建立网络化监控体系是银行防范房地产金融风险的关键，本文主要内容关键词为：金融风险论文,体系论文,关键论文,银行论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
随着房地产金融的高速发展，其风险也日益呈现。如何控制、防范房地产金融风险一直是各金融主体关心的问题。本文通过论述建立灵活的网络化监控体系减少和消除金融机构同政府有关部门、房地产开发企业、贷款个人之间的信息差距，以消除和减少可能发生的房地产金融风险。
1 房地产金融风险的来源
房地产金融风险产生的根本原因在于信息的不完全，因此防范房地产金融风险的核心问题就是建立完善的信息机制。目前各金融主体虽然非常重视相关信息的收集、整理，却没有很好地进行分析、运用，信息质量的低下和信息传输不畅，使得信息价值没有得到较好的利用。
不论是开发商还是个人，都存在自身利益优先考虑风险和道德风险。这是市场经济本身产生的“体制缺陷”，必须靠内、外部监督两条腿并行才能解决。金融机构内部监督和依靠政府制订良好的激励机制、保障机制、管理机制和发展机制是防范房地产金融风险的重要力量。
2 房地产金融风险的主要表现
1.政策变动是房地产行业发展的风向标
政策风险主要体现在两个方面，即宏观政策变动和地区性政策变动。
宏观政策变动针对整个房地产行业，其影响力和产生的波动是其它任何风险不能比拟的。自2003年初，央行出台一系列政策，迫使房地产“软着陆”后，各地政府，金融机构纷纷采取相应措施，应对宏观政策变动。宏观政策变动具有影响力大、影响面广、时效较长的特点。在房地产投资过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
区域性政策变动具有局部性、立竿见影的特点。由于房地产具有很强的区域性，地区政策的变动对房地产的影响很快会在区域内反应出来。哈尔滨市2002年上半年暂停经济适用房审批，房地产开发投资明显萎缩，上半年仅完成16.2亿元，同比下降近2个百分点。三季度后，随着经济适用房审批的加快，房地产投资才稳步增加。杭州推出《土地储备制度》以后，出现高价房涨幅惊人，而经济适用房产销不旺的局面。
2.开发商的三种风险是房地产开发贷款的主要采源
首先，财务信息不对称风险是金融主体面临的最大风险。按人民银行规定开发企业自有资金达到30%以后才能申请房地产开发贷款，但在实际操作中，虽然知道企业的自有资金比例，但实际上很难判断自有资金是资本金还是借贷资金。多家贷款，拆东墙补西墙是开发商一贯的做法。特别是规模较大的开发商，往往是众银行争相追逐的对象。为了争夺优质客户，银行一般会对大客户降低门槛，一旦市场出现较大波动或开发商后续资金不能迅速到位，项目就有可能被搁置，银行的前期贷款将有可能变为不良资产。
其次，缺乏行业经验和市场调研能力是引发开发商经营风险的主要原因。房地产行业总体上还处于粗放型经营阶段，低门槛、高利润的行业特征吸引了不少“三外”资金进入。所谓“三外”，即外资、外地，外行。“三外”的特性使大多数企业对国民经济运行缺乏宏观上的把握，对房地产业的行业状况也没有全局性的认识，房地产开发主要靠拼规模、上项目，盲目做大。导致以下三个方面的问题越来越严重：一是商品房空置率上升。二是企业圈地面积越来越大，圈地速度明显加快。三是商品房开发的结构性失衡，高档房占比不合理。房屋空置率和圈地规模的上升，使得企业资金两头抽紧，向银行过度借贷，终会导致企业财务风险上升，银行信贷资金安全受到威胁。
再次，假按揭风险是目前最集中暴发的风险，也是各金融机构重点关注和控制的风险。由于企业申请开发贷款手续较为繁琐，加之利率高于个人住房贷款利率，所以很多开发商包括一些信誉较好的开发商为了解决资金周转问题都会操作“假按揭”。虽然各金融机构已经制定相关办法防范假按揭，但在实际操作中仍很难对“假按揭”进行界定。若发现有假按揭嫌疑，开发商也总能拿出各种材料和理由证明个人住房贷款的合理性，或者索性将假按揭贷款一次性偿还。而一些银行即使知道企业在进行“假按揭”，考虑到长期合作关系，只要目前没有较大风险，也会睁一只眼闭一只眼，愿意配合。这样，贷款本身的风险加上管理上的道德风险，不良贷款的几率会更大。
