我国长租公寓市场发展的挑战和对策
——以“万科泊寓”为例
徐佳兰，黄陈诗
(浙江警察学院，浙江 杭州 310053)
[摘 要] 当前，长租公寓市场发展火热，截至2018年上半年，我国排名前30位的房地产企业已有一半进入长租市场领域。[1]在城市化进程中，大量流动人口进入一二线城市，房屋租赁需求远大于供给，相对频频出现租房痛点的传统房屋租赁模式来说，长租公寓的确是刚刚进入一二线城市发展的流动人口的最佳选择。但是在实际发展过程中，融资难、盈利弱和行业服务水平不等的问题成为长租公寓市场发展的绊脚石。文章以“万科泊寓”为例，着眼于当前长租公寓市场出现的几大问题，分析问题产生原因，为行业下一步发展提供有益建议。
[关键词] 长租公寓；困境；挑战和对策；REITs
1 我国长租公寓市场发展情况概述
1.1 发展背景
长租公寓即长期向承租人出租的公寓式住宅，相对于传统住房租赁而言，其租赁方式更具规模化，管理更为集中。随着经济社会的稳步发展，此类房屋租赁项目得到较快发展，其兴起原因可归结于城市化发展的推进。在发展过程中，大量人员会选择向一二线城市流动，但这些城市的房价往往居高不下，对于刚刚进入一二线城市发展的流动人口来说，还难以负担如此高昂的购房费用，因此造成房屋租赁市场的需求不断上升，这为长租公寓市场产生发展提供了必要基础。而在实际租赁交易过程中，流动人口尤其是其中的年轻群体因为房屋不稳定、设施不齐全和交通障碍等租房痛点，加之与中介交涉时常出现权益受损等问题，对传统房屋租赁模式的满意度持续下降。显然，如果继续沿用该种模式将难以顺应时代发展潮流，相比之下，长租公寓以其完善的服务和良好的管理受到了更多年轻阶层的青睐，近几年逐渐成为房地产行业的一个热点项目。
中国调味品企业在产品结构升级和技术创新上不断发力，在包装、品牌宣传、产品创新方面都有了很大提升，推动了中国调味品行业品牌集中度和产业集中度不断上升。目前在各个分支产业都涌现出家喻户晓的品牌，如酱油产业的海天、加加、美味鲜、李锦记，食醋产业的镇江香醋、山西老陈醋、福建永春、四川保宁醋，复合调味料产业的太太乐、家乐、佳隆，调味酱产业的李锦记、老干妈，火锅调味料产业的周君记、天味等。除了大型品牌的强劲发展，各地区域性的中小企业也竞相成长，并在不少地区形成了产业集群。
1.2 发展现状
目前，我国长租公寓市场发展势头较为可观，党的十九大报告中提出的“租购并举”和“房住不炒”等观点，一二线城市旺盛的住房需求以及新兴的REITs项目为房屋租赁市场提供了良好的政策背景、市场环境和金融支持。就现实情况而言，2018年5月2日，中国恒大集团拟发行租赁证券化产品(REITs)100亿元，至此，“碧万恒”三大房企已然齐聚我国长租公寓市场。万科作为最早进入我国长租公寓市场的房地产企业之一，早在2007年，万科借助“万汇楼”项目已经涉足公寓租赁产业，形成长租公寓体系雏形。直到2016年，万科“泊寓”系列项目的诞生，标志着万科正式将长租公寓项目作为一个产品线投入发展。数据显示，截至2018年上半年，万科住宅租赁业务已涉及我国30个主要城市，项目内房间数超过16万间，累计开业超过4万间，平均出租率喜人。[2]
虽然就目前情况下来看我国长租公寓市场发展前景较好，但作为一个才刚刚起步的产业，它并没有一个完善的支撑体系，尽管凑齐了几大房地产企业，项目数量也很可观，但是对于发展中出现的问题仍尚待磨合，
2 我国长租公寓市场发展中的问题
2.1 行业整体融资能力较弱
我国长租公寓大多选择以“重资产”模式运营，前期投入量较大，无论长租公寓企业选择以租赁或是购买的方式进行不动产配置，其前期投入和后期设施的跟进都需要企业在回收资金前有较多的资金投入。然而长租公寓企业的融资渠道相对于房地产企业来说更为狭窄，往往并不能得到银行方面的支持，因此地产私募基金和风险投资成为企业常用手段，但这些手段并没有较强稳定性，会受到市场环境的变化而失去融资能力。
