摘要：成本管理是企业日常工作的关键内容，企业管理人员加强对成本管理的监管，了解市场环境的变化情况，完善相关成本管理制度，提高会计人员的职业素质。企业必须严格审核各项成本管理数据，及时处理存在的各种问题，从而更好提高企业的经济效益。本文就房地产企业成本管理存在问题及应对策略进行简单的分析。
关键词：房地产企业；成本管理；存在问题；应对策略
房地成本管理是地产企业务必重视的一项基础工作，成本管理水平的高低关系着整个企业资金的运转效率，影响着企业整体的管理工作效率。高效的成本管理工作有利于提高企业的工作效率，同时，成本管理工作水平提高可以为企业节省大量的资金投入，这也是在另一个角度为企业创造了利润。成本管理工作的好坏直接影响着地产企业的日常经营，所以，面对日趋激烈的市场竞争，地产行业都在寻找各种方式以期提高成本管理工作的效率。
1房地产企业成本管理的重要意义
一是加强企业成本管理是确保房地产企业正常运行的关键条件。房地产产业的发展特点决定了资本必然在实际经营管理活动中占有重要的地位，因为资本是维系房地产企业各项生产活动的关系纽带，只有有效地进行企业成本管理，才能最大限度地提升提升资本的运作效率，进而为企业的各项经营活动提供完备的资金支持，才能有效保障各项经营管理活动的顺利进行。一旦企业的成本管理环节出现问题，则很容易出现资金流短缺的问题，给企业的可持续发展带来不稳定因素。
二是加强企业成本管理是提升房地产企业经济效益的重要手段。保障企业各项经营管理活动的有序进行与提升企业的经济效益是一脉相承的，企业的经营管理与核心利益密切相关，保障了实际经营管理活动的开展质量就是保障了企业的核心效益和核心竞争力。在实际情况中，只有当企业成本管理质量得以保证时，才能正确反映出企业的实际运行情况，为企业管理者的重大决策提供有力的数据参考。
2房地产企业项目成本控制存在的问题
2.1成本管理意识淡薄
一方面，很多地产企业没有形成成本管理的观念，成本管理意识淡薄。虽然地产行业不断趋于成熟，公司化运营体系不断完善，但是成本管理工作没有得到管理层面的重视，片面的理解成本管理只是一味地减少开支降低成本，却忽略了成本管理是一门成本权衡的科学工作。另一方面，成本管理工作多数集中于一个或者几个部门，没有其他部门人员的参与，这样就会容易导致成本管理工作被认为是相关部门的工作，而与大多数员工无关，这就会使成本管理无法渗透到全体员工的思想意识里，在日常工作中以为完成既定要求的工作，没有为公司的整体运营进行成本管理。这就很容易造成成本的浪费以及资金使用效率低下问题的出现。
2.2成本管理体系不健全
多数地产行业的成本管理体系依然停留在粗放型的管理方式上，由于市场环境的变化，之前的管理方式已不能满足现在市场需求。之前的管理体系存在着诸多弊端，体系不健全影响着地产企业的发展。成本管理体系没有明确岗位职责要求，造成相应岗位工作人员不能明确自己的工作目标，同时，也没有做到责任制，缺乏对员工的约束力以及考核要求。另外，由于制度的缺失，造成成本管理工作的执行力不足，很多下发的工作要求没有按时按量完成，进而影响了成本管理工作目标的达成。还有就是成本管理工作分配不当，多部门同时参与但是权责不明，虽然得到多部门员工的共同重视但效率低下，这样也造成了成本管理工作效率的低下。
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2.3成本管理缺乏科学控制
传统的地产企业成本管理主要表现在财务部门的成本决算，由于地产业务人员提请报告的时效性的迟滞性，财务部门的决算报告不能充分的反映成本控制的作用。财务部门的成本管理缺乏事前的详细预算以及过程中的成本控制，这种状况就会造成项目进行中成本使用问题的出现，依然不能有效的进行成本管理和控制，因此，缺乏科学控制的成本管理工作不适用于现代化的地产企业管理工作。
3房地产成本管理对策
3.1加强项目成本控制的意识，引入目标成本对项目进行全方位控制
企业要树立良好的成本控制观念，在项目前期设置项目目标成本，对目标成本进行组织的横向分解和全过程的纵向分解。横向分解确定员工的项目责任成本，调动员工成本控制积极性，把责任和成本管理更好的结合起来。纵向分解通过对项目全过程各阶段的严密控制，确保各阶段成本不存在浪费现象。
3.2优化项目全过程控制体系
企业要充分认识到项目各环节对成本控制的影响，房地产企业项目可划分为项目决策阶段，项目设计阶段，项目招标阶段，项目施工阶段。首先，项目决策阶段是项目实施的基础，强化项目可行性研究的设计，充分评估该项目所在地的市场环境。尤其要加强对该阶段所涉及到的人员进行监督，提高项目估算的准确率。其次项目设计阶段，强调程序流程化，开展设计人员，技术人员，销售人员对该项目的设计方案进行全方位的讨论，可以借鉴头脑风暴法与经济评审分析法结合运用的策略，制定科学的设计方案，对目标成本进行合理的规划。
在项目招标阶段，企业可以采用战略式采购方式进行大宗材料采购，挖掘有潜力的战略供应商，并且与其建立长期的战略协作伙伴关系。及时对战略合作状态追踪，引入信息技术对合作伙伴进行评级管理。评级管理可以根据供应商的自身的规模和提供材料的数量，速度以及质量方面进行管理，开展积分制度，制定评级区间，对级别较高的供应商提供项目优惠，加强双方的战略合作。
在项目施工阶段，企业应该引进高素质合同管理人才，对合同进行全方位多时段的动态管理，针对合同变更审批和合同索赔等问题进行及时把控，防止出现施工单位肆意定价的现象，加强对合同中不明晰条款的及时修订。
3.3完善项目成本核算内容
为满足房地产企业经营需要，应在“开发成本”下设三级科目其中，“土建费用”可以根据合同管理进行三级细化。“土地征用和拆迁补偿费”可以按根据楼栋，分为一号楼，二号楼。定期按各楼区的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，其他费用也以此设置三级明细，以明确各项目成本的实际分配情况。随着营改增的推进，房地产企业要及时转变思维，针对由于税种的改变而造成成本费用核定额发生变化的情况，企业要严格控制相关成本费用消耗的实际情况进行核定。在增值税实行的情况下，房地产企业要对进项税额抵扣问题进行严格把控，防止出现错误操作造成无法抵扣和抵扣错误而引发罚款的问题。
3.4优企业管控模式
为保证房地产项目成本控制的科学性和有效性，房地产企业必须要根据不同的项目阶段完善项目组织结构，加强对项目流程的监督和审查，提高项目的工作效率。另外要完善成本控制考核机制，从项目全过程和项目岗位职责两个方面对实际消耗和目标成本进行对比，设立奖惩机制，提高员工的成本控制意识，改善项目阶段中存在的不足，为房地产企业后期项目开展提供经验。
4小结
企业成本管理是房地产企业日常管理活动中的重要内容，企业成本管理质量直接关系着企业的生产经营活动能否顺利进行，也关乎着企业的实际效益和核心竞争力，因此企业成本管理活动一直是房地产企业经营者重点关注的焦点内容。
参考文献
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[2]刘涛.房地产企业经济成本管理探析[J].时代金融,2015,23:232-233.
[3]卢荣丰.试论加强房地产企业成本管理的策略[J].当代经济,2015,28:32-33.
论文作者:储金利
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年2月上
论文发表时间:2017/6/8
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