3.个人风险将成为防范房地产金融风险的重中之重
从金融主体的统计数据来看，个人按揭贷款的不良率远低于开发贷款。为此，不少金融主体纷纷加大个人房贷的比例，以实现不良率的整体下降。如工商银行2003年的房贷政策中规定：严格控制房地产开发贷款的增加额，开发贷款与个人住房贷款的比例掌握在1:4左右，发展个人住房贷款成为工商银行房贷业务的战略重点。随着按揭贷款占房贷比重的上升，各金融主体对其控制的力度也将不断上升。个人按揭贷款的风险主要表现在以下几方面：
道德风险。在个人融资渠道不畅的情况下，一些个人利用银行房资金融产品创新的机会套取银行资金进行其它高风险的经营活动，已经在一些地方盛行。
还款来源不足风险。按揭贷款一般都在10年以上，是典型的一次买房，终生还款。导致还款来源不足的主要有两个方面的原因：一是个人对还款能力估计不足，导致后继资金无法跟上。二是一些个人遭遇重大突发事件，如经营失败、重大疾病等，导致还款资金不足。
4.银行预防、控制体系不健全产生的风险
风险监测预警体系仍处于粗放状态。目前各金融主体均加强了总部控制能力，纷纷建立了全国性的数据中心。使总部能在第一时间看到各种信贷业务的财务情况。虽然总部控制的加强从整体上控制了房贷系统风险，但对局部地区和个案的预警和防范仍然是鞭长莫及。当出现局部风险时，总行往往会采取一刀切的办法来控制风险。重全局，轻局部的政策与地方形势差异的矛盾，将引起市场份额的丢失。
非市场化利率引发的流动性风险。银行以短期资金发放中长期按揭贷款，产生了存、贷期限结构的矛盾，增加了流动性风险。而利率的非市场化运作使得长期按揭贷款和短期按揭贷款的利率收益相同。这等于是不同的风险换得相同的回报。
市场开拓与防范风险的矛盾引发道德风险。在金融主体市场化转轨过程中，以业绩考核业务人员是必然的，但市场的开拓和风险的加大是一把双刃剑，无法避免。基层行在利益驱动下会产生道德风险。经营指标硬性考核与管理指标软性考核不平衡导致一些基层行产生急功近利思想，片面攀指标，求发展，要业绩，这种短期行为与银行长远利益产生矛盾。特别是近期各金融主体均抬高了房贷业务的门槛，这无疑会影响到基层行的业绩和收入，也会驱动基层人员违规办理房贷业务。市场竞争的加剧也是产生道德风险的重要原因。基层业务人员在面临竞争日益激烈，房贷门槛提高的双重压力下，为了实现业绩的增长不得不采取一些“非常”手段。
基层行现行的贷款评估方式是静态和被动的，缺少一套监控风险的系统。尽管银行针对房地产企业申请贷款采取的是保守、稳健的方针，加强了对抵押标的物或信用担保方的核实等措施，但仍没解决贷款在后期使用中所面临的风险。其主要原因是银行并没有针对房地产开发商实际运作能力、项目开发能力、项目成熟度分析、销售前景分析等方面进行控制或分析的手段。
3 建立网络化监控体系是银行防范房贷风险的关键
以前的风险控制机制已经不能适应市场变化。从左图中我们看到垂直型网络化监控体系没有很好考虑到同业竞争及成本与效益的关系，内控流程复杂，控制链长，成本高，效率低，实际效果不理想，在激烈的市场竞争中显得滞后，甚至失去商机。
从下图中我们可以看到网络化监控体系主要由决策行、管理行、基层行三个信息点和A、B、C三条信息流组成。信息流的传输由以往的垂直型改为扁平网络型，通过信息点和信息流组成网络监控体系对房地产行业，开发商和个人进行全方位的监督。
3.1信息点的职能和作用
1.控制全局性风险是决策行的主要职能。
(1)设计并建立监控预警体系。决策行借鉴其它国家房地产金融监控预警体系的设计，一般采用以下几类指标。一是生产类指标：通过对房地产投资占固定资产投资的比重、房地产投资增长率、土地与楼宇供应量增长率、房地产投资收益率等指标的分析，监测房地产投资增幅是否巨大，房地产投资的收益率是否过高。当出现地价飞涨，新建面积增长太快，或转手率高的情况，说明行业的炒卖投机盛行。二是消费状况类指标。通过对商品房价格增长率、地价增长率、房价／家庭年均收入指标的分析，判断房价增长与需求增长是否成正比。三是金融类指标。货币供给量增长率、房地产贷款增长率、楼宇按揭利率、中长期贷款利率。由于货币供应量与房价呈高度正相关，所以当货币供应量增长时，房地产金融资产也相应增长，房地产市场升温。四是交易状况类指标。通过监控商品房销售额增长率，土地转手率判断房地产交易是否平稳。
