摘要：随着国家对土地和房产统一登记的全面推进，如果将2016称为“不动产统一登记制度”的一年，2017年度是不动产登记数据整合的一年，是真实数据的整合。不动产登记存量数据整合是为了落实和完善“四个统一”中的信息平台统一，为不动产信息平台的正常且高效的运行打下坚实的基础。
关键词：不动产登记：存量房地：数据整合：成果应用
引言
《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号）中明确要求，数据整合是信息平台建设的基础，各地要按照“完整、一致、规范”的原则，以不动产登记簿为核心，以宗地（宗海）为基础，以不动产单元为基本单位，进行数据整合和数据库建设，形成具有一致空间引用、正确数据关联和完整历史信息的不动产登记数据库。由于历史遗留问题和制度等原因，将具有相关关系住房与土地分开登记。房产和土地登记数据具有多源异构、标准不同、规模多、信息水平低的特点，致使不动产登记存量数据整合遇到诸多问题。如何有效快速地完成房产和土地存量数据整合，提高工作效率，是一项有意义的工作。
1.加快完成房地产登记存量数据整合汇交工作
1.1落实数据整合任务。不动产登记数据整合的总体目标是全面清理和整合土地、房屋、林地等各类不动产登记数据，建立符合不动产登记数据库标准的数据分层及属性标准等要求的不动产登记信息数据库。根据土地登记资料，根据当地实际情况，按照分类整理、循序渐进、有序推进的原则进行整合工作，优先完成已经形成数字化成果的房地登记信息整合。稳步推进尚未形成数字化成果的房地登记信息整合，有计划地推进房地产与林权、承包经营权等数据整合、数据集成。今年年内必须完成已经形成数字化成果的房地登记数据的整合工作并汇交至国土资源部。
1.2严把数据整合要求。房地产登记数据的核心是建立房屋登记信息与土地登记信息的关系，并为每个房地产单元做好落宗落幢的工作。地方注册机构应承担数据整合工作的主要职责，不能简单地将集成工作转移到技术单位，并将其推到一边。应严格按照《不动产登记数据库标准》（试行）的要求设置各类数据表，保证数据整合结果与原始登记信息的一致性，未经授权不得擅自修改。在整合过程中，应与日常不动产登记相结合，避免同一房地产单元重复登记，导致一房多卖等情况的发生。同时，必须做好数据安全保密工作，采取有效措施防止泄漏。
1.3改进整合工作方法。各地要根据本地存量登记资料的实际情况，因地制宜制定工作方案，按照“先易后难，分步实施”的原则稳步推进。已经形成数字化成果的房屋登记信息要优先整合。各地有什么数据就整合什么数据，宗地空间位置信息不完整的，可采用“单点定位”方法实现房地关联并编制唯一的不动产单元号；信息不规范的，可采取适当方式备注；要素不全的，在以后登记工作中逐步完善。
1.4加强整合工作的保障。各部门要组织不动产登记、地籍、法规等业务部门，设立专门工作组，制定具体方案，建立适当的协商机制，及时解决具体业务问题。各地要与地方财政部门联系，保证工作经费及时到位。
2.房地产存量数据整合面临的问题
2.1房地登记数据的多源异构问题
在实行不动产统一登记之前，我国大部分地区的房产和土地管理工作属于不同的职能部门。房产和土地登记实行独立登记，所有部门的登记资料独享。1）房产主管部门的房产数据库是由不同的软件开发公司设计的。没有统一的数据结构，每个表的字段类型和长度不同，数据库之间的差异是明显的。2）不同房产数据库之间表的关系是不同的。3）不同地方的土地管理部门之间的地籍管理信息系统不完全相同。广西存在北京超图和武汉中地两个版本。土地注册数据库也各不同。以上问题造成的多源异构注册数据增加了数据集成的难度。