除了消费者单向反馈以外，应当也需要建立长租公寓管理阶层对消费者的反向评价，评价内容可以包括譬如房屋内是否有设施损坏、消费者是否及时缴纳房租或是消费者是否有违法违规行为等，这些因素除涉及隐私以外，能向所有有资质的长租公寓企业公开，等同于一个在市场内的基本征信系统，在租赁房屋时可供参考，为企业提供一定的保护作用。
在运营方面，企业还需要采用“重资产轻运营”模式，可以在改造闲置房源的基础上将服务外包，利用规模效应和边际成本递减降低成本，譬如万科在深圳玉田村项目上运用统租手段，分立其物业管理体系，最后对整个项目进行综合整治，形成了一个完善封闭的轻资产模式，大大降低了前期投入。除此之外，也可以采用租售结合的模式，在同一楼盘中选择某一区块作为长租公寓楼盘进行改造，其余区块正常出售，在不同时期可以实现资金流通、盘活存量资产。
长租公寓盈利主要来源为住房租金和房屋增值服务，从长期来看的确是一个稳步盈利的操作模式，但是对于习惯挣“快钱”的房地产企业来说，此类项目盈利周期过长，资金回笼速度太慢，高成本运作给企业带来很大的运营压力。在当前重资产运营模式背景下，房地产企业需要大量的流动资金才可以支持下一步发展，仅仅依靠租金的方式很难盘活存量资产，在一定程度上阻碍了长租公寓的继续发展。
2.2 营利情况不容乐观
它从来没有像AOL或Gmail那样拥有属于自己的名称和名声，也未在商业上获得过类似的成功，但作为一种免费获取的公共域工具，MH在过去积累了数以万计的忠实用户。它是早期使用阿帕网的研究人员发送电子邮件的首选，影响了整整一代网络工程师。它的升级版现在被称为新MH（NMH），最近的一次更新已经在2018年完成。
稳步发展长租公寓，首先需要保证企业能够有足够的流动资金和稳定的盈利流水，而目前绝大多数长租公寓企业选择的重资产运营模式并不能保证这两个必要条件。首先在前期融资方面，虽然实践中在一定程度上借鉴了国外成熟的REITs模式以获得流动资金，但是从本质上来说还是没有具备足够的流动性，所以如何改变方式拓展融资渠道是首先需要考虑的问题。除却风险投资和房地产私募基金以外，可以与信托机构进行合作，以企业公信力为基石，将目标资产证券化，界定准入门槛，进行即时公募回笼资金，以便于进行下一步发展建设。
2.3 行业总体差异较大
首先，长租公寓房源一般为房地产自身企业闲置不动产，或者公寓企业收购、租赁的房源，除一开始就专门规划为长租公寓的项目以外，大部分项目的地段不可控，因此在硬件配套设施上，譬如公寓周边环境、基础交通和餐饮娱乐等服务产业，不同地段的房源配置必然不同，这从起点上就给不同房地产企业带来了不同水平的增值服务。其次，在目前发展条件下，长租公寓市场没有制定较高的准入门槛，也没有统一的行业服务标准体系，各个企业不论规模，只要拥有基本资质就可以进行项目运作。部分中小型企业开发的长租公寓项目不仅本身硬件条件不佳，后续保障服务也不到位，这给消费者带来了不良的租住体验，也为整个长租公寓市场带来了不良的行业印象，不利于今后的进一步发展。
3 我国长租公寓市场发展建议
3.1 改变运营模式，多方合作盘活资产
就披露数据而言，截至2018年上半年，万科泊寓尚未获得盈利，龙湖甚至在最初进入长租公寓市场时就公开表示三年内不考虑盈利，租金回报方面，万科泊寓目前租金回报率仅有2%～3%，远远达不到盈利水平。[1]绝大多数房地产企业都有在短期内扩张以占领市场的计划，但是就目前情况来看，解决短期内资金回笼问题，将未来现金流兑现是扩张长租公寓市场的第一步。
目前，较多企业会选择房地产信托投资基金模式(REITs)进行融资，但从严格意义上来讲很大一部分其实应该属于“类REITs”产品，譬如万科早在2015年发行的“鹏华前海万科REITs”，但此项目基于的是万科企业的公信力而非特定不动产业，且未来偿还资金也是来自于企业本身盈利所得并非长租公寓盈利所得。虽然碧桂园、恒大等企业会选择发行更严格意义上的REITs产品，但是这并不能从根本上解决融资问题，有一部分原因在于融资成本较高。对比国外成熟市场，譬如美国的融资成本为3%左右，而国内融资成本在5%～10%，[3]加之实际操作过程中，较高的投资门槛和税率抑制了一部分投资者的参与热情，这些因素都在一定程度上限制了企业的融资能力。
