摘要：随着经济的不断发展，人民生活的不断改善，房地产行业在我国城市建设中发挥了举足轻重的作用。其中，房地产行业中关于工程管理的资金控制问题成为当前研究的主要问题之一，主要是因为房地产行业发展的时间短，粗放的管理模式，使得资金控制尤为重要。因此，为了提高资金利用效率，保证资金安全，一定要做好房地产工程管理中的资金控制。
关键词：房地产；工程管理；资金控制
1导言
作为资金密集型的房地产企业，资金控制在企业管理中发挥了十分重要的作用，是企业管理中的关键职能。资金控制在房地产工程管理中，不仅能够确保资金安全，而且可以推动资金的有效控制。因此，本文从强化房地产工程管理自己控制的必要性出发，着重指出优化房地产工程管理资金控制的措施。
2 强化房地产工程管理资金控制的必要性
2.1 强化资金控制，确保资金的合理运用
强化房地产企业的资金控制，能够避免企业资金过多或者过少不合理问题的出现，使资金能够保持在一个均衡的状态。当企业资金量过多时，不仅加大了企业资金的浪费，而且增加了企业的机会成本，对自己使用是一种浪费；当企业资金量过少时，加大了企业的负债率，导致企业存在负面的影响。所以，实施资金控制，形成一个合理、有效的资金使用计划，有利于做好企业对于资金的控制，提高企业资金的有效利用的同时，保障企业的资金安全，降低资金的财务和成本风险，增强企业的盈利能力。
2.2 强化资金控制，是资金密集型房地产行业的必然选择
在国际金融危机、国家房地产调控、房地产企业融资渠道以及央行利息政策等各方面因素的影响下，资金控制已经成为密集型房地产行业的必然选择，成为房地产企业健康运行的必然要求。同时，房地产企业涉及的项目多，资金投入大，环节复杂等原因，导致对于资金的需求量大，一旦出现资金方面的问题，后果将不堪设想。因此，强化资金控制，实施有效的管理，不仅可以为房地产企业的长远发展奠定基础，而且使企业保持良好的财务状况。
2.3 强化资金控制，是实施房地产企业全面控制的基础
在房地产企业的运营过程中，资金运动的主要步骤包括：项目的开发、项目的销售等环节。为了保证房地产企业的各方面的经营活动的顺利实施与管理，就必须加强工程管理中的资金控制。所以，房地产企业应积极对资金的使用情况进行分析，及时了解企业资金的财务状况，保持良好的财务流动性，做好财务的收支平衡。同时，根据企业的资金实际情况，进行资金的筹集、计划、调度，推动企业保持良好的财务状况，为企业的全面控制打下坚实的基础。
3 房地产工程管理中加强资金管控的措施分析
3.1 重视开发项目的可行性研究和筹资措施，是保障工程项目正常进行的基础环节
对于房地产企业而言，资金管理应当提前至项目可行性研究阶段，也就是说，通过对将开发项目的功能、规模、背景和技术经济指标进行分析,以初步对投资成本给予确定，并以投资成本为依据确定资金使用量。首先，为了确保投资能够收回，应认真调查开发项目的背景情况；其次，在通过调查掌握了相关资料基础上，应对开发项目的市场供应和需求状况进行分析,并作出科学、客观的预测；再次,对于开发进度企业的时间安排应科学、合理，如可按照前期工程、主体工程、竣工验收等不同阶段合理安排项目开发进度；此外，企业还应对开发项目进行力争与开发事实相符的成本初步估算，以切实提高相关评价的准确性；最后,房地产企业应以项目投资估算、项目开发进度安排等为依据,对资金需求量进行合理估算，拟订筹资方案,通过不同的方式筹措资金,减少筹资成本,保证项目的正常进行。这是工程管理资金控制的前提与基础。
3.2 编制合理的资金使用计划是做好工程管理中资金控制的重要环节。
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3.2.1 按子项目编制资金使用计划
房地产工程项目通常按不同子项目划分资金的使用。这是由于房地产工程规模常常较大，且由诸多单项工程组成而成，单项工程则是由多个单位工程所组成，而若干个分部分项工程组成了单位工程。因此，编制资金使用计划首先就是要把项目总投资分解到单项工程，甚至是单位工程中去，做到对工程项目的合理划分，划分的细致程度应以实际需求依据而定，从而做到资金计划的合理分配。
3.2.2 按时间进度编制资金使用计划
房地产工程项目的投资总是分阶段、分期支出的，资金应用是否合理与资金的时间安排也有着密切的联系。为尽可能减少资金的占用，将总投资目标按使用的时间进行分解，确定分目标很有必要。目前，编制施工进度计划一般都采用网络计划技术，利用确定的网络计划可计算出各项施工的最早、最迟开工时间，获得项目进度计划的甘特图。通过对对网络图扩充后，即可按时间进度编制出资金使用计划。此环节可采用香蕉图与S型曲线的形式，其对应数据的产生依据是施工计划网络图中时间参数的计算结果与对应阶段资金使用要求。
3.3 加强资金计划分析和预算管理是房地产工程资金控制的主要环节
在确定资金计划后，将资金计划的预期情况与执行情况相比较，对计划偏差找出原因（计划编制不合理、计划执行不力等），从而予以改进，使后期的资金计划编制更趋合理。而资金预算管理是保证资金控制有效的主要环节，资金预算有效、合理能使企业资金使用效率得到提升、为资金的合理使用打下坚实基础。资金预算应在遵守收付实现制基础上采用直接法编制，同时采用间接法编制以相互验证。以最优的资金成本制定资金使用方案，综合平衡和编制单位的资金总预算。预算管理的关键点在开发进度的精准匹配和衔接，以保证资金的合理调配和使用。
3.4 完善的财务管理制度是确保房地产工程资金控制得到强化的必要环节。
3.4.1 加强资金运用管理
加强资金运用管理，一是应尽可能地使应收账款与应付账款期限保持一致，如果能做到应收账款回收期限比应付账款交付的期限更短，基本可以保证应付账款的按期支付，使企业避免过多资金占用。二是要防止资金的过度预支，以免因发生债务危机，而对企业的生存在造成危害。三是严格控制管理费用的支出。房地产企业工程管理还应避免出现讲排场、面子铺张浪费的现象，对管理费用严格控制。
3.4.2 科学安排资金的收入和支出
在房地产开发项目建设过程中，需要投入数额巨大的资本，而资金的最终回收要等到工程竣工并出售后。所以，房地产项目的资金筹措，大多通过债务安排来实现，银行等金融机构是资金的主要提供者，其资金供应能否及时、有效，对于开发项目进展的顺利与否至关重要。财务部门要对项目管理费用支出进行严格的监督审核，不合理支出坚绝拒绝，以确保不浪费流动资金。同时，采取积极措施减少资金的占用，包括实行分级归口管理，加强计划管理，推行定额管理等措施，以通过提高资金利用效率、加速资金周围来加强资金管理的直接效果。
4 结论
房地产企业为了能够在竞争激烈的市场获取一席之地，必须要强化工程管理中的资金控制，提高企业的核心竞争力。同时，通过多种有效的途径，加强资金控制的效能，以此来实现房地产企业经济利益的最大化，推动企业的长远发展。
参考文献
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论文作者:滕先明
论文发表刊物:《基层建设》2018年第27期
论文发表时间:2018/11/8
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