南宁市房屋产权交易中心 广西南宁 530023
摘要：房屋建筑面积测算是房产测绘过程中的最主要的一个环节。在房产测绘中对共用建筑面积的测算是最容易出现问题和争议的。.本文主要讨论和分析了共有建筑面积的认定和分摊等问题，并列举了一些特殊共有建筑面积处理的相应措施。
关键词：房产测绘；共有建筑面积；分摊问题
随着我国房地产事业的发展，房产测绘已经逐渐形成一个独立的行业。商品房销售的程序日趋规范，但商品房面积纠纷时有发生，尤其对复杂的多功能房屋共用建筑面积分摊则引起不少争议，给房地产市场管理带来一定的困难，也给测绘机构带来诸多不利的影响。房屋面积是衡量其价值的重要标志之一，房产测绘面积的误差大小意味着产权人经济损失，影响产权人的直接利益，有时会引发矛盾和冲突，甚至诉讼公堂。而房屋分摊面积的认定，是产权人关注的热点，近几年房屋建筑形式的多样化，使房屋共用面积分摊成为当前房产测绘中的重点和难点。
房屋建筑面积测算是房屋买卖双方最为关心的问题。现今业主和开发商对于房屋面积的争议现象越来越多，诉诸法律的情况也时有发生。为维护售房人与购房人双方的合法权益，近几年政府主管部门相继出台了多个相关规定。如 2000 年开始实施的 《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）；2002 年建设部 《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》及2008年开始实施的 《南宁市房产测量规范实施细则》等。根据规定，房产测绘单位依法对房屋面积的测绘结果是具有法律效力的。除了为房产交易提供正确数据外，有时还要对房屋面积争议诉讼进行鉴定，所以房产测绘工作是一项技术性和政策性都很强的工作。尤其是房屋共有建筑面积的测算和分摊，也是最容易出现问题和争议的环节。现就房产测绘中一些特殊共有建筑面积的认定、测算和分摊可能出现的问题及减少问题的措施、办法进行探讨。
1 存在问题的原因分析
1.1相关规定的可操作性方面
现行规范中，建筑面积计算和共用建筑面积公摊的规定缺乏可操作性，因此常导致不同的测绘单位或测绘人员对同一幢房屋进行测绘后，会得到不同的测绘成果。尤其是对结构较复杂的多功能房屋进行测绘时，常因公摊面积的不同导致同一户室的面积产生较大差异，从
而降低了房产测绘的严肃性，增大了面积纠纷发生的可能。
1.2测绘人员技术方面
房地产测绘是一个非常敏感的问题，涉及到千家万户的切身利益。但共用面积的计算会因测算人员的理解不同而产生差异，分摊到户的共用面积会因分摊方法的不同产生差异。尽管现在国家制定了《房产测量规范》，各单位加强了测绘工作的管理，并提高专业人员的素质，但面积纠纷还会发生。
1.3开发商方面
当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，让老百姓因为面积缩水而闹心。
房屋建筑面积测算及公摊问题是房屋买卖及办理房屋相关产权的基础，是涉及到民生的大事，是权利人维护自身权益的前提和保障，稍有不慎，势必影响到政府部门的声誉，甚至产生法律上的纠纷，因此，在制定各种房产测量规范时应当从严把握，保证测绘、测算科学、正确、可靠。因此进行科学、准确的房产测绘及测算方法有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序，促进社会和谐。
2．房产测绘的特点
房产测绘的对象是房屋和房屋用地；其测绘的目的是为房地产管理部门和房地产交易双方提供准确可靠的成果资料。所以房产测绘除具有一般测绘工作所具有的特点外，还具有工作量大、服务对象众多、直接参与市场的特点。所以，我们不仅要从专业技术的角度，更要从市场的角度，来认识房产测绘工作。为了适应市场经济的发展，切实做好房产测绘工作，尽量规避可能出现的问题，要求房产测绘单位及技术人员要有高度的责任意识、服务意识和认真的工作态度。不但要熟悉测绘知识，还要懂得房产和工程知识，在具体工作中要尽量避免错误，并尽最大努力做到公平和公正。
