摘要 房地产设计管理对房地企业而言，越来越重要，它是房地产开发项目的“生命线”，笔者结合自己的实际工作经验，主要讨论了提高房地产设计管理水平的几种途径。
关键词：房地产；设计管理；提升；
前言 开发商的项目设计管理在房地产开发过程中扮演着极为重要的角色，因此加强房地产开发阶段的设计管理，对房地产项目开发具有重要的意义。
1 房地产开发项目设计管理特点
设计管理工作具有系统性和复合型两大特点。首先，设计管理是一个宏观的过程，其工作要覆盖项目可研、规划设计、技术设计、现场施工、竣工交付、后期整改和维修等全工程。其次，它又是一个细致的过程：编制设计任务书、单位招投标、报建报批、施工服务、成本预算管理、图纸质量进度管理。
设计管理工作需要有分析市场的能力，配合确定产品定位、产品结构和产品配置；实现开发商自身的追求理念、特色及品质；将客户需要及诉求的直接信息，准确及时得落实到产品设计上去；减少设计使用缺陷和风险隐患、无效成本等有损项目开发利益的事。
设计管理工作是管理设计的方方面面，不是单一投入到设计师的具体工作中。设计管理工作人员不仅要求具备扎实的专业技术知识，同时要求具备敏锐的市场洞察力，和良好的沟通协调能力和专研能力，以确保设计目标的顺利实现，因此，设计管理工作具有技术和管理的复合型特点。
2.提升房地产设计管理水平的五个方面
2.1 做好设计定位工作和设计任务管理
设计管理部门应加强和其他部门的沟通配合，明确项目定位以及开发模式；制定设计精细化的任务书，同时还应结合以往的设计规划经验，制定产品系列。设计部门要在结合产品特征的基础上，明确规划、施工、景观、装饰等各个环节的设计标准；明确施工成本标准、工程管理标准、产品验收标准等。唯有这样才能够满足客户和项目产品的各种要求。
2.2 选择合适的设计单位
在房地产开发过程中，设计管理最重要的资源管理就是甄选外聘设计单位，选择了合适的设计单位，就意味着开发阶段中设计管理已经成功了一半。建立一个设计单位资料库，并进行分类，根据项目类型选择合适的设计团队。各自熟悉的团队对于企业文化和操作方式，很容易达到开发商潜在的要求。资料库主要留存主体建筑设计、机电设计、精装修、景观等团队。而对于基坑维护、外墙、绿建、灯光等辅助作用的团队会通过招标来确认，一方面通过方案比选来考察设计单位与项目的契合程度，并通过设计方案体现设计单位的技术水平；另一方面可以通过设计费用的竞争性报价，有效地降低设计费用。
在聘用设计团队时，设计管理部门负责编写各顾问公司合同，需要非常谨慎地对待付款进度的条款。如需要后期施工配合的，就必须考虑减少前期到施工图或招标图阶段的付款比例。为后期配合留足余款，省得日后非常被动的要签订新的一份份追加费用的合同。
以下为图表，粗略表示了关于一般项目设计管理部门要参与的设计工作。下框图表中加粗线的为主要工作和主要顾问单位。整个团队协同工作，最终才能达到一种整体的平衡。
团队协同工作可以以国内设计院为主，对全工作线做每个月或者每个季度一期的推进会，归纳整理主设计院在和其他专业顾问协调时产生的问题和解决方案，如果有解决不了的内容在会议上提出，直接由上层领导给予指示和权衡。对设计管理内部，由设计部统领各个设计顾问，做一些交流群。这些对内对外的会议方式，通过不同的观察角度，提出不同意见，高效得解决难点问题，项目各部分有关重要人员理解设计中的决策原由。
2.3 加强造价成本管理
项目的造价成本有约 80%是在设计阶段确定的，设计团队不仅考虑质量安全、技术先进而且要重视项目的经济指标和成本控制。不断针对设计方案、材料选择、施工方式、交付标准、设备采购等方面进行讨论。达到设计效果、使用方便、市场需求施工便利、投资合理等方面的统一。成本管理可从以下几个方面入手：
（1）加强材料样板段控制。施工初期要对样板的效果、材料、质量进行整体的控制，尽早发现问题尽早改进，所谓样板引路就是来解决一些通用问题。这样在大批量推进过程中才会更有效，成本才能最优，同时也需要控制各标段施工单位的材料样板，同一种材质要统一，对进场材料质量进行控制，减少因为样板提供不及时或无样板直接进料施工带来的时间和经济损失。
（2）加强技术选型论证。对一些涉及成本、安全、品质等方面的重大技术问题，应通过技术选型论证的方式进行专题研究，必要时可邀请专家参与。比如幕墙安全评审选型、基础形式选用、主体结构的选型等，这些问题对成本有着重大影响，选择恰当不仅可以有效节约成本，还能够降低施工难度。
