（江苏银行股份有限公司苏州分行）
摘要：本文主要阐述了个人抵押住房贷款的特点、发展过程以及个人住房抵押贷款存在的各种风险进行了具体的分析，并从政策、市场、银行、个人等方面探讨了防范、控制风险的处理措施和对策。由于目前我国个人住房抵押贷款的风险管理机制相对比较欠缺，而随着住房制度改革的不断深入，个人房贷逐渐成为住房金融的重点。
关键词：个人住房抵押贷款；风险分析；防范对策
在各类抵押贷款中，个人住房贷款的风险性相对来说是比较小的，出现不良贷款的概率相对也较低。通常会被金融机构视为优质的资产，个人住房贷款也逐渐变为金融机构发展信贷相关业务以及调整信贷结构的一种十分普遍的途径。然而，随着房地产行业的不断发展，个人住房贷款在金融业发展的背景下也逐渐出现了相关的金融风险。这些风险突出的表现在金融机构无法通过紧急处理获得个人房产抵押物的实际抵押权上，随着贷款额度的逐步扩大，贷款所产生的成本以及出现呆账以及坏账的概率也在逐步扩大，这对于金融机构无疑是一个十分巨大的金融风险。
一、个人住房抵押贷款的定义
个人住房抵押贷款是指银行等金融机构发放的，以购买住房为目的，并以所购置的房地产作为抵押，按购房款的一定比率向金融机构申请借款，承诺在一定期限内按月偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房抵押贷款的开展使得购房者在支付一笔较少的首期付款后，就能购买价值较高的住房，但只有在他还清全部贷款本息后，才能拥有住房的完全产权。若借款人不能偿还借款本息，贷款人有权取消住房的抵押赎回权，并对住房进行拍卖，以拍卖所得资金优先抵偿未偿还的贷款本息。
二、在具体的个人住房抵押贷款中抵押物风险分析
为确保贷款的安全性，我国制定了相关的抵押制度，如果在贷款过程中发生贷款人违反贷款合同约定的行为，抵押权人可以依据合同约定对贷款人的抵押物进行依法处置，然而如果抵押物自身出现问题时，这个程序将会被阻碍，就会出现无法及时实现质押权的情况，这就给金融机构带来了很大的信贷风险。
（1）抵押物的产权出现纠纷。在《城市房地产抵押管理办法》 的相关规定中，我们可以清楚的看到,一旦房屋的权属出现争议，该房屋是不能进行抵押的。由此可见，一旦个人房产的权属有争议，便会对抵押合同的效力产生影响，也会对金融机构抵押债权的形成产生很大的影响。
（2）同一个抵押物出现重复抵押的情况。由于一些恶意开发商在出售房屋之前已经将房屋进行了抵押，而没有将真实的抵押情况告知房屋购买人，房屋购买人在购买完房产以后对房屋进行按揭贷款，这就可能出现个人房产重复抵押的情况。在 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 中我们可以明确的看到，抵押房屋是可以进行出售的，但是出售的前提是购买人要明确的知道该房屋的真实抵押情况。这就给了一些恶意开发商出售并隐瞒抵押房屋机会。如果出现重复贷款的情况，银行对房产进行相关评估，表明该房产的实际价值超出担保债的价值，是可以购房人进行按揭贷款的。然而如果购房人对于抵押事项完全不知情，就会为金融机构带来很大的信贷风险。
（3）由于某种原因无法对抵押物进行相关处置。根据相关法律规定，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。” 而出现个人房产违约的情况下，通常贷款人都是属于只有一套住房，经济条件比较差的群体，而金融机构无法对“生活所必需的居住房屋”依法处置，就导致金融机构的债权得不到保障，无法变现。
除此之外，租赁权的影响也会导致金融机构无法实现抵押权。具体原因有几点，如下：第一、我们知道在房屋租赁的相关法律中有“买卖不破租赁”的说法，也就是说，如果所抵押的个人房产是先出租，然后又进行抵押的，一旦贷款人出现违约的情况，租期未到的情况下，金融机构也是没有办法对该房产进行依法处置的；第二、对于抵押之前已经与人签订了长期租赁协议，并且一次性取得了租金，抑或在租赁时，租金是明显比市场价格的，金融机构也是无法取得相应的租金以抵贷款的；第三、一旦出现先租后抵，如果出现借款人违约的情况，租赁房屋的人是拥有优先购买权，这对于房产的处置也是有很大影响的。
（4）贷款抵押物无法及时变现。依据《担保法》的相关规定，抵押权人可以依法对抵押物进行相应的处置以确保其抵押权的实现。然而在我国要进行相关的实际操作却有些困难，这是由于我国个人房产二级市场不够完善，进行处置时会受到多方面的阻碍，因此，在抵押物变现的过程中金融机构可能遇到一定的风险。
