天津市滨海新区规划和国土资源地理信息中心 天津市 300450
摘要：随着我国社会主义市场经济改革的逐步深化，土地市场中的诸多问题日渐暴露，为规范土地市场行为，提高土地利用效益，必须从源头加强土地管理。因此，制定完善的土地收储机制，构建科学的评估体系，准确的分析预警土地收储行为，成为增强政府宏观调控能力，优化区域投资环境的当务之急。本文论述了建立土地收储辅助决策系统的背景与必要性，本研究基于土地收储重要理论、数学模型及评估方法，选用B/S（Brower/Server）结构的开发模式，采用ArcGIS for JavaScript API开发技术，实现了一个具有较强准确性和易操作性的网络服务端的土地收储辅助决策系统，系统实现了动态预测地区土地收储指导价，动态预测土地出让指导价，提高政府对土地市场的调控能力提供决策工具和技术支持。本文着重介绍了系统架构、系统主要功能、土地收储重要模型，并对系统应用区域及未来升级进行了总结与概括。
关键词：土地收储；土地收储指导价；土地出让指导价；Web GIS；数学模型
土地是人类社会存在与发展的基础资源，是解决目前发展中人口、粮食、资源等问题的重要保障[1]。随着我国社会主义市场经济改革的逐步深化，土地市场中的诸多问题日渐暴露，土地制度不健全，市场秩序不规范，导致土地非法经营、违法建设层出不穷，为规范土地市场行为，提高土地利用效益，必须从源头加强土地管理[2]。因此，制定完善的土地收储机制，构建科学的评估体系，准确的分析预警土地收储行为，成为增强政府宏观调控能力[3]，优化区域投资环境的当务之急。
对于国家综合配套改革试验区，开发开放已上升为国家战略高度，因此面临着前所未有的发展机遇。在优惠的政策支持下，一系列的重大项目和产业先后落户，带动了人口的集聚和城镇化的飞速发展[4]。但是伴随着经济飞速发展，土地供需矛盾日益凸显，如何规范土地市场，严格管控土地收储和出让行为，成为影响持续稳定发展的重要因素。通过数据挖掘，掌握土地收储价格变化规律，科学的预测分析土地融资金额、政府收益金额，动态预警土地收储行为，提高政府宏观调控能力和科学决策水平。以《土地收购指导价评价技术报告》为基础，选用B/S（Browser/Server）结构的开发模式，构建表现层、应用层、服务层、资源层、设备层多层系统架构，使用ArcGIS for JavaScript为Web GIS开发技术，研发具有动态预测土地收储指导价和出让指导价的辅助决策系统。
图2-1 系统架构
土地收储和融资预警分析系统包括六大功能模块，包括土地收储价格分析模块、土地出让价格分析模块、土地融资预警模块、GIS专题模块、报表管理模块、系统管理模块。
1）土地收储价格分析
该模块完成三个方面的功能：①通过确定土地收储价格级别的级别，甄选土地收储价格样点，设立标准区域的标准宗地，计算标定收购价格和相同级别其他区域价格，最后通过假设开发法反计算土地收储价格来确定最终的土地收储指导价。②对已有的土地收储数据进行综合查询与统计分析。③对土地收储数据进行价格趋势分析。如下图为土地收储指导价结果。
2）土地出让价格分析
该模块完成三个方面的功能：①利用商品房价格推算出土地出让价格以及政府净收益。②对已有的土地出让数据进行综合查询与统计分析。③对土地出让数据进行价格趋势分析。
土地出让价格分析模块中的趋势分析按出让单价制作示例图如下所示，示例图中，颜色深的区域价格相对较高，颜色浅的区域价格相对低。
3）GIS专题
此模块包括地图的基本操作、属性识别、条件查询、二手房专题图、新房专题图、土地收储价格分级设色图、缓冲区分析、专题叠加分析等。
4）报表管理
通过该模块可以输出土地收储数据、土地出让数据、二手房数据及新房数据等表格，并且能够输出土地收储指导价评价技术报告。
5）系统管理
此模块完成对于不同的用户进行功能权限控制管理功能。
下面主要介绍土地收储重要模型
1、土地收储指导价级别模块
①二手房与新房售价分布频率直方图模型
②土地收储级别模型
根据土地利用总体规划图和控制性详细规划图确定区段二手房和新房销售价格分布特点。
2、土地收储指导价评估模块
①样点偏离度分析模型
计算各个级别中同一区域不同年份样本的标准差：
随着科技的迅猛发展及人们对信息传递的快速化需求，Web GIS将在土地收储辅助决策系统方面得到广泛而深入的应用[5]。目前系统能够动态划分土地级别，土地收储指导价、土地出让指导价、计算方法与数学模型在地区具有指导价值，但在其他城市的应用还有待验证，同时系统所应用的模型相对单一，也需要提供更多的参考模型，以满足系统的通用性。后期将利用土地收储指导价及土地出让价格来估算土地融资额度，对出现支出不合理的土地收储与出让情况进行预警风险分析。
参考文献
[1]陆启鑫．基于GIS的城市土地储备信息系统的设计与实现[D]．中国知网在线．
[2]崔少国，刘斌，等．基于GIS的土地收购储备管理信息系统的研究与构建[J]．软件导刊，2007，10月号：26-27．
[3]黄志超，王举明．基于GIS的土地收购储备管理信息系统设计与实现[J]．微型电脑应用，2005年第21卷第2期：36-37．
[4]王雨虹，李淑杰，等．基于GIS的长春净月经济开发区土地储备潜力评价[J]．安徽农业科学，2012，40（29）：14531-14533．
[5]杨军．土地储备风险管理的研究[D]．中国知网在线．
论文作者:田家林
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第36期
论文发表时间:2018/6/11
标签：土地论文; 收储论文; 指导价论文; 价格论文; 系统论文; 模块论文; 土地出让论文; 《建筑学研究前沿》2017年第36期论文;