3.共有建筑面积分摊可能出现的问题及对策
3.1 共有建筑面积分摊可能出现的问题
房屋面积测绘工作量大，情况复杂，尤其是对共有建筑部位的认定和分摊，可能出现的问题较多。诸如共有特征不明显、分摊关系不正确、把应分摊到住宅的共有部分平均分摊到商业和住宅中等等。这些都是共有建筑面积部位及如何分摊认定时存在的人为因素错误。一旦未能对共有建筑面积认定清楚，未能搞清分摊对象，等到测绘结果出具并进入市场交易后，不是影响到业主的利益就是影响到房地产开发商的利益，就会导致矛盾和纠纷的产生。
3.2 减少问题出现的对策
对共有建筑面积部位的划分及如何分摊的认定，一方面，涉及某一部位是否构成共有要看其位置在哪里？ 面积多少？ 是否应该进行分摊？ 确认分摊后又该向哪些套内分摊？ 分摊的依据是否充分等等。为减少共有建筑面积分摊问题的出现，我们应该坚持以下两个原则。一是遵从设计意图的原则。也就是说，我们应该根据设计意图来认定共有部位和共有面积如何分摊？ 房屋施工图纸是房屋施工的依据，是具有法律效力的。房屋面积测绘的实质是构建既符合设计意图又符合《房产测量规范》的分摊关系，再根据这种关系，计算不同套内部位应承担的共有部位面积。因此，遵从设计意图是房产面积测绘的基本准则，这样也可以有效地减少争议。二是遵从“谁使用谁分摊”的原则。例如：某幢楼房一层是车库层，二层以上是住宅。车库层有独立的出入口，且供住宅通行的楼梯间与车库不通。当车库设计层高足 2.2 米时，原则上车库层为一个功能区，住宅层为一个功能区。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆根据“谁使用谁分摊”的原则，车库层中为住宅通行的楼梯间就应该分摊到住宅中去，而不应该分摊到车库层中去。当车库设计层高不足 2.2 米时，按照《房产测量规范》规定，不计算建筑面积，因此，不考虑向住宅中分摊的问题。
3.3合理、规范地进行面积分摊问题
由于《房产测量规范》对于面积分摊的规定比较原则，对一些具体问题没有明确界定，实际操作中取决于测绘人员对规范的理解和认识。在一些比较复杂的分摊关系中，角度不同，直接决定分摊办法的合理性，在缺乏一个明确的取舍标准时，分摊的结果自然也就存在一定的不确定性或偶然性。房屋面积测绘人员在面对复杂的分摊关系时，要熟练掌握法律；严格执行规范（如《南宁市房产测量规范实施细则》对一些具体问题有较明析的具体指导）；灵活运用合理性。在实际工作中，一般应先要求产权人提供关于共用面积分摊方案的书面文件，或者与购房人达成的共用面积分摊协议。如果双方达不成协议，房屋测绘部门应从合理性出发，提出最佳分摊方案，促成双方达成协议。但这种合理性不能变成强制性，如果任意一方提出异议，根据物权法定的原则，双方应请求依法确权。通过相关房屋面积测绘的疑难问题的解决，减少了房屋测绘过程的偏差，缩小了误差数点，把房屋建筑面积的误差量程控制在合理的范围内。
3.4加强测绘队伍建设，提高测绘人员素质
在市场经济、行业竞争日益加剧的今天，谁占有市场的主动权，谁就立足于不败之地，