（5）抵押物的价格有浮动。个人房产做为抵押物出现价格浮动的原因有几点，具体如下：第一、个人房产随着时间的推移会出现自然的老化和磨损，会导致其价值贬值；第二、在抵押期间有可能会出现抵押人损坏房屋的情况，也会造成抵押物贬值；第三、在起初进行抵押物价值评估时，失误或者故意高估房产价值也会出现该抵押物的价值不被保证的情况。
三、金融机构对于抵押物风险的防范措施
（1）对于金融机构信贷结构进行相关调整，规范其具体的金融行为。各大金融机构在进行个人房屋抵押贷款业务时要对金融机构自身的信贷业务整体状况、资金整体状况、运营状况以及所能承担的风险等级等情况进行全面的分析，明确个人住房抵押贷款在信贷业务的占比，要将个人房产为金融机构可能带来的风险控制到自身所能承受的范围内。
（2）改善金融机构内控制度以防范信贷风险。就金融机构的整体运行而言，良好的内控管理都是十分必要的，内控制度能够为金融机构的发展保驾护航。严格的内控制度对于有助于对金融风险的规避。此外，必须要将利用强制执行抵押物来确保贷款业务安全性的理念转变为注重还款来源的理念，在进行相关业务之前，要充分的了解贷款人的整体情况，最大限度的确保贷款人的个人信用保证。
（3）改善授信政策，对于贷款标准要进行严格的把控。可以将贷款条件提高，比如调整首付款的比例、增加抵押物以及增加担保人条款等。
（4）通过合理的财产保险投入来确保金融机构自身的利益。在办理个人房产抵押贷款业务之前，要对贷款人提出对抵押物进行财产保险的要求，将被保险人设为抵押贷款的金融机构，如此即便抵押物出现损毁贬值的情况，金融机构也不至于受到冲击。
（5）通过证券化改造个人住房抵押贷款。这里的证券化指的是：将个人房屋抵押贷款进行分类，进行重组，将其变为能够在二级抵押市场中进行流通的证券，通过这种方法来实现融资。实践证明，这种方法能够很好的预防信贷风险。
四、个人住房抵押贷款抵押物风险的防控对策
（1）对个人信用的相关制度进行完善。个人信用对于每一个自然人都是一种约束，通过对个人信用进行评估，来确定该贷款人的信用水平，可以明确的判断信贷风险。而目前我国个人信用制度还不是很完善，参考价值还待考证，因此完善个人信用制度迫在眉睫。
（2）对公共住房的保障制度进行完善。随着我国经济水平的不断提高，住房问题已经得到了很大的改善，然而依旧有很多低收入家庭面临住房困难的问题。这就要求政府能够加大在这一方面的投入和扶持。扩大补贴力度，扩建廉租房和福利房，并且要对于廉租房和福利房的建筑要求要进行规范。要切实的改善国民住房水平，最大程度的降低低收入家庭对于房屋抵押贷款的依赖。一旦有低收入者确有难处，被动违约的情况出现时，政府应当给与一定的扶持，做出妥当的安置，以此来促进社会持续稳定的发展，同时也能降低金融机构的信贷风险。
（3）将个人住房贷款证券化。通过大量的研究考证发现，住房抵押贷款二级市场的存在能够很大程度的转移金融机构的贷款风险。在住房抵押贷款二级市场上，住房抵押贷款可以被证券化来进行出售，换取短期债券和资金等，如此可以很大程度上将金融机构的信贷风险转移。
（4）对于与个人住房贷款有关的抵押法进行完善。《抵押法》对于进行个人房屋抵押贷款来说是约束，只有在相关法律完善的情况下，才能使借贷双方的行为有法可依。因此，抵押法所涵盖的内容应该涉及到住房抵押贷款的每一个环节，要做到全覆盖。以此来维护金融秩序，保障借贷双方的合法权益，同时还可以为金融机构住房抵押贷款所涉及的金融风险提供一定的保障。
结论：
在当前我国金融业空前发展的背景下，个人住房抵押贷款已经发展成为金融机构信贷业务中十分重要的一个部分，然而随之而来的还有质押物的风险，面对这个问题，我们必须做出应对，防止金融机构陷入无法解决的信贷风险中，本文对相关的抵押物风险进行了详细的阐述，同时也针对相关风险提出了应对的策略，希望能为金融机构规避抵押物风险起到一定的作用。
作者简介：鲁晓秋（1993.08-），男，江苏省苏州市张家港市人，2015年本科毕业于南京林业大学，现居苏州，在职研究生专业是经济学。
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论文作者:鲁晓秋
论文发表刊物:《知识-力量》2019年9月36期
论文发表时间:2019/8/8
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