(2)收集、整理宏观政策，并根据自身战略需要调整房地产金融政策及产品。央行日前出台一系列政策从七个方面加强了对房地产贷款的控制，此次的政策调整从前期土地储备到后期个人按揭，房地产开发的每个环节都有涉及。政策中特别强调要加强对房地产土地储备贷款、开发贷款和高档房、别墅类住宅按揭的限制。而建设银行和工商银行由于对政策调整有预期，提前做出了反应，如建行日前叫停六类房地产贷款，进一步加大了对普通商品住房和经济适用住房的支持力度，从严控制了向别墅、大户型等高档住房及宾馆、写字楼、商场等商业用房项目的贷款发放，并要求严禁向违规开发的房地产项目发放贷款，成为首家抬高房贷门槛的银行。随后工商银行就发布消息要大力支持经济适用房的按揭贷款，将开发贷款与个人按揭的比降低到1:4。由于各家金融主体对政策变动的估计不足，房贷业务有可能因此而受到影响。
(3)充分利用内部网络系统，对内部风险进行实时监控，加大总行对个案风险的控制力度。工商银行CM2002（信贷管理系统）上机之后，可以实现与原有CB2000（会计结算系统）的联网，每个企业在工商银行内的资金流动情况都如实反映在网内，房地产企业无论是在武汉，还是在北京就如同在同一个城市内，任何一处发生风险都会在第一时间得到有效控制。CM2002的运用改变了总行只管全局不管个案的情况，特别是随着跨地区企业越来越多，总行直接监控的作用将更为重要。
2.加强管理行的政策研究和行业分析。从以往的情况来看，宏观政策研究和行业研究是总行的工作，一、二级分行，特别是二级分行在这方面的工作做得较少。但由于房地产行业的地域性和住房金融的特殊性，一、二级分行加强政策研究特别是地区政策研究的力度要加大，行业分析能力也需要进一步提高。以武汉市提高预售许可证门槛为例，门槛提高后，期房销售受到严格控制，多层必须完工总层数的三分之二，高层要完成二分之一。此项政策出台后，必将对还未领到预售许可证的在建工程产生重大影响，资金回笼速度放慢，银行资金对开发企业更为重要。管理行能否在第一时间对政策做出正确估计，并对旗下的基层行提供信息支持是防范风险的关键。
专业人士的缺乏是管理行研究力度不足的重要原因。从目前的情况来看，金融主体的一、二级分支机构一般会在行内选择具有专业知识的人员作为研究中心的成员，但实际操作中，银行人员在金融知识上较为偏重，而对行业知识知之甚少。有目的地引入行业专家，或是与行业协会、专业组织共同进行研究工作将取得事半功倍的效果。工商银行深圳市分行已经在这方面迈出了成功的一步。省级分支机构及特大型市级分支机构应形成以全国房地产行业情况为背景，全省情况为主要内容、各地区情况为基础的分析报告制度，强化行业分析和风险监控能力。
建立与运用房地产金融案例库。以横、纵两条线为主框架，加强对风险案例的收集、整理和运用。横向：对其它城市风险案例及应对措施进行收集，横向进行比较，吸取其它地区的经验教训，有针对性的控制地区内风险。纵向：对房地产金融发展历史进行研究分析，对自身风险案例进行归纳总结，找出一定规律。通过定期开展培训的方式向基层行传输风险的规律性和防范风险的方法。
3.加强贷后管理，防范个案风险是基层行的主要职能。基层行是最贴近市场的信息点，是对防范开发商信用风险，财务风险，假按揭风险，经营风险最灵敏的点。各金融主体针对开发商发放的贷款实行全过程动态监控已经可以通过强大的内部管理系统基本实现。但这种监控是一种事后为防止风险进一步扩大而设的监控，其预防个案风险的功能还不足。所以基层行的贷后管理工作对防范个案风险有相当大的作用。驻厂信贷员制度和主办银行制度，都是基层行可以借鉴的方法，这些对于改变银行的信息劣势有不错的效果。