（3）加强设计成果质量管理，避免返工。避免返工就是节约成本，因此加强图纸设计质量，避免错、漏、碰、缺等问题，减少施工过程中的浪费和返工，也是降低成本的重要措施。
（4）以成本师的角度审核设计图纸，运用项目经验，对设计进行改善和精减。平时注意观察，总结经验，把以前的不良体验优化。比如：钢化的外墙玻璃，远看的反射倒影会歪歪曲曲。通过对现场经验总结和发掘，半钢化玻璃可以有挺拔的反射倒影，又能同时满足玻璃安全问题，未建项目可以改用半钢化玻璃。
2.4合理进行设计进度管理，
对于房地产企业来讲，时间是保证企业获得利润的一个重要因素，一方面土地成本及建设成本积压，产生较大的资金成本，另一方面项目的开发周期越长，项目所面临的不确定因素就越多，如市场行情以及政策变化等，这些都使得房地产开发商希望加快建设进度，提高周转速度。加强设计阶段的进度管理可以从以下几方面着手。
（1）制定合理的设计计划并动态控制。结合项目的总体开发要求制定合理的设计计划，如根据项目的计划开盘时间和开工时间，确定设计成果的完成时间。设计计划要综合考虑设计方案调整、设计成果报批等诸多不确定因素，并考虑必要的设计周期来确定。通过合理的设计计划，来指导设计各个阶段的工作安排；在过程中发现进度出现偏差时，应采取必要的措施进行纠偏。需注意的是设计成果要通过各方面的报批是需要预留非常充足的时间。对于重要的和开发商密切相关的顾问公司，需要跟踪掌握设计动态，避免设计偏离重心或无法达到深度要求。如遇此类现象，就要及时考虑合同的惩罚和终止措施。
（2）增加设计阶段不同分项设计的穿插，用以节约将来返工设计的周期。设计过程中涉及到的专业较多，加大不同工种设计穿插的力度，一方面可以缩短设计周期，另一方面可以在过程中加强不同专业之间的沟通，避免设计方案的反复。比如总图设计过程中，景观设计可以同步开展；又如户型设计过程中，装修平面布置可以同步进行。
（3）提前安排配合政府报批和验收的工作并周全考虑。前期配套部门在所有报批阶段和竣工验收阶段都会需要设计管理部门的配合。
主要报批的政府部门包括规土局、交警队、交港局、消防局、环保局、卫生局、绿化市容局、绿化署、民防办、房管局等。还有可能不在列的对项目息息相关的轨交安全、幕墙安全、抗震专项、超高超限、光污染、环评、卫生学预评价等，有些都是报批的前置条件，而且通过评审的时间会很长。报规划方案的总平面图及经济技术指标一旦上报，图纸就锁定了。平面坐标、退界、退距、建筑高度，这些是基本控制点。
对于竣工验收阶段，设计整改配合也是工作的一部分。竣工验收是里程碑事件，不能掉以轻心。
2.5抓紧前期中期，对图纸进行审查，避免错漏碰缺现象
设计管理部门应对设计的项目图纸质量进行严格的管理；结合公司的有关制度规定，采取相应的奖罚方案，对设计图纸的质量进行量化考核。
方案设计和修改阶段，是项目设计最关键的时期，应在此阶段加大审图力度。此阶段为政府报批和后续深化承前继后的时刻。目的，就是通过各大顾问公司的协作达到早期进入设计精细化程度的要求，符合规范要求，避免后期施工图甚至实施时期再发现不可避免的问题，造成经济损失。
此时应要求市场及物业等部门，先期提出对图纸方案意见和需求，在此阶段就放入设计图纸中，减少返工。
结论
根据目前严峻的房地产行业形势，房地产开发过程中的设计管理，从本质上而言，包括了三个方面的内容：保证设计工作人员能够准确理解房地产产品的定位；对质量、成本、时间过程加强控管；充分发挥自身的主动性，宏观和微观得观察项目发展，并善于总结，最终提高设计管理水平，提高项目利润。
参考文献：
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[2] 王照顺.房地产开发规划设计品牌质量管理 [J].住宅科技，2013（6）
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论文作者:费琳
论文发表刊物:《基层建设》2018年第21期
论文发表时间:2018/9/10
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