房地产价格波动与政府的干预政策，本文主要内容关键词为：房地产价格论文,政策论文,政府论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1006-2025(2010)11-0020-07
房地产价格的剧烈波动会带来居民消费相应的变化，而消费需求的变化会导致宏观经济的波动。房地产业是我国的支柱产业，房地产价格的剧烈波动对房地产业的发展不利，对国民经济发展不利。因此，消除房地产价格的过度起伏，保持经济平稳发展，加强房地产业在我国产业中的支柱地位，需要政府对房地产市场进行调控。
一、房地产价格的波动特征
1.循环波动与趋势波动共同构成房地产价格波动
从统计学角度，可将房地产价格波动分为长期趋势和循环波动两类。长期趋势受人口变动、经济增长、土地资源、资金约束和城市化进程等因素的影响。在房地产价格总波动中扣除方向明确的长期趋势后，房地产价格的起伏变化就表现为波动间隔、长度及影响并不完全相同，但波动模式基本相似，即以上涨与下跌交替运行方式构成的循环往复、起伏波动。
自1998年开始的住房制度改革，使我国房地产开始步入市场化的轨道。由1998年到目前，十余年时间，房地产价格波动没有经历一个完整的周期。由表1和图1可以看出，在1998年第4季度到2001年第1季度期间，房屋销售价格HP、土地交易价格LP和房屋租赁价格TP大部分时间处于负增长的状态。从2001年第2季度到目前，HP、LP和TP三个指标都处于增长状态。在2001年第2季度到2002年第2季度期间，处于平稳增长期。由2002年第3季度开始到2007年，处于高速增长期。2008年出现一定程度的下降，2009年-2010年又出现新的高涨。总的来说，现行房地产价格保持上涨趋势。
2.地价波动幅度大于房价波动幅度
2002年5月9日，国土资源部颁布11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，在国有土地出让过程中，采用招、拍、挂形式出让的比例不断提高。与之相对应，土地价格出现大幅上涨。由表1和图1可知，2002年1季度以前，土地价格和房屋价格的上涨幅度基本保持平稳，两者相差幅度不大。从2002年第2季度到目前，除个别季度外，土地价格上涨幅度在绝大多数时间都高于房屋价格上涨的幅度。总的来说，在房地产市场化的过程中，土地价格的波动幅度高于房屋价格波动幅度。
3.房屋租赁价格波动幅度小于房地产价格波动幅度
由房地产的属性可知，房地产既是消费品，又是投资品。根据资产定价理论，一个资产的价格由持有这项资产收益的贴现值所决定。房地产的价格由所有者出租房屋所获得的租金收益的贴现值所决定。由公式表示为：
由表1和图1可知，在2002年1季度以前，房地产市场处于平稳期，房地产价格波动幅度不大，房屋租赁价格除了个别季度出现异常的上涨和下跌外，基本保持平稳。2002年2季度以后，房地产市场出现升温，房地产价格出现大幅度上扬，房屋价格最高涨幅达到10.8％，土地价格最高涨幅达到11.6％：而房屋租赁价格的上涨幅度基本保持平稳，保持在1到2个百分点的涨幅。总的来说，房屋租赁价格波动幅度小于房地产价格波动幅度。
4.城市差异性与协同性
一方面，房地产价格波动显示出城市差异性，即我国不同的城市房地产价格波动的趋势或幅度存在差异，在35个大中城市中，北京、上海、南京、杭州、广州、深圳等城市涨幅较大，而其他城市的涨幅较小：另一方面，房地产价格波动还具有一定的协同性，也就是全国各大中城市，在波动的趋势上会比较一致，但波动幅度上可能会有所差异，如最近2009年-2010年全国性的房地产价格上涨。
图1 HP、LP和TP曲线
二、房地产价格决定的经济学分析
1.价格领导制
房地产市场是区域性寡头市场，寡头垄断的房地产开发商为了减少相互之间的竞争和各自独立决策的不确定性，以保护各自利润或阻止局外开发商的渗入，从而保持已有的垄断权力，通常采取相互支持、协调行动的行为方式，一般采用价格领导制的形式。价格领导制(Price Leadership)是指在房地产行业中的价格，由某一开发商率先制定，其余开发商追随其后确定各自的售价。由于房地产是具有差别的产品，各开发商按照一定的差别定价。当领导的开发商宣布变动价格，如房价上涨10％，随后，其他开发商的价格也各自提高10％。
