商业银行住房租赁融资业务风险及控制措施
潘 慧
(中国建设银行股份有限公司青岛市分行，山东 青岛 266000)
[摘要] 加快培育和发展住房租赁市场是中央供给侧结构性改革的重要内容，住房租赁融资业务是撬动住房租赁市场发展的重要杠杆，为商业银行带来丰富的业务机会及转型升级空间。但此类业务缺乏有效的市场规范和监管，需要更好地识别并防范潜在的风险。
[关键词] 商业银行；住房租赁；风险管理
1 住房租赁融资业务定义及特点
定义：住房租赁融资业务，是指商业银行对取得合法资格的住房租赁企业开展的，用于租赁住房开发建设、筹措租赁房源、租赁住房改造装修、家具家电配置、租赁业务日常运营等用途的各类融资业务。
特点：融资主体新。专业化住房租赁是新生事物，目前住房租赁企业多为新成立客户，缺乏成熟经验，企业的运营、管理模式处于不断探索过程中。
融资期限长。住房租赁运营周期长，此类业务融资期限最长可达25年，超长融资期内客户经营及项目运营的不确定性较大。
（1）观赏型飘窗：此类飘窗的设计特点概括为全部窗台与地面接触（全落地），在进行室内设计时可将飘窗改成卧榻的形式。
资金用途广。住房租赁融资业务可以涵盖租赁住房的项目建设、购买、装修、改造、运营等全产业链，基本能满足该产业链上各环节的资金需求。
做好区域、区位选择：区域方面重点选择国家租赁住房试点城市、住房租赁市场发展潜力和供给缺口较大、近三年人口净流入多、GDP增长超过全国平均水平的大、中城市。区位方面重点支持交通便捷、周边商业配套完善、住房需求较大区域的优质项目。
政策风险：国家住房租赁政策尚处于不断完善过程中，部分配套政策及实施细则缺失，具体业务办理时可能遇到现有政策未能覆盖的政策真空地带，加大了商业银行对住房租赁融资业务风险识别及管控的难度。
2 住房租赁融资业务的主要风险
区域差异大。由于不同地区政府推进住房租赁的力度不同，当地住房租赁政策、市场状况不同，业务发展的规模和产品结构差异较大，融资活动也体现出差异化。
合规风险：行政审批要件不完备。市场上部分混合开发项目只有一套行政审批文件，没有单独的住房租赁项目审批手续，对该类项目融资不满足租赁住房项目要与普通开发项目分离的政策导向；此外，存量房改建租赁住房时，消防、水电、卫生等行政审批手续不规范的情况较为普遍。资本金来源不合规。项目资本金应来源于股东投资及客户自有资金，目前部分中介系、创投系和互联网系背景的住房租赁企业投资的住房租赁项目，不同程度地通过PE/VC等风险资本介入；另有部分客户由于资金实力不足，信用不高，无法从银行融资，只能借助于小额贷款公司甚至民间融资筹集资本金，不但违反监管政策规定，还可能因融资成本攀升、条件苛刻和还款刚性强等带来较大的风险隐患。
运营风险：受高房价影响，多数地区房屋租售比不合理，租金水平和租金回报率偏低，租金收入难以覆盖融资本息和运营支出。同时，由于住房租赁市场链条长、服务环节多，经营管理和服务提供依赖专业化运营机构的支撑，专业人才储备及运营经验不足的客户存在较高的实质性违约风险。
当摄像头传递对应位置的点云信息时候，多目标的点云信息会形成有限个点云集合。聚类分析的目的是：经过图像检测的结果为点云图，从中提取一定数目标点来表示机器人所处位置。
样品的采集是全部分析工作的基础，实践证明，采样误差常常大于分析误差。选择适当方法采集样品，并进行科学处理和保存，是保证监测质量的重要环节。
资金挪用风险：参与混建项目的住房租赁公司，以开发、建设、运营租赁住房名义进行融资，而将资金挪用于传统房地产土地款支付、开发投资等，资金混用风险突出。在租金收付上，租赁公司一次性收取租客一年或多年房租，而以月付或季付方式支付房东租金，存在利用租金收付时间差挪用资金风险。