3.2 注重“公寓plus”服务，活用信息化手段
在互联网飞速发展背景下，信息资源流通便利，消费者偏好、市场需求等要素完全可以依靠信息反馈手段来获取。长租公寓这一项目本就是为了方便消费者，解决住房刚需，所以理应在消费者满意度和居住便利性上进行优化，事实上，也只有不断的优化过程才可以形成一个稳定发展的良好产业链。所以在后续发展过程中，在有条件的情况下，长租公寓企业可以开放一个公共交流平台，供消费者反映自身诉求，提出意见和建议。利用该平台，企业可以综合实际情况对特定或是未来项目进行服务升级，以满足更多租赁需求，形成良好居住环境。
2.2 TGF-β、Smad3、Smad7 mRNA的表达 与HC组相比，CE组TGF-β、Smad3 mRNA水平显著升高，Smad7 mRNA水平显著降低，差异均有统计学意义（P＜0.05），见表3。
3.3 加强产业效应，积极寻求政策支持
对于房屋租赁市场，现实中存在一定的集群效应，譬如形成居住区等，而居住区的形成有利于围绕该区块的需求进一步拓展服务，譬如文教娱乐、餐饮、交通等。如果在一个城市中，长租公寓能够同商品房一同综合发展，形成几个较大的聚集居住区，那么围绕便利居民生活而产生的城市规划能够更好地服务于租赁市场。同时，长租公寓总体的便民性能够给整个市场带来良好的品牌印象，形成品牌溢价，在一定程度上利于今后发展。
②销售税金附加，包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，以增值税额为基础征收，税率分别为 5%、3%、2%。
另外，对于不同阶段的房屋开发项目，从项目寻源、总体规划到最终提供服务环节，长租公寓企业其实需要引进大量人才提供后备支持，并且人才专业涉及面较为广泛，具体包括建筑类、规划类、设计类、服务类等多种大类，因此定向培养引进人才也是各个企业需要考虑的问题。
当然，想要得到长期稳步发展，应当还要寻求政策上的支持，首先，应当建立起完善的行业细则，包括行业准入许可、服务标准和房屋质量等基本要素。其次，政府也需要积极地配合长租公寓企业制定法律法规上的优惠政策，譬如一定程度上的补助和税收减免等，以此吸引更多有需求的消费者进行租赁。最后，政府和企业之间应当积极进行沟通，形成一套适合当前情况的金融扶持政策，力争解决存量资产难以转化为流动资金的问题。
参考文献：
[1]单小虎,唐海燕,郑重.房地产企业竞速布局长租公寓的挑战与对策[J].中国房地产,2018(8):13-19.
[2]乐加栋.万科:战略转型谋突破,收敛聚焦待新春[J].中国房地产,2019(2):32-38.
[3]冀鹏茜. 碧万恒齐聚长租公寓，谁会是赢家[N].国际金融报,2018-05-07(12).
[4]吴力军.“互联网+”背景下的长租公寓盈利模式研究[J].住宅与房地产,2018(9):77，82.
[5]孟瑞琦,刘亚赛.REITs在长租公寓中的应用研究——以新派公寓为例[J]. 天津商务职业学院学报,2017(6):32-37.
[6]张晟.REITs在长租公寓中的应用研究[J].上海房地,2018(5):10-12.
[ DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.35.059
[作者简介] 徐佳兰(1998—)，女，浙江杭州人，就读于浙江警察学院，交换至浙江大学经济学院学习，研究方向:侦查学；黄陈诗(1998—)，女，浙江温州人，就读于浙江警察学院，交换至浙江大学经济学院学习，研究方向：侦查学(预审监管方向)。