在区域房地产市场中占统治地位的开发商根据利润最大化原则来确定自己产品的销售价格，其余从属开发商则根据已经确定的价格来决定自己的产量，这个占统治地位的厂商被称为主导厂商(dominant firm)。如图2所示，主导厂商的需求曲线d是市场需求曲线D和从属厂商供给S的差额所决定。主导厂商根据利润最大化原则，MR=MC来决定自己的产量为
，价格为
，在此价格下，从属厂商的销售量为
，总销售量为
。
图2 房地产市场主导厂商定价
2.价格刚性
区域寡头垄断的房地产行业，开发商对价格稳定具有强烈愿望，使该行业具有价格刚性(price rigidity)的特征。当成本或市场需求下降时，开发商担心降价会给其他开发商一个错误的信息而引发价格战，因而维持价格不变：当成本或市场需求上升时，开发商不愿提价是由于担心其他竞争者不会跟随提价，从而导致自己的市场份额下降。如图3所示：
图3 房地产市场拐折的需求曲线
寡头垄断开发商在不考虑其他开发商影响时的需求曲线为d，市场的需求曲线为D。寡头开发商实际面临的需求曲线为CAD，在A点出现了拐折，被称为拐折的需求曲线(kinked demand curve)。在以上的价格，需求曲线CA段非常有弹性，这是因为该开发商将价格提高到以上时，其他开发商不会跟着提价，该开发商就会损失大部分市场份额；当该开发商将价格降到低于时，其他开发商为了保住自己的市场份额，跟随降价，该开发商面临的需求曲线为AD段，弹性较低。由于该开发商的需求曲线在A点出现了拐折，导致其边际收益曲线MR在B点出现了间断，该开发商的边际成本曲线MC在BD段变化时，开发商不会改变价格。当市场均衡价格位于时，价格具有刚性。
三、房地产价格波动的效应与原因分析
1.房地产价格过度波动的负面效应
(1)宏观经济波动
房地产业是我国的支柱产业，房地产价格过度波动会对经济增长产生重大影响。房地产价格的不断上涨，使人们感觉更加富有，带来正的财富效应，促使消费者增加开支。消费者可以抵押自己较高价值的住宅来实现融资，增加自己资产的流动性，进行投资或消费，促进经济增长。对于许多公司来说，房地产抵押贷款，是公司融资的一种重要方式。房地产价格的急剧波动能够影响公司投资，从而影响经济增长，带来经济波动。此外，房地产价格的大幅下降，会导致经济出现疲软。房地产价格的急剧下降，会降低消费者和公司的房地产抵押贷款额度，产生负的财富效应，对消费产生明显的抑制作用，恶化企业资产负债表从而影响企业的融资能力和投资者信心，带来经济下滑。国际货币基金组织的调查发现，发达国家中房地产价格暴跌所造成的资产损失是股市暴跌的两倍多。当房地产价格暴跌结束时，国内生产总值相对于其从前的增长趋势而言，平均下跌了8％。
(2)资源配置扭曲
房地产价格的快速上涨，房地产行业的利润率上扬，吸引其他行业的资金向房地产业转移，导致社会经济结构的失衡。将其他行业的资金吸引到房地产市场，一方面，使其他领域资金趋紧；另一方面，造成与房地产及其相关产业的过度繁荣。资金的过度流入，进一步推动了房地产价格的上升，导致房地产泡沫的膨胀。当房地产价格出现大幅下跌时，房地产行业的收益率下降，资金流出该行业，出现萧条。房地产价格的过度波动带来资源大幅流进和流出该行业，容易造成社会资源的闲置和浪费。
(3)金融风险集聚
国际货币基金组织通过对过去30年～40年中21个工业化国家房地产市场和股票市场繁荣和衰落的研究发现，房地产价格的过度波动会使金融业受到打击。当房地产价格上涨时，银行等金融机构大量向房地产业进行放款，主导着房地产抵押贷款业务。当房地产价格出现大幅下跌时，房地产泡沫破灭，房地产的价值出现大幅度下降，远低于抵押贷款时的价格，给金融机构带来大量的呆账和坏账。呆账和坏账降低了银行业的利润，削弱了投资者对银行业的信心，导致大量资金的撤离。另外，银行金融机构大量的不良债权影响其信誉，提高其筹资成本。随着房地产价格的不断上涨，银行和金融机构给予房地产业大量的融资和支持，房地产和金融业相互依赖，房地产行业出现了过度繁荣和泡沫。过度的房地产投资、投机，给随后金融危机的爆发埋下了种子。如美国的次贷危机演变为金融风暴，银行体系出现大量的呆账、坏账，银行体系运转失灵，最后传导到实体经济，导致失业率大增，经济萧条。
