基金项目：浙江省大学生科技创新活动计划暨新苗人才计划(2019R426026)
摘要：随着经济发展，购房摇号政策逐渐进入人们的视野。基于问卷调查的数据，本文利用关联性规则进行了数据挖掘，发现了月收入水平在4000-6000元的余杭地区租房市民对政策的了解程度相对较深。我们也研究了市民对公证购房摇号政策的支持度，以性别、年龄、学历、婚姻状况、户口情况、所在地区、家庭人均月收入水平、政策了解程度以及买房倾向为自变量，是否支持公证购房摇号政策为因变量，建立二值Logistic回归模型，拟合市民支持政策的概率，并以此为基础对政策进行了PEST分析。
关键词：公证购房摇号政策；关联规则挖掘；二值Logistic回归模型；PEST分析
中图分类号：G818.3;
一、引言
随着经济发展，人们对房产的需求渐渐增大，但炒房团、房地产商等恶意哄抬房价等违规行为，对规范房地产市场秩序、维护消费者合法权益带来了不利影响，让很多真正需要房子安家落户的人买不到房，买不起房。在部分城市房地产市场过热，供需不平衡的情形下，“摇号”成为了资源稀缺的背景下进行公平分配的无奈之举。
本文通过对政策文件[1]的研究，在杭州市8个城区进行问卷调查，建立了统计模型，对市民受政策影响情况及对政策的支持情况进行了量化分析。
二、研究对象
本文研究对象主要为杭州市民。我们在杭州市八个城区共发放问卷920份，最终回收有效问卷909份，有效率高达98.8%。并借助统计软件分析了问卷的信效度，从而保证了样本质量。
三、公证购房摇号政策对市民的影响现状的关联性规则挖掘分析
关联规则挖掘是在关系数据或其他信息载体中，查找存在于项目集合或对象集合之间的相关性或因果结构的统计模型[2]。在本章节中，我们将这种数据挖掘中常见的方法应用于问卷分析，旨在了解杭州市受到购房摇号政策影响的市民的主要特征。我们研究的特征信息主要包括性别、年龄段、职业、住房情况、所处地区及家庭人均月收入水平。该模型能够具体刻画这些市民的主要人群特征，有助于提出更具针对性的公证购房摇号政策改进对策与建议。
3.1关联规则分析
我们将909份有效问卷样本数据整理后，以市民基本信息指标为前项，以杭州市民对政策了解程度和影响程度为后项，设定最小支持度为10%，最小置信度为80%，采用SPSS clementine 12对问卷集中蕴含的关联规则进行挖掘，得到如下选项关联图。其中两点之间连线代表两个选项之间存在着较为明显的关联，且线形越粗关联越显著，即在前问中选择该选项的人更有可能在后一问中选择连线所对应的选项。
3.2结果分析
由表1的结果可见，在调查范围内对政策较为了解的人群特征为月收入水平在4000-6000元，且在余杭区租房。而性别与职业分布差异对政策了解情况的影响不大。
随着杭州市公证摇号购房政策出台，许多人的购房态度也随之改变，并且他们对该政策的了解程度也各不相同。而在该人群中，集中于正在余杭区租房，且月收入水平在4000-6000元，这一类人群月收入水平相对较低，又在租房，因此对购房的需求也随政策的实施变得更大。
其中p=P(Y=1)是杭州市民对公证购房摇号支持的概率。
基于上述模型，针对特定杭州市民，我们可以对其支持公证购房摇号政策概率进行具体分析，如一个本科或大专学历更愿意选择买二手房的26-35岁已婚未育的杭州市民的情况为：
此时，p=50.55％，说明本科或大专学历的更愿意选择买二手房的26-35岁的已婚未育的杭州市民支持公证购房摇号政策概率为50.55%左右。同理计算可得本科或大专学历更愿意选择买二手房的36-45岁已婚未育的杭州市民支持公证购房摇号政策概率为65.45%左右；初中及以下学历更愿意选择买二手房的26-35岁已婚未育的杭州市民支持公证购房摇号政策概率为43.07%左右。