为完善诉讼证据制度，保障水资源保护公益诉讼的顺利开展，确保水资源损害赔偿制度落到实处，水行政主管部门要着手加强监测、损害评估等配套机制建设：一是优化水资源和水环境等领域的监测点布置，加强水量和水生态监测能力建设，进一步整合监测机构的监测数据资源并实现资源共享；二是参考环境损害鉴定评估机制建设经验，尽快建立我国水事公共利益损害鉴定评估机制，依托水利系统内现有科研技术单位的业务优势，组建专业队伍、明确职能定位、制定技术规范和标准。
担保风险：押品权属有争议，无法办理抵押，部分抵押人隐瞒押品瑕疵或倒签长租约，存在阻碍抵押权实现的隐患。部分业务存在过高评估抵押物价值、过高设定抵押率等现象，使银行债权得不到有效保障。对于采取第三方保证方式作为融资风险缓释措施的，往往存在保证人实力有限，担保能力不足，无法达到预期的风险缓释效果的情况。
3 住房租赁融资业务风险控制措施
早晨起床，杜思雨觉得头昏昏沉沉的。他想，妻子田歌睡一宿觉也许就消气了，一切都会烟消云散的。过去和妻子吵架赌气，妻子大多数都是这样，自己睡一宿，消化消化，也就啥事都没了。但这一次思雨可想错了。思雨来到客厅，发现妻子坐在沙发上好像在等他，身边放着一个大旅行袋。妻子的眼睛红肿，眼圈发黑。妻子一说话，嗓子也变得沙哑。
优选合作客户：商业银行应通过对外部公开信息、报表凭证、合同等相关资料的深入调查，选择股东背景清晰，核心管理团队稳定，财务实力强，整体经营和财务状况良好，无不良信用记录，房源获取及成本控制比较优势突出，在住房租赁行业具有丰富运营经验的优质客户作为合作对象。
加强项目合规性审查：项目须符合当地规划、土地、环保等政策，取得政府有权部门批复文件，应严格核实用于住房租赁的物业产权不存在查封、抵押及其它受限情况，确保标的物业不存在诉讼仲裁等重大争议。同时，加强项目资本金的穿透审查，分析资本金是否来源于夹层融资、风险投资等，确保资本金来源合法合规。
适度控制授信总量，合理确定融资期限：要根据客户资产负债水平、盈利能力，结合项目投资来源、物业用途、租金和其他收入情况，审慎确定授信总量。对于发展前景不确定性较大的项目，要通过提高自有资金比例、降低融资额等方式，有效控制授信风险。在综合考虑客户融资需求、运营情况及项目实际偿债能力的前提下，合理确定贷款期限。
努力强化风险缓释效果：优先选择项目土地、在建工程、房产抵押，并审慎评估押品价值、抵押效力和实际缓释效果。对于确实无法提供抵押物及抵押物不足的，在落实租金收入质押的前提下，争取由具有较强担保实力的第三方提供连带责任保证，并追加实际控制人保证；处理好抵押权和租赁权的关系，督促客户将租赁物业抵押事宜及时告知承租人，租赁合同应到房管部门办理租赁登记手续，防止客户通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同等方式对抗贷款银行权益。
加强贷后管理：做好资金用途监控，谨防资金变相流入房地产开发领域，确保项目“租赁”属性。严格落实资金封闭管理，将租赁住房产生的租金收入、用于还款的企业综合经营收入和其他合法收入等资金归集到监管账户封闭管理，优先用于偿还贷款，其中租金收入应同时办理质押登记手续。密切跟踪客户财务状况、股权变动、对外投资、租金回收等情况，对可能出现的风险事件及时采取应对措施。
[中图分类号] {D922．23}
[文献标识码] C
[文章编号] 2096-1995(2019)15-0245-01
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