2，房地产价格波动的原因
(1)房地产市场的区域垄断结构
房地产的不可移动性、差异性和开发的规模经济等，使房地产市场容易形成区域垄断结构。这种市场结构所产生的房地产“市场失灵”，导致价格信号在一定情况下会发生扭曲，资源配置达不到最优。需要政府对房地产企业进行调控，削减其垄断程度。当房地产市场处于繁荣期时，投机行为活跃，从而影响土地资源配置的合理利用；当房地产处于萧条期时，投机者和投资者从房地产市场上的撤离，导致房地产市场上资源的大量闲置。政府可以采取征收土地增值税等措施抑制土地垄断造成的投机行为。
(2)房地产市场的信息不对称
在房地产市场中，开发商和房屋的购买者所拥有的关于商品房价格、质量和成本等信息是不对称的，增大了交易成本，降低了市场效率，可能导致逆向选择和道德风险。开发商的区域垄断地位使其具有垄断定价能力，消费者由于缺乏足够的价格信息和竞争的地位，使其只能被动地接受价格和承担风险，开发商获取垄断利润的可能性增加。房屋质量的优劣，房屋的建设成本的高低，开发商比买者拥有更多的信息，为开发商的机会主义行为提供了条件。房屋销售的好坏，销售的进展情况，开发商比消费者拥有更多的信息，开发商通过制造销售的紧张气氛，借机哄抬房价牟取暴利。政府的介入，通过强制信息披露，可以弥补信息不对称的缺陷。
(3)房地产市场的外部性
土地利用中的外部性十分明显。农地合理保护产生的良好社会效益、生态效益大部分体现不到农地保护和利用者身上，使市场调节下对农地的保护量小于社会最优量，城市土地的市场均衡量必然大于社会最优量，这就需要政府制定详细的用地计划，根据城市发展的需要，对农转城市用地的数量加以严格控制。中低收入者的安居乐业将给社会带来巨大的外部正效应。居民享有适当的住房不仅给居民本人带来利益，而且会对周围环境，对其他居民带来外部正效应，包括公共卫生、市容环境、社会治安等各方面的正效应。房地产开发过程的外部性主要表现为施工阶段产生的环境污染对周边居民的影响，可以通过庇古税来减轻其影响。
(4)房地产市场上的“羊群行为”
“羊群行为”最初是指动物成群移动、觅食的行为。后来这个概念被引申来描述人类社会现象，指大多数人保持一致的思考和行动的状况。在经济领域中指投资者在信息不确定的情况下，行为受到其他投资者的影响，模仿他人的决策或者过度依赖于舆论和他人，而不考虑自己信息的行为。信息不对称或不完全；缺乏知识或经验；随大流以规避责任；随大流以减少恐惧等是羊群行为产生的主要原因。房地产市场上信息的不确定性、获取信息的成本过大、真或假的信息集交杂在一起的信息传播机制，强化了消费者对他人决策的依赖性，因而容易产生“羊群行为”。房地产市场的羊群行为在导致市场非理性繁荣的同时，也增加了市场剧烈波动的风险。因此，需要政府加强信息披露，削减虚假信息，抑制房地产市场羊群行为过度膨胀，切实稳定房地产价格。
四、房地产市场政府干预的目标
1.房价稳定
保持房地产价格的基本稳定是房地产市场政府干预的目标之一。如果房地产价格上涨过快容易诱导公众形成不合理的价格预期，助长投机，促使房地产泡沫形成；房地产价格上涨过快会产生“挤出效应”，压缩居民的其他正常支出，抑制消费需求；房价快速上涨还会导致房地产的虚假繁荣，妨碍资源的有效配置，导致社会福利受损。
与此同时，房价大幅下跌同样会产生较大的负面影响。房地产是资金密集型产业，并具有融资杠杆的功能，房地产业与金融部门存在共生的关系。房地产开发贷款和购房抵押贷款占金融部门资产的比例较大。如果房价大幅下跌，就意味着金融部门的资产缩水，银行贷款质量恶化，银行面临巨大的坏账风险。房价大幅下跌使人们所持有的房地产市值大量缩水，部分居民甚至成为“负资产者”，从而产生负的“财富效应”，消费水平降低。资产价格的下跌，还会影响企业的资产负债表，降低企业融资借款能力，从而降低社会投资水平。
