其与工程监理的结合点进行分析，进而通过案例剖析结合应该把握的要点，最后对工作改善与提升提出合理化建议。
【关键词】项目管理；工程监理；有效接轨
一、房地产行业项目管理与工程监理工作背景概述
1.房地产项目管理概念介绍
当前，我国房地产行业正进入转型发展的关键期，房地产项目管理是工程项目管理的一个分类。项目管理就是管理人员运用系统工程的观点、理论和方法，对建设项目进行全程、全方位的综合管理，在已有生产要素条件下，进行资源的优化品质，提供符合客户需求的产品。根据房地产行业参与人员不同，项目管理可以分为建设项目管理、设计项目管理、工程咨询项目管理、施工项目管理和后期物业项目管理五个部分，对应管理者分别是开发商、设计单位、咨询监理单位、施工单位和物业。不同管理者利用系统工程理论，在对项目进行充分战略分析基础上，利用科学、经济的设计，加之自身综合素质高的项目管理团队在各自领域和职权范围内开展工作。
2.项目管理与工程监理工作的结合
咨询监理单位项目管理是房地产项目管理的一个组成部分，为了更好实现项目管理目标，咨询监理单位必须在自身体系下，利用系统工程理念，进行有计划有组织的管理工作。一般来说，项目管理主要集中在计划、组织、协调和控制四个方面。而建筑工程建设监理则是对建设者在工程项目实施过程中的技术活动和经济活动进行管理，确保这些活动符合相关法律法规和技术标准的要求，监督和管理开发单位和施工单位的活动。因此监理单位的项目管理工作，就应该包括监理工作规划、监理组织构建、监理工作协调和工程控制。工作的主要内容为工程进度监理、建筑质量监理、工程合同监理这三个大的方面。项目管理理念在工程监理工作中的应用和贯彻虽然越来越普遍和深入，但是实现高效接轨仍然困难重重。
二、项目管理与工程监理接轨的重难点分析
从现阶段来看，项目管理水平没有跟上房地产市场发展的步伐，管理质量和水平相对低下，制约了行业的发展。因此，我们要对项目管理与工程监理接轨的重难点进行分析，帮助我们找到解决问题的关键点，有重点地开展工作。
1.从四川成都金沙祥域项目看管理与工程监理的结合
（1）项目简介：金沙祥域抵触金沙片区，地理位置优越，交通便捷，周边配套设施十分健全。该项目由两家开发商共同打造，分为住宅和商住楼两个部分，旨在为新资产阶层和中产阶层中上游或中上阶层打造高品质的社区。因此，该项目为高品质、高舒适性的高档小区。
（2）工程监理工作内容介绍：基于金沙祥域项目产品定位，我们总结出工程监理工作的三个重点问题。
其一，该小区是集商业和住宅于一体的小区，定位较高，交房时不仅要配备基本的物业，而且绿化项目基本完成，定位高雅，这就对工期提出了较大的挑战。要在相对紧张的工期内，实现施工的精细化，满足高品质客户需求，监理单位必须要严格跟进施工进展。
其二，该小区的用材较为奢侈，成本投入较大。在项目规划中，无论是小区外墙、内部装饰、电梯还是各项建安设施，均选用具有较高质量品质的材料，因此成本较高。建立单位必须确保材料管控的专业性，不仅要保证物尽其用，减少浪费，而且要对使用的技术性进行监督，避免出现质量问题和安全隐患。
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其三，该小区不仅是两个开发商，而且确定选用两个代理公司，这就给销售和营销带来了很多不便，更为工程合同的签订带来了困扰。监理单位不仅要做好与开发商工作的共同，而且要监督各类工程合同的签订，严格做好档案管理工作，按照合同约定执行，如果有分包和散包业务，不仅要做好施工管理和监督，更要确保合同执行的标准性，避免分包单位使用不符合质量要求的材料。
2.项目管理与工程监理工作的结合重难点分析
通过金沙祥域项目分析，我们看到工程监理单位必须要做好对工程的跟进、项目管理推动、人员分配、质量监管和合同管理等多项工作。综合各类因素，在该项目中工程监理工作的重点在于：
（1）根据项目内容，确定监理负责人。金沙祥域项目呈现出多样化的特征，不仅有住宅楼更有商业区，此外户型相对较多，这就使得监理单位的统一管理存在难度。根据项目内容，以区域划分不同负责人，负责各自规划区域内的各项监理工作。
