摘要：现阶段，社会经济发展水平显著提高，人们对房地产住宅项目设计管理的要求也越来越严格。企业发展中应当将房地产住宅项目设计管理作为重点环节。本文围绕房地产住宅设计管理要点展开探讨，以供参考。
关键词：房地产住宅项目；设计管理；管理要点；
房地产住宅项目开发后，项目设计管理成为了最为基础和关键的环节。其需要房地产企业在发展中对设计活动采取有效的管理措施。因设计管理涉及到设计与管理两个方面，故而企业应对此加以重视。
1设计管理概述
房地产项目开发凝聚了多名建筑设计专业人员的智慧，设计人员可有效带动房地产项目的规范化建设，同时提高施工项目的开发建设效率。因此在设计阶段，设计人员需充分发挥出自身的作用与价值，并调动工作人员的工作积极性，完善房地产开发项目设计管理工作。
房地产开发中，设计管理工作主要涵盖房地产项目开发设计阶段与房地产项目施工图设计阶段，前者是形成方案报建文本的关键时期，后者主要的任务是形成施工图。两个阶段均需向上级政府部门申报审批，审批合格后方可进行工程建设施工。由于设计管理任务的主要目标存在较大差异，使得项目管理时间、沟通、风险、质量和人力资源等多种因素的协调方式有所不同，因此必须高度重视方案设计中的管理工作。?
2房产项目设计管理的积极意义
建筑项目设计人员的主要任务是落实建筑设计。而且建筑设计中凝结了多名设计人员的智慧与经验，这有效增强了建筑项目的先进性和实用性，充分满足了人们的个性化及多样化需求。可以说房地产开发企业项目设计人员对于项目的规划和设计有着不可忽视的作用，其可协调工程各参建方，保证了工程施工的规范性和科学性。项目设计中，房地产开发企业的设计人员需全面控制设计流程，合理分配内部资源，进而调动每个设计工作者的工作积极性，推动项目设计的发展与进步。
方案设计和施工图纸设计是房地产项目开发设计中的两个阶段。方案设计的任务是形成方案报建文本，施工图纸设计的任务是形成施工图。二者的成果均应上报给上级政府部门，通过审批后方可施工。建设项目设计管理工作要以方案设计和施工图设计的阶段性成果为基础开展，二者的基本目标和任务均存在着较大的差异，所以，项目管理执行组织结构和管理的内容也有所不同。不同的阶段有不同的管理侧重点。在方案设计中，要先拟定招投标任务书，确定招标方案，从而确定方案的报建文本。部分房地产开发企业在方案设计中，一般会投入较多的内部资源与外部资源，使其充分满足市场发展的基本需要。
3房地产住宅项目设计管理要点
房地产住宅项目设计管理较为复杂，故而必须对此予以严格控制。以下笔者将简要阐述设计管理中的要点。
3.1资源管理
房地产开发设计管理中，外聘设计单位是成本最高的环节，开发阶段的资源管理工作中，首先要科学选择设计单位，设计单位选择是否合理直接影响了设计管理效果的好坏。选择设计单位时注意结合项目的目标市场以及产品定位搜集资料，以项目的基本特点为基础，科学选择设计单位。其次，严格控制开发阶段的设计费用，结合建设项目的实际要求确定设计费用。并对合作的设计单位建立数据库，从而保证设计单位及人员选择的科学性，减少沟通过程中的成本投入。选择设计单位时，通常采用设计招标的方式。最后，在比选设计方案的过程中，要加强设计单位与项目的协调性，以设计方案为基础前提，判断设计单位的设计资质与水平。同时还可采用设计费用竞争性报价的方式，从而减少设计阶段的费用支出。
3.2任务管理
客户需求、工程的建设成本和工程的施工周期是企业最为关注的要素，设计单位应将上述要素融入到设计图纸当中。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆设计任务书是向设计单位提出要求的书面文件，从而保证设计单位准确、充分地了解房地产开发企业的实际意图。但如今在项目设计中很多企业并不重视设计任务书，其以口述的方式传递对设计单位的要求，设计方案可能面临多次修改的问题，增加了工程设计的成本，也延长了设计的周期。所以，科学合理的设计任务书可使设计单位更加准确地了解房地产开发企业的意图，进而有效防止工作中出现多次反复的问题。
3.3进度管理
在房地产企业建设和发展中，时间是企业利润的重要影响因素，土地成本与建设成本挤压需要较大的资金支持，同时项目的开发周期越长，其需要应对的不确定性因素就越多，如市场行情和国家政策的变化等。很多房地产企业均希望采取有效措施不断加快工程建设的速度。所以说设计进度在项目管理中十分重要，而完善设计阶段的管理工作需要从多方面入手。
首先，制定科学的设计计划。充分结合项目开发的总体要求制定科学的设计计划，如结合项目计划开盘时间及开工时间预测设计成果的完成时间。编制设计计划时，注意考虑设计方案调整及成果审批等不确定性因素的影响，以设计周期为基础确定设计计划，以科学的设计计划指导不同阶段的工作分配，若在这一过程中发现进度误差，则应及时采取有效措施加以调整。
其次是落实标准化设计。标准化设计可有效加快工程的设计进度，高水平的建设单位利用丰富的经验形成了大量的标准化文件，在设计中直接应用，一方面提高了设计的质量，另一方面也确保了设计的进度。
最后是设计中穿插不同的分项。设计阶段涉及到多个专业，完善不同工序的交叉设计可有效缩短设计的时间，而且也可促进不同专业之间的协调与沟通，防止出现设计方案重复的问题，如总图设计中可穿插景观设计，户型设计中可穿插平面图布置。
3.4成本管理
成本管理在房地产项目开发中占据着十分重要的位置，其对项目的盈利水平具有决定性的作用。如今在项目开发中，人们过于重视建设阶段的成本管理，而忽视了设计阶段的成本管理，设计阶段确定了项目8成左右的成本，又因为项目的规划方案、结构形式和技术选型等均需在设计阶段确定，所以在设计阶段必须做好相应的规划工作。
1）全面比对设计方案成本，优选设计方案
设计方案需全面掌握项目规划设计的基本条件，在合理的范围内选择性价比最高的产品。如车库选择地下或半地下室、房屋的层数等问题。
2）做好技术选型的论证
针对与成本、安全、质量相关的工程问题，相关人员需利用技术选型的方式进行全面科学的研究，若有需要也可邀请专家参与。如确定基坑维护方案、基础形式和主体结构选择等，其均为影响成本的关键要素，做好以上工作可有效减少工程成本，而且还可提高施工的便捷性。
3）不断优化和完善质量管理，避免返工，减少成本投入
为了防止返工现象的发生，减少成本投入，必须高度重视图纸设计工作，确保图纸设计的质量和水平，避免出现错、漏、碰、缺等问题，有效管控施工中的返工及浪费问题，以此降低工程成本，提高工程效益。
4结语
综上所述，在房地产项目开发中，项目的设计管理占据着十分重要的位置，房地产开发项目设计管理对项目的定位、质量和成本均有着十分显著的影响。故而在项目开发和建设中，建设单位需高度重视项目开发中的设计管理工作，并在企业发展中更加深入地研究该问题，其一方面促进了工程项目开发的有效进行，另一方面也显著增强了企业的市场竞争力，全面推动了我国经济建设的全面发展。
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论文作者:何宗华
论文发表刊物:《防护工程》2019年第1期
论文发表时间:2019/5/20
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