2.供求平衡
由于房地产的耐用消费品性质以及供给时滞，房地产市场供求失衡容易使房地产价格出现波动和振荡，对房地产业的发展和经济增长带来负面影响，因而实现房地产供求平衡也是房地产市场宏观调控的主要目标。房地产供求平衡包括短期平衡与长期平衡。由于房地产建设周期较长，房地产供给在短期内变化不大，所以在短期内政府对房地产市场实行宏观调控应以需求调节为主，重点抑制投机需求。从长期来看，房地产业发展的根本目的是不断提高居民的房地产消费水平，政府对房地产市场实行干预应从供给入手，改善住房供应结构，不断满足市场需求，保障中低收入居民的住房需求。
3.实现房地产业与国民经济的协调发展
当一个国家或地区经济增长达到一定水平后，人们对房地产的需求不断增长，由此带动房地产业的发展和繁荣，并逐步成长为国民经济的支柱产业。由于房地产业的产业链长、涉及面广，能直接或间接带动60多个上下游产业的发展，一旦房地产业出现过热，则房地产业通过其“后向关联效应”拉动其上游部门或行业增长过热，通过其“前向关联效应”推动其下游部门或行业增长过热。而其它与房地产业关联度较低或者不相关联的产业的增长则受到阻碍，从而使经济结构扭曲。如果房地产泡沫破裂或者其他原因导致房地产投资规模下降，那么这些相关产业将出现大量的产能闲置和资源浪费，阻碍经济增长。因此，政府通过对房地产市场的干预，使房地产业增长与经济增长相适应、与居民收入水平提高相适应，实现房地产业与国民经济的协调发展。
4.为中低收入者提供住房保障
使中低收入居民享有基本住房保障，实现房地产资源的最优利用，是政府的基本职责。我国目前的住房保障基本内容是为低收入者提供经济适用房和廉租房。由于低收入居民的身份甄别困难，政府预算约束的限制，政策执行的折扣，导致低收入者的住房保障一直处于低水平。
五、房地产市场政府干预的政策与手段
1.土地政策
由于土地是人类生存和发展的最基本资源，所有国家都将土地政策作为治国安邦的重要政策。土地政策是政府为实现土地资源优化配置而制定的计划或行为准则。我国实行土地公有制，城市土地所有权归国家所有，转让的是一定年限的土地使用权，政府通过城市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一供应等制度，使政府对土地市场有较强的干预能力。政府作为土地供给者，在土地一级市场上处于垄断地位，政府可以通过宽松或紧缩性土地政策来调节土地供给量，安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资、消费的方向和强度，实现经济运行平稳发展的目标。
2.财政政策
合理运用财政政策，政府可以对房地产市场实行有效干预。财政政策的主要政策工具包括财政支出和补贴、政府投资、税收政策、公共债务等，一般来说，在房地产市场调控中，较常用的是税收政策和财政补贴，通过税收政策以引导市场上经济主体的行为，通过财政补贴和转移支付对低收入者给予支持。如运用税收杠杆，通过提高高档商品房税率抑制其需求，降低普通商品房的税率，刺激其供求，从而改善房地产市场的供求结构。在房地产开发投资环节，通过提高相关税费，削减企业利润，从而降低房地产行业的投资过热；通过提高流转环节的税赋，增大房地产投机成本，压缩获利空间，达到抑制投机的目标；改革房地产保有环节的税制，提高超标准的房地产保有成本，抑制出于投机目的的房地产保有行为。
通过财政补贴和转移支付政策，加大对低收入者的转移支付，缩小收入分配差距，保障低收入者的基本住房需求，健全住房保障体系。
3.货币金融政策