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2.2 存量数据中的空间数据不规范问题
国家颁布的房地产图形库标准要求行政区、地籍区、地籍子区、宗地、自然幢等图形数据，并结合属性数据进行综合管理。但是通过对现有房屋地图数据的调查和分析，发现一些房屋缺少图形数据，没有矢量图形，只有一个简单的手绘图，并且一些土地登记数据空间坐标与当前的房地产数据不一致，一些宗地数据应通过坐标转换或校正来使用。宗地的图形数据没有矢量化。这些问题导致需要做大量补充调查工作，增加了数据集成的工作量。
2.3 存量数据质量差使得房地数据关联困难
根据“语义一致性标准、数据类型规范、空间参考一致性”的原则，对存量房地产数据进行了关联，根据土地和房屋组幢落宗、落图、落幢，形成了完整的房地产数据系统。由于存量的土地登记数据质量低劣，许多数据存在丢失和错误登机的问题，导致房屋没有连接到宗地，甚至连错了地方。需要与有关部门沟通，及时核实，这些情况都增加了数据整合的难度。
3.房屋楼盘表不动产单元综合展示模块
存量数据整合入库后，已登记房屋可通过楼盘表形式串联起不动产单元登记信息，包括所有权、抵押权、预审、印章等。通过可视化的方式，显示房地产单元的全生命周期登记。在这个模块中可以设计以下功能：
（1）楼盘表查询：通过项目信息、不动产单元号、房屋编号、坐落等查询条件，实现对楼盘表信息的查询。该查询支持模糊查询。
（2）楼盘信息展示：实现当前查询单元所在房产项目所有自然幢和所有房屋单位（房地产目录）的显示。
（3）房屋物理信息展示：实现用户选定房屋单元物理信息的展示，主要包括住户的数量、实际层数、房地产单位的数量、楼面面积、建筑面积、专属建筑面积、建筑面积、建筑物的性质、户型、规划用途、是否查封、是否抵押等。。
（4）权属登记状态展示：权属登记状态可分为三类：已权属登记、未权属登记、物理不存在，在楼盘表展示区域，使用不同的填充颜色加以区分。且支持只显示用户指定的权属登记状态的房屋单元。如只显示已进行权属登记的单元、只显示未进行权属登记的单元等。
（5）产权状态展示：产权的类别包括：在建设项目产权登记、抵押登记、预告登记、预抵押登记、查封登记限制等方面，在房地产展示区中，使用不同形状的符号进行区分。且支持只显示用户选择的产权状态的房屋单元，如只显示已被查封的房屋单元、显示被查封和被抵押的房屋单元等。
（6）房屋登记信息展示：用流程图文一体化的形式，对房屋登记信息进行展示。包括选定房屋单元进行了哪些登记，各登记业务号、登记类型、登簿时间、登簿人、权利人等。展示显示可以是流程图和列表。单击流程图节点和列表项，可展示登记详细信息，并实现与登记业务关联。
（8）土地登记信息展示：展示选定房屋单元所在宗地的宗地信息。
4.结束语
不动产房地数据是房地产统一登记和政府管理房地产宏观决策的基础。分散登记的巨大存量数据可以为当前房地产登记工作提供有力支持。应加快其在工作中的利用，而整合是房地产使用的前提，数据整合关联是数据整合工作的技术关键和难点。目前，房地产数据集成技术得到了广泛的应用。应加强土地所有权、合同管理权、林权等不动产数据的研究，为不动产登记的全面发展打下技术基础。
参考文献：
[1] 付丽莉，尹鹏程，李刚，等.基于任务协同的房地登记数据整合模式研究 [J].中国土地科学，2015，（2）：82-88.
[2] 贾文珏，吴明辉，宋唯，等.不动产登记数据模型研究[J].地理信息世界，2016，（4）：59-63.
论文作者:廖亮
论文发表刊物:《基层建设》2019年第4期
论文发表时间:2019/5/5
标签：数据论文; 不动产论文; 存量论文; 房屋论文; 单元论文; 信息论文; 房地产论文; 《基层建设》2019年第4期论文;