（2）跟进项目开展，控制施工成本。该项目内容复杂，涉及到楼体开发、绿化建设、道路建设等多个内容，监理单位必须要根据项目开展流程，做好跟进工作，做好项目记录，并对开展过程中的物料应用进行控制，防止浪费和物料损耗，节约施工成本。
（3）加强质量控制，确保施工安全。监理单位不仅要监督施工开展，保证在工期内完成施工，而且还要对建筑质量进行控制，严格管理施工单位的作业，避免粗制滥造。质量管理体现在细节上，监理单位在有限的人员配置下，就必须要提高员工的综合素养，才能够完成多种多样的工作。此外，还要做好施工过程的安全监理，离开了安全监理，项目管理工作只能成为空谈。
（4）做好监理记录，加强合同管理。在多个参与者环境下，监理单位就要对职责范围内工作作好记录，防止工作确实，或是不同参与者意见和要求的混淆。此外，对于合同管理也是监理工作的重点，不仅要对合同内容进行监理，更要对合同执行做好监督，保证项目开展符合法律法规的各项要求。
三、房地产项目管理与工程监理的有效接轨
通过以上分析，我们看到目前房地产市场中项目管理与工程监理工作的结合仍然存在很多的问题，这需要监理单位不断努力，从自身状况出发，进行工作的规范化改善，避免问题发生，更好地为项目开展服务。
首先，加强工程监理项目管理体系的构建。对于监理单位来说，项目管理体系是必不可少的。体系内容包括了项目组分解、人员的配备和职责的分配等多个内容。在有的项目中，监理人员需要驻地办公，或是身兼多个项目，这就要做好不同项目组的分解工作，配备的工作人员既要满足项目需求，同时受人力资源因素影响，要尽量提高工作效率，实现人力效率的最大化。此外，在体系内，还必须构建有效的权利管理体系和绩效考核体系，分层设置负责人，对项目内容进行管理和审批，才能够在发现问题时追根溯源，更好更快地解决。
其次，项目组织管理与工程进度监理的有机结合。在项目组织管理工作开展过程中，监理单位应该要综合考虑工程总量和进度等具体内容。特别是对于工程量大、施工周期长的项目，监理单位应该要全程、全方位跟进，不能够出现擅离职守、流于形式的工作问题出现。与此同时，监理单位应该要做好日常的监管工作，督促施工单位根据工程规划开展工作，避免因为工程进度慢造成工期延长，给开发单位带来不必要的损失。此外，监理单位在工程施工过程中的物料控制、成本控制、施工控制等应该融入到组织管理中，将管理内容落实到实处，做好登记，真正做到物尽其用，发挥自身最大优势和能力为项目的顺利开展服务。
第三，项目推进与工程监理人员调配的统一。在复杂的施工项目中，工程监理人员相对较少。监理单位一方面要加强人才储备，选拔和聘用具有丰富实践经验和专业知识储备的专业人才，同时要不断加强培训和责任意识的宣传教育。更为重要的是，项目推进要与人员配置协调统一起来，避免出现监管不到位的问题出现。监管人员不仅要提高自身素养，更要保持较高的工作积极性，发现问题时通过沟通进行解决，而不应该置之不理。在有限的人员配备下，最大限度跟进项目施工，做好各项记录，对自己管理范围内的工程进展和各类状况有准确地把握。
最后，项目管理效率与合同管理规范性的结合。对于工程监理来说，合同管理是工作内容之一，不仅要对合同条款进行详细了解，确认符合相关规定和标准的要求，而且要对执行过程的各个部分进行控制，发生变更时及时进行监督和管理，配合合同的变更工作。但是合同管理的规范性和专业性与项目管理效率不是矛盾的，既要提升专业性更要提高管理的效率和水平，实现二者的有机结合。
四、结束语
总之，对于房地产行业来说，工程监理工作还有很多需要改善和提升的方面。未来，房地产项目管理工作需要进一步推进，工程监理更要从自身的优势和不足出发，进行自我剖析，在实践过程中扬长避短，发挥优势，提高自身的专业性和技术性。
参考文献：
[1]房地产项目管理，曹海良，背景高教音像出版社，2009年11月。
[2]房地产项目管理-21世纪项目管理系列规划教材，谭术魁，机械工业出版社，2014年。
论文作者:郑子荣
论文发表刊物:《低碳地产》2015年第9期
论文发表时间:2016/8/16
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