摘要：房地产的开发项目是非常复杂的系统性工程，开发商都希望能够通过加强房地产开发项目的工程管理，将工程的造价降低，并降低工程的风险。要把整体的项目与各个环节的开发相互结合，并实行项目的管理，以此实现各个环节的相互配合以及协调发展，从而实现房地产业经济与生态效益等相结合，但工程管理是一项非常复杂的管理工作，工程管理和房地产工程的建设有非常密切的关系，这些贯穿了工程建设的每一阶段。如果房地产的开发项目工程管理收到的效果比较好的话，这就有利于提升整个房地产工程的质量，从而会促使房地产持续健康的发展。
关键词：房地产开发；工程管理；风险；对策
1 管理的意义
1.1 房地产开发
指房地产企业运用一系列的措施，把最开始的想法和构思建造成实际的建筑物的活动。在开发过程中，房地产开发企业按照国家相关的法律法规来进行，施工工作一步的来完成，其程序有：房地产企业先要利用正当的手段得到土地的开发使用权，通过专业队伍仔细地规划设计，完成所有准备工作后，房地产企业再以招标的方式，选择专业性与优良性较高的施工团队，对开发项目及其具体操作进行研究，最后，将理想性的设计图纸落实为实质性的建筑物。
1.2 管理的意义
对房地产工程进行管理是整个管理工作中的重点，它与房地产企业的经济利益紧密相关，能够顺利得开展整体协调和监督工程质量的，能够保证工程的质量、施工的资金和工作进展的程度。让工程管理工作能顺利进行，保障房地产企业的效益，提高工程的质量，提升自身企业的竞争实力。所以，企业要明确对房地产工程进行管理的重要意义，把具有现代化特点的管理理念引进并且运用到对房地产开发的管理工作当中，确保房地产企业发展的可持续性。
2房地产项目管理风险分析
2.1 房地产开发风险形成原因
从微观来讲，房地产投资开发的风险主要是指区域开发的决策，土地资源的价格，管理和控制，技术与盲目的发展造成的财务的风险。宏观来讲，房地产开发的风险是指金融环境变化，国家政策变动以及资源风险出现等等。通过风险识别、评估、评价，来优化房地产风险的管理技术，对房地产开发风险实行有效的控制以及处理风险所导致的后果，以此来达到以最少的成本获取最大的安全保证，房地产项目管理的主体是企业的决策层，核心是选取最佳得风险技术管理组合，其目的是为了实现房地产业最大的安全保障性能。
2.2 进度成本偏离预期目标
我国房地产的项目在开发时，往往不能够深入的了解项目管理问题，致使在运行的过程下虽然照搬了项目管理的形式，但项目管理体制普遍存在不够完善等的问题，对于项目管理的细节研究还是不够深入，因而在进度以及成本方面就会容易导致失控，这些问题就是在事前以及事中的管理中出现了脱节，所以导致了预期目标很大的偏离，例如近几年来出现的延迟交房，成本较高，房价浮动大，管理的费用较高等的问题，都偏离预期目标很多。
2.3 项目管理制度的风险
伴随我国房地产业的迅速发展，房地产项目管理的模式要有高效的制度来支撑。但是从目前的现有制度来看，我国房地产项目管理制度的建设不是很健全，很难适应快速发展的房地产业的需要；与此同时相关的制度执行力度不强，影响了我国房地产项目管理的发展。房地产开发是高投资、高风险、高收益的商业活动，项目开发以及过程十分复杂，其涉及多个环节与部门以及多人员的协调与组织。我们需要以科学的以及最大限度的预测风险，对可能发生的影响因素、变化趋势、风险状态做出预测，采取有效的措施来将风险控制在最低的限度，以此来避免房地产开发的风险，提升开发的经济效益。
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3针对风险的措施与对策
3.1建立奖惩制度，增强完善现场签证管理