为保证房地产业的健康、稳定发展，在不同时期，政府可以采用不同的货币金融政策对房地产进行干预。货币金融政策可以分为直接货币金融调控手段和间接货币金融调控手段，前者主要是指以行政命令为主的信贷额度管理和信贷质量控制；后者主要包括货币供给总量控制以及通过各种利率手段和法定存款准备金率对货币需求的控制。在房地产的调控中，政府的货币金融政策的选择，主要是通过信贷政策和利率政策来支持或限制房地产开发和消费的融资，从而达到干预房地产市场的目的。房地产业是一个资金密集型行业，融资具有十分重要的地位，故而货币金融政策容易见效，为大多数国家所采用。
利率政策通过调整存贷款利率水平，影响房地产商的经营成本和消费者的购房成本，从而影响房地产的供给和需求，最终达到影响房地产价格的目的。这是运用成本约束调节房地产价格。房地产是资金密集的行业，房地产开发需要投入大量的资金，在我国融资渠道单一的情况下，银行的贷款对房地产商起着关键作用。
信贷政策是中国人民银行根据国家宏观调控和房地产业政策要求，对金融机构信贷总量和投向实施引导、调控和监督，促使信贷投向不断优化，实现信贷资金优化配置。通过调整住房消费信贷的首付比例、贷款贴息、调整授信额度、调整信贷风险评级和风险溢价等方式，限制信贷资金向房地产业的过度投放。信贷政策的变动，影响了房地产市场上房地产开发商和购房者可获得的资金，从而限制或鼓励房地产市场的供给量和需求量，最终影响价格。
4.价格指导与价格管制
所谓价格指导，是指政府确定一个指导价格，由房地产开发商参照执行。价格管制，分为边际成本定价和平均成本定价法。房地产开发商的区域垄断地位常常导致资源配置缺乏效率；另一方面，房地产开发商的垄断利润通常也被看成是不公平的。这使得政府有必要对开发商的区域垄断进行价格管制。图4反映的是某区域垄断开发商的情况。根据MR=MC决定自己的产量和价格
，以实现其最大利润。这种垄断均衡因为>MC，而缺乏效率；另一方面，在产量上，开发商获得超额利润。因此，需要政府实行价格管制。当政府的目标是提高效率，则可以根据MC=AR来确定管制价格
，相应产量为，=MC，可以实现帕雷托最优，此时开发商仍可以得到部分超额利润。当政府的目标是追求公平，以消除超额利润，则可以根据AC=AR来确定管制价格
，相应产量为
。在价格下，MC>，帕雷托没有达到最优。以帕雷托最优为标准，在垄断情况下，产量太低、价格太高；在零超额利润的情况下，价格太低、产量太高。因此，政府一般采取MC=AR来制定管制价格。
图4 房地产价格管制
5.制度建设
加强房地产市场的制度建设，健全信息披露制度，以消除逆向选择和道德风险。政府确保房地产市场的信息公开、透明，合理引导消费者的心理预期。针对商品房销售中买卖双方信息不对称、开发商隐瞒预销售情况等行为，一些城市规定，新建商品房的预销售行为都必须进行合同的网上备案登记。开发商申请办理预售许可证同时，必须申报所有楼盘信息，向市房地产交易中心办理网上公开手续，所有市民都可以在网上公开查询在售楼盘销售进度。这对于规范预销售行为、正确引导投资与消费发挥了重要作用，这一政策还对其他地区起到了示范效应，一些城市随后也开展了网上合同备案登记制度。同时，提高撤销网上交易合同的难度和成本。
6.住房保障政策
住房保障政策是综合运用法律、金融、财政等手段来解决中低收入居民住房问题的政策总称。为低收入者提供住房是政府的职责。各国政府对中低收入阶层住房的房租和房地产价格干预主要有三种方式：一是政府投资建造大量低租金公房租赁给住房困难户中的低收入户居住；二是政府向房地产开发商提供财政补贴，相应地对住房的出售和租赁价格设限；三是政府对私人住房出租采取租金限制政策。各国政府的住房补贴方式，可分为对房地产供应方的补贴和对房地产需求方的补贴两种方式。
政府的住房保障政策可以起到房地产价格稳定器的作用，缓解房地产价格的过度波动。当房地产市场繁荣时，房地产价格快速上涨，政府通过为中低收入者提供廉租房和经济适用房，增加房地产市场的供给，稳定房价。当房地产市场萧条时，房地产价格下滑，政府可以通过需求方补贴，为中低收入者提供住房补贴，增加房地产市场的需求，减少房地产价格的波动。政府住房保障政策，一方面有助于解决市场经济中的公平问题，是宏观调控的重要内容；另一方面也为有效调控房地产业做好了基础性工作，是政府干预房地产市场的重要手段。