房地产测绘更是如此。房产测绘从业人员不仅要熟练掌握测绘技术、测绘业务，而更重要的是要掌握房产的业务知识，熟悉房产的若干法律、法规，否则，做不好房产测绘。要加强对员工进行思想教育，让每个人都有质量意识，对于计算人员，我们看到的可能只是数字，但对于业主，那都是钱，1m2可都是几千几万的问题，绝不能无所谓，要站在公正的立场，谁也不偏袒，依据国家规范、省建设厅规定、当地的规定来计算。对员工进行廉政教育，要求员工廉洁自律，使员工不会因为廉洁问题而有意偏袒哪一方。加强人员的继续教育与培训。新进人员都要进行岗前培训才能上岗，学校刚毕业的人员毕竟没有工作经验，学校的学习也与单位的特定工作不同，培训完最好还要由老的人员带一段时间，以便新人员尽快熟悉业务和减少错误。岗位培训是对于已经工作一段时间的人，这些人通过继续教育与培训，更新知识、提高技能、掌握新规定，才能符合职称晋升的要求。单位内部要定期不定期地开技术交流会，创造沟通的平台。
4.共有建筑面积分摊的几种特殊处理方法
4.1 普通住宅楼按幢分摊还是按梯分摊? 处理方法主要有下面三种情况
（1）住宅楼共有建筑面积以幢为单位进行分摊。（不考虑各单元的大小和户型的差异）。
（2）住宅楼各单元户型尺寸一致时以幢为单位进行分摊，各 单元户型尺寸不同时以单元为单位进行分摊。若住宅楼内有一梯一户的单元，则该单元应单独作为一个功能区来考虑共有建筑面积的分摊问题。
概括来说就是以整幢楼为单位或者以单元为单位进行分摊。以单元为单位进行分摊其实强调的是“谁使用，谁分摊”的原则，这个说法在业内有一定的普遍性，也有一定的适用性。但是在《房产测量规范》中没有明确这一点。而且“谁使用，谁分摊”并不是放在哪种情况下都合理。比如一幢楼内两个套内面积一样的户型，如果放在不同的单元，以单元为单位进行分摊也会算出不一样的建筑面积，这显然也不尽合理。而且《房产测量规范》在有关住宅楼共有建筑面积分摊方法中明确规定：“住宅楼以幢为单元；依照 B2 的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。”按此理解，住宅楼共有建筑面积按幢分摊的合法性毋庸质疑。因此，是以整幢楼为单位进行分摊，还是以单元为单位进行分摊，不能死搬教条，要根据实际情况来确定。笔者认为，在有些情况下，按照“谁使用谁分摊”的原则，处理共有建筑面积分摊问题比较公平，具有一定的合理性。
4.2 商住楼底层楼梯间的分摊方法
商住楼底层或下面几层为商业，上面为住宅，且商业部分不在供住宅使用的楼梯间开门的情况下，其共有建筑面积的分摊方法一般有以下两种做法：
一是有明显产权协议规定的，按其规定分摊。如果协议规定该商住楼底层的楼梯只属于住宅功能区分摊，则将该商住楼的底层楼梯间的面积只在住宅功能区内分摊；如果协议规定为商业功能区分摊，则该商住楼的底层楼梯间则由商业功能区分摊。
二是无明显产权协议规定的，则通过商业楼的楼梯间的建筑面积应列为商业部分和住宅部分的共有建筑面积，由商业部分和住宅部分共同分摊，住宅楼功能区内部的楼梯面积为住宅楼功能区的共有建筑面积，由住宅功能区内部分摊。
5.结语
房产测绘涉及千家万户，技术性和政策性都很强。房产面积计算、分摊更是一项非常繁锁、复杂的工作。房产测绘的成果极其重要，不能有任何错误。所以我们在实际工作中一定要牢固地树立责任意识、和服务意识，以严谨、细心的工作态度不断探讨新情况、研究新问题，确保房产测绘成果和共有建筑面积分摊问题的正确性、公平性和合理性。
参考文献：
［1］GB/T17986.1-2000《房产测量规范》第一单元：房产测量规定．
［2］李和气．房屋建筑面积测量[M]．北京：中国计量出版社，2001．
［3］中华人民共和国行业标准：JTJ14-97公路沥青路面设计规范．北京：人民交通出版社，1999.
［4］张登良.沥青路面.北京：人民交通出版社，1998，12.
［5］沈金安.改性沥青与SMA路面.北京：人民交通出版社.1998.
论文作者:谢华
论文发表刊物:《基层建设》2015年21期供稿
论文发表时间:2016/4/5
标签：建筑面积论文; 房产论文; 面积论文; 房屋论文; 住宅论文; 住宅楼论文; 测量论文; 《基层建设》2015年21期供稿论文;