一些房地产开发商为了追求利益的最大化，无视法律法规，在房地产项目管理的领域产生了非常恶劣的影响。我国在房地产项目管理制度方面发展还不是很健全，缺乏完善的管理制度体系；从内部看，“行业垄断”现象广泛的存在、监管单位单一。要建立奖励与惩罚的制度，要增强以及完善现场的签证管理，只有这样，才会从根本上降低其成本，提升市场的竞争力以及经济效益与社会效益等。所以，规范房地产行业的发展就要增强房地产行业的法律法规。目在开发前要做好充足的市场调研以及投资的决策分析，要把风险控制在预期的范围内，我们只有制定合理的政策与措施，做到各个方面利益的平衡以及协调，规范现有的房地产项目管理制度中涉及较少的领域，才能避免房地产项目管理中的存在各种风险。
3.2 分析市场的周期，选择最佳开发时机
仔细分析房地产市场的周期及其变动，选择最佳开发时机来获得比较详尽的信息，并分析房地产开发涉及的地理条件以及变化，从中选择会取得较大收益的以及社会需要的项目；要分析房地产市场的需求类型以及需求量，同时了解国家的政策并且预测国家对房地产政策的变化，以此来确定开发的项目以及规模。从而促使项目的管理经济以及生态效益的综合化与最优化，推进房地产的企业走上稳健的发展之路。
3.3 运用科学的管理办法，因地制宜
不能套用其他的项目管理的程序，要抓住管理中薄弱的环节，把握其自身的特征，用正确的模式提升管理的水平、工作的效率以及降低所存在风险与隐患。同时要把高效的管理办法全面应用到项目的管理当中，要注重项目的数据资料的积累和完备，要在施工的项目中更加充分地发挥现代项目管理的方法以及作用。必须要积累全方位、多层次以及随时更新的资料库，必须要通过一定的公司或者社会机制以此来提升项目管理的人员的现代化的管理水平，我们要与时俱进，要做好专业的人才储备与培训以及开发等的工作，要更好地规划所遇到的问题以及风险，从而使得项目能安全、高效的运行。我们要通过具体的条款规范和约束合同方权利以及义务，要明确的规定合同方应因地制宜，要有针对性的完善法律法规制定规避风险的措施。
3.4加强对设计阶段及其前期工程的管理
利用招标或委托的方式，把设计工作交给匹配项目、实力雄厚专业团队设计，要求其依照批准的项目有效合理地设计，然后对各阶段的设计方案加以评审核。开发商应按照可行性报告和设计要求健全项目管理计划，把控好工程变动，避免频繁更改设计文件。
3.5加强工程信息化管理
房地产开发企业要重视工程信息化管理，企业管理的高层要做好其带头工作，组织进行信息化管理内容的学习，确保企业的管理氛围较为良好。各层管理者要相互监督并且各司其职。做好管理的信息化相关制度的完善，提升管理的信息化质量。信息化的管理系统通常是软件公司来开发的，致使一些方面不能良好地适用于建筑行业，所以房地产企业自身培养一批信息化管理人才。不仅要了解建筑行业的相关知识，还要懂得信息化管理系统的开发，能够开发出适合于建筑行业自身的软件，确保建筑工程的管理工作的信息化能够开展顺利。
结束语
房地产的开发项目管理是其管理的有效实施以及完成的基本保障与关键的业务，只有对房地产开发项目的各环节进行有效的以及全方位的管理，才能在房地产项目开发过程中，用更加准确以及合理性的投入来获取更好的收益，从而促进房地产开发事业的健康与可持续的发展。
参考文献：
[1]袁旭光.房地产项目管理现存问题与对策研究[D].华中师范大学，2015.
[2]袁应成.房地产开发项目工程管理分析[J].福建建材，2015，11：108-109.
论文作者:牟宗莉
论文发表刊物:《基层建设》2017年第24期
论文发表时间:2017/11/10
标签：风险论文; 房地产论文; 项目管理论文; 房地产开发论文; 项目论文; 工程论文; 开发项目论文; 《基层建设》2017年第24期论文;