摘要：我国经济的发展进步推动了房地产行业的快速崛起，中国不动产统一登记已全面推行，增加了不动产全集调查工作的难度，本文主要对不动产权籍调查工作进行阐述，以供参考。
关键词：不动产；权籍调查；难点
引言
近年来，我国各级政府都开始对不动产登记给予了足够的重视，做好不动产权籍调查工作显得十分重要。不动产权籍调查管理是不断落实不动产登记统一管理以及统一信息平台建设的重要支撑。
1不动产权籍调查概述
对于内陆地区来说，不动产权籍调查就是要查清宗地和地上定着物信息，以满足不动产登记的需要。为了更大程度地提高效率、减少成本，不动产权籍调查要求依托地籍调查成果、充分利用已有的各类不动产的权籍调查、交易、登记等相关成果资料，以地籍图、地形图和高清影像图等图件制作工作底图，依据权属来源材料是否完整，采用外业测量、内业核实和外业实地核查相结合的调查方法，完成权属调查和权籍测量。不动产权籍调查机构受理权籍调查任务后，首先分析整理所要调查的不动产的权属来源材料，设定不动产单元，编制不动产单元代码；根据权源材料的完整性来制定相应的调查方案。若权源材料完整，则只需进行内业审查和外业实地核查，若权源材料不完整或缺失，则需进行实地调查和测量，完成不动产权属和界址状况的调查和核实，整理相关的文字、表格和图件，提交不动产权籍调查成果，经审查机构审查后入库、归档。同时，不动产权籍调查机构应以现有的地籍数据为基础，收集、整合各类不动产调查登记的有关资料和数据，在运行的过程中不断完善不动产权籍调查的体制机制，并建立大数据库，在整体的目标上实现不动产权籍调查高效运行，而且在日常不动产权籍调查完成后及时更新数据库，提供信息共享和成果利用，满足不动产登记和管理的需要。
2不动产权籍调查流程及方法
房屋不动产权籍调查包含地籍调查和房产调查，测量包含地籍测量和房产测量和内业数据处理。实际工作中需要工作人员全面查清村庄内每一幢房屋的产权人、界址、房屋面积、房屋修建时间等信。通过对新安县房屋不动产试点项目的权籍调查、测量、内业数据处理成图，并结合项目实际生产过程和最终数据分析，确定了房屋不动产登记技术方案分为3个部分，主要包括：外业调查、外业数据采集及内业数据处理。
外业调查。房屋不动产外业调查工作主要包含地籍调查和房产调查。在进行房屋不动产外业调查时，充分利用已有的使用权调查成果，但必须要对已有成果进行逐户核查与更新，从而保证此次房屋不动产调查成果的现势性和不动产调查成果的一致性。地籍调查。地籍调查主要是针对调查区每个村庄、每家每户进行实地调查，地籍调查内容主要有宅宅基地范围，四至界址是否清楚，与邻居是否有争议，同时还有核查宗地权利人名称是否正确，宗地属性性质，坐落位置，和四至邻居名称。房产调查房产调查主要是针对每一户宗地内的房屋进行实地调查，对于有争议或是界址不清的要现场记录并做好争议标注。
3不动产权籍调查工作的重难点及应对措施
3.1加强不动产的数据整理工作
不动产权籍数据主要包括属性数据和空间数据。其中，属性数据是指土地的登记、不动产的相关户籍信息、房产的登记和调查信息、发证信息等；空间数据是指不动产的地形图数据。不动产数据整理是不动产权籍调查工作的一项重要内容，其主要包括户籍信息、地形数据、登记和发证信息等方面的整理。在整理空间数据的过程中可借助计算机，由相关工作人员全面调查分析房产的地形、房屋基本要素，并进行专业的编辑。在数据整理的过程中，要求相关的数据处理人员高度认真，仔细核实每个数据，从而保障数据的准确性。同时，要求数据核实人员对整个数据库的数据进行查漏补缺，从而避免出现数据错录、遗漏的现象。
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3.2合并管理城市与农村的不动产数据库
为了更好地整理、保存和管理不动产数据，可将农村的不动产权籍数据库进行逐级整合，使其能够融合于县级数据总库中，从而保障不动产数据的整体性。实际上，整合部分也是不动产权籍调查的最后一个环节，也是表现最终数据整合成果的重要环节，如果该环节出现问题，将会导致前期工作变成无用功。因此，要重视并加强数据的整合工作，详细分析和研究不动产的数据结构和语义、房产的数据匹配等，从而使得不动产数据匹配的自动化程度得到提高，并借助计算机来有效解决不动产数据匹配过程中出现的问题。另外，数据库的合并工作是由工程师来完成的，此过程中需要各个农村数据库的管理人员协助，并在数据库合并后，需各个数据库的负责人核对数据信息，在数据没有错误的基础上，再由专业的人员对数据的质量进行检查，从而保障最终数据的准确性。
3.3项目组对外业调查中关键环节要充分重视
主要包括：1）收集资料收集历史宗地数据、房产信息数据、地形图、影像图等资料，收集到全面、现势性好的资料，更有利于制作更加详实的调查底图，对调查工作顺利开展起到积极促进作用。2）宣传动员在调查工作开展前，充分重视宣传工作，通过电视、广播、宣传画等各种手段进行宣传动员，充分调动群众参与的积极性，促进了调查工作的快速开展。3）调查底图现场集中调查之前，以村居为单位制作详实的调查底图。制作方法是利用已有地形图、正射影像图等资料，提取调查区域内建筑物落地轮廓、注记以及重要地形地貌等信息，作为初始调查底图，然后添加预编宗地号、已发证宗地权利人名称等注记，形成最终调查底图。一份详实的调查底图大大减少了争议情况发生，避免到现场指界确认，从而提高了调查效率。4）调查成果入库由于外业调查获取到的数据量多且繁杂，在数据整理环节需要大量人手参与，将外业调查数据转换为所需要的成果数据库，该环节质量把控难度大。5）拍照取证外业调查工作完成后，还需要对每一宗宗地进行拍照取证，主要由于该环节数据量大，容易出现漏拍、错拍、错搭等现象。
3.4做好数据入库工作
通过对不动产数据的审核和检查，权籍结果无错误后，则需要相关工作人员在调查表上进行签字。在此基础上，由信息作业人员进行数据入库操作，并对其进行单元号编制。在数据入库的过程中，如果发现任何质量问题，工作人员应及时进行反馈，从而实现成果处理的及时性。在完成数据入库工作后，相关工作人员应在宗地图上进行专用盖章，之后将带有专用章的资料提交给相应的申请人员，从而及时办理登记。另外，与相关部门进行交接审批的过程中，规划局、房管所需科学合理地进行分工、管理，对不动产的信息进行共享和沟通，从而保障不动产权籍调查结果的精确性。
结语
加强不动产权籍的调查与管理工作。相关工作人员应认真对待数据的审核工作，并做好数据的整合、存储、管理及更新等工作，从而实现数据的最大化利用。
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论文作者:刘秀果
论文发表刊物:《基层建设》2019年第24期
论文发表时间:2019/11/22
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