比较上述数据中我们可以看出，在其他条件相同的情况下，当学历由本科或大专降到初中及以下时，杭州市民支持公证购房摇号政策概率将会下降大约7%；而年龄由26-35岁增加到36-45岁时，杭州市民支持公证购房摇号政策概率又会上升大约15%。因此可以发现，学历和年龄对公证购房摇号政策的支持度存在较大的影响。
五、杭州市公证购房摇号政策的PEST分析
利用上文得到的统计模型，我们对杭州公证购房摇号政策进行了PEST分析
（1）政治方面
截至杭州发布公证购房摇号政策，已有上海、南京、长沙、成都、武汉和杭州等6个城市相继采取了公证购房摇号政策。政府用相对强硬的手段下发文件，强制要求公证摇号，抑制了天价炒房团、“号贩子”的行为，为构建一个健康良性的房地产市场而努力。
多地的摇号政策来看，虽有区别，但基本出发点是保障购房者的利益，保证对有资格的购房者一视同仁，比如禁止全款优待，捆绑销售、挂牌价外收费等，实现新房市场的公开公平。
（2）经济方面
商品供不应求会导致哄抢现象——房屋供应不能满足市场需求则会导致抢房现象[4]。房源数远远不能满足前来抢房的人数，为了公平，“摇号购房”便顺理成章。那么政策对房价又有什么影响呢？首先，公证购房摇号政策的实施牢牢控制住了房价，使房价趋于稳定，这对低收入人群而言是一大利处。其次，周边二手房价格没有受到行政手段的干预，遵照市场规律涨跌，长此以往，便出现了一二手房价格倒挂现象。
（3）社会方面
公证购房摇号政策降低了炒房的可能性，同时降低了过热的房地产市场，一定程度上杜绝了某些投机商人恶意操控房价的行为。此外，政策出台也造成了年轻一代生活方式的改变，因为新房摇号难购买的情况，越来越多的人可能会选择购买二手房或选择租房[5]。随着物质需求的提高和精神生活的丰富，必须要买新房的传统观念正在受到冲击，大家的价值观也会有所变化。
（4）技术方面
互联网为人们的购房提供了全新的信息分享平台和方式。“互联网+”与“+互联网”不仅颠覆了原有的亲自前往楼盘购房的形式，同时加速了信息传递分享的效率[6]，还使信息变得公开透明，更加有效地保障了公平。
技术与政治，经济和社会环境都有相互的作用。科技不仅是全球化的驱动力，也是未来国家的竞争优势所在。土地资源是有限的，商品房的数量也是有限，如何利用发展的技术解决每个市民的住房问题，是如今政府与房地产市场需要解决的问题。
参考文献
[1]关于进一步加强房地产市场调控的通知[N]，杭州市人民政府，2018年4月4日文件;
[2]廖芹,赫志峰,陈志宏.数据挖掘与数学建模.国防工业出版社,2010.02;
[3]郑忠国.二值回归模型中自变量误差的处理[J].数学研究与评论,1987(02):305-310;
[4]高聚辉.提高参与门槛 回归供需平衡[N].中国自然资源报,2018-07-06(005);
[5]罗忆宁.住房政策对居民租购选择的影响研究——基于使用者成本分析[J].建筑经济,2018,39(10):8-13;
[6]张慧.互联网+背景下的房地产营销策略研究[J].通讯世界,2018(08):22-23.
论文作者:袁梦婷 杨碧容 吴叶文 杨莹莹 黄初（通讯作者）
论文发表刊物:《知识-力量》2019年12月61期
论文发表时间:2020/3/26
标签：政策论文; 杭州论文; 市民论文; 杭州市论文; 概率论文; 二手房论文; 模型论文; 《知识-力量》2019年12月61期论文;