摘要：房地产一直是当前中国热门的话题，作为开发商而言，如何提高开发工程项目的管理水平，降低工程造价，是其研究的热点。文章阐述了当前房地产开发工程项目管理现状，针对相关问题，探讨了项目管理优化措施。
关键词：房地产；开发；工程管理；企业
近几年来，我国的房地产市场出现了空前的繁荣，市场规模不断扩大，市场竞争日益激烈。房地产工程项目的品质在很大程度上是由工程项目的管理决定的，工程项目的管理在整个房地产企业的管理中占据着关键性的地位，是房地产项目开发的重要环节。工程项目的管理不仅决定了工程项目的质量与效益，更直接关系着房地产业的健康发展。因此，必须要加强对房地产工程项目的管理要素的控制，保证房地产企业和房地产项目的良性发展。
1 房地产开发工程项目管理现状概述
当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：
1.1 项目风险管理薄弱
房地产开发项目的奉贤，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，：即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。
1.2 项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
2房地产项目工程管理的对策
房地产项目的工程管理主要是指从项目开工准备到工程竣工验收的全过程。房地产开发企业的项目工程施工和安装都是发包给施工单位来完成的，开发企业的项目工程管理，主要是根据项目成本目标体系，以合同管理为手段，按照国家规范标准，对施工企业的活动进行监督和控制。
2.1质量管理
工程质量体现设计意图的实现程度。工程质量管理是以合同约定的质量标准以及国家规范为目标的监督活动。质量管理的主要任务是检验施工过程中的材料、工艺是否满足设计要求和合同约定。质量管理工作主要有以下几项：
1）检验原材料，保证材料质量；2）对工程施工过程中的工艺和配套设备进行检验；3）明确施工过程中控制质量的具体措施和评定方法；4）建立相关的质量文档体系，保证有据可查，特别是隐蔽资料的完整性。
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2.2进度管理
进度对项目管理极为重要。据调查，房地产企业50%的投诉为逾期交房。项目开工之后，由于资金和销售的压力，项目开盘时间和交付时间基本不会变更，这就要求项目进度必须满足计划要求，避免前紧后松的进度脱节。项目进度管理主要分计划控制、过程控制和偏差控制：
2.2.1计划控制
主要在开工前制定科学合理的总进度计划作为控制的依据。由承包单位的技术部门、质监部门等负责，在项目经理的主持下编制。总进度计划主要用横道图形和网络图表示。
2.2.2过程控制
主要是从工程项目开始准备到竣工阶段的进度按照施工计划分解控制，主要采用甘特图、计划网络图和WBS（工作任务分解）等。
2.2.3偏差控制
主要是防止一些对项目进度有重大影响的变化出现，和影响成本和质量的非常规进度的发生。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量或者工时数，衡量、分析与修订工作每月一次。
2.3变更与签证管理
2.3.1变更管理
变更管理是工程监理工作中的一项重要内容，变更常伴随着工程合同价格的调整及实施进度的调整，是合同双方利益的焦点。因此，合理确定并及时处理好项目变更，既可以减少不必要的纠纷，保证合同的顺利实施，又有利于对工程造价的控制。
在项目建设的过程中，依据变更内容的具体情况及重要程度，将设计变更分为重要设计变更和一般设计变更。重要设计变更，指涉及项目的规模、特性、主要设备选择、已经批准的总工期及阶段性工期等项改变的设计变更；一般设计变更，指涉及分部分项的改变、局部修改以及实施过程中一般设计问题处理引起的改变的设计变更。
对于参与项目建设任何一方提出的设计变更要求和建议，首先交由监理单位审查，分析研究设计变更在经济、技术上的合理性与必要性后，提出设计变更建议的审查意见。一般设计变更，在业主授权范围内由监理单位审查批准，报项目部备案，属业主授权范围外的，由监理单位组织审查，项目部批准；对重要设计变更由项目部组织最终审查后批准。
2.3.2工程签证管理
工程项目建设中，要使签证过程中业主及承包商双方的权益得到最大程度的保障，业主应从严守工程签证的签发原则、加强签证审核等方面加强管理；承包商则应从完善工程签证的管理制度、建立合同交底记录制度等方面加强管理。同时，业主和承包商应注意在工程签证管理中遵守并利用而非受制于签证主体、时效、形式及程序等限制条。
施工过程中的工程签证，主要是指承包商就施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外，施工图预算或预算定额取费中未含有而施工中又实际发生费用的施工内容所办理的签证，通常是由于非施工方原因造成的。工程签证工作是工程施工管理中很重要的一项内容，工程签证具有建筑施工合同同等的法律效力。
结语
中国房地产业的发展已经进入了一个新的历史阶段，市场规模不断扩大，企业间的竞争异常激烈。面对新形势，房地产开发企业如何搞好项目管理，是企业生存的根本，也是提升核心竞争力的关键。
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[5]卢有杰，王勇译.美国项目管理协会著项目管理指南（第三版）[M].电子工业出版社，2005，07.
论文作者:彭琦
论文发表刊物:《基层建设》2017年第23期
论文发表时间:2017/11/17
标签：项目论文; 签证论文; 进度论文; 工程论文; 工程项目论文; 风险论文; 房地产论文; 《基层建设》2017年第23期论文;