重业绩、轻防范是阻碍基层行信息点发挥作用的主要原因，明确基层行权力责任，加大处罚力度才能有效防止违规操作。由于各项业务已经从过去以专业部门为主的专业化服务向以客户经理为主的综合化服务转变，客户经理的灵活性、流动性和独立性与风险控制产生了矛盾。实行客户经理小组主办制能在一定程度缓解这一难题。以客户经理小组为单位，对房贷客户实行终身服务，从前期的贷款发放，到后期的贷款回收、风险防范都由小组负责，客户经理收入的70%与业绩挂钩，30%与防范风险挂钩。实行小组制有利于人员流动产生服务不连贯时，能及时跟上，小组内的信息交流也有利于管理层多方面了解、掌握开发商的经营状况，对客户经理的动向也能起到一个相互制衡的作用。
认识不足，思想麻痹也是基层行常犯的错误。以多期贷款为例，比如在初始贷款时，信贷员都会做详细的贷前调查，第一笔贷款的发放是小心谨慎的。但到第二期，第三期要加大贷款额度时，信贷员的调查就相对简单，毕竟生客已经成了熟客。而审贷员在惯性思维的驱动下也会放松警惕。实际情况中，凡是大规模楼盘，销售热度是递减的，资金回笼的时滞是递增的。第一期已经消耗掉一部分市场，后继市场跟上来还需时日，只有加大抵押物，才能有效降低风险，但从实际操作来看这一点是很难做到的。
加大基层行业务人员的专业知识培训，特别是房地产评估知识的培训。从历年的发案情况来看，房贷风险有相当一部分是因为评估不到位引起的。目前对房贷项目或按揭贷款的评估主要依靠企业财务报表和个人收入证明，但这些材料的水份相当大，所以评估培训的侧重点要有所调整。从内部评估为主变为内，外评估并重。银行要加大与税务部门的联系，从企业和个人已缴纳所得税判断其真实实力。同时银行也要加强与区域内规划部门和房产部门的联系，对政策的变动做到早知道，早应对。只有从内、外两方面进行综合评估才能做到对企业和个人进行全面监督。
4.获取外部监督的支持，依靠社会力量防范风险。由于房地产行业的复杂性，单靠金融主体自身的监督是不够的。充分利用外部力量加强监督是一项利己利民的措施。一是充分运用全国性的信用体系。人民银行已经建立了企业和个人的信用库。不久将在全国范围内使用。二是获得地区政府、行业协会、媒体以及消费者协会的大力支持。
3.2 扩宽信息传输渠道，疏通信息流，有效地运转整个体系
各金融主体的信息传输渠道很早以前就已经建立，但渠道并不畅通。各金融主体为了防范系统风险，纷纷加大总行监控力度，开发全行性信贷管理系统，从下至上的渠道经过几年的努力，已经初具规模，如工商银行的CM2002使总行能对基层行的每笔业务进行监督。问题主要是从上至下的信息沟通渠道不畅。总行对分行的指导力度不够，而分行对基层行的指导作用也没有充分发挥作用。畅通的信息渠道可以有效抑制防范风险与市场营销间的矛盾。信息流的畅通，使决策行、管理行的政策更贴近市场，更具有针对性，也更灵活。比如说按揭贷款额度可以由原来的审批制，改为审核备案制。这在很大程度上实现了基层行的自主权，大大加快了贷款发放速度，使金融产品更符合市场需求。
基于上述网络化监控体系模型的功能，信息传输由以往的垂直型传输变为扁平化传输，总行在直接监管基层行的同时，基层行也能跳过中间的管理行从总行获得足够的信息支持。笔者建议可以在以下几方面加强信息渠道的建设工作：
1.从思想上转变信息传递的旧观念。不少管理层，特别是二级分支机构都只是把自己当作一个传声筒，而要真正做到防范风险就必须进行信息深加工。由于基层行受到信息不充分、视线狭窄、人力有限和精力不足等因素的限制，对于系统性风险和局部风险认识不足，这时管理行就需要把经过加工的信息输送到基层行，有针对性的对基层行做出指导，使基层行能充分利用信息做出相应调整。
2.充分利用内部网络、英特网、电话会议、电视会议，传真等现代信息传输工具，加快信息的传输。大多数金融主体内部网络已经建立了好长时间，但对其利用却不到位。一些发展中地区的房贷业务要在基层行与管理行间来来回回跑好几遍，反复修改才能完成贷款的发放。对房贷业务的谨慎态度是值得提倡的，但中间讨论修改的过程完全可以采用现代化的工具比如网络会议等手段来完成。在防范风险的前提下，这对于加快贷款发放速度，提高市场竞争力有相当大的作用。
3.提高信息的质量，丰富信息的内容。现在很多管理层提出信息太多了，都没有时间看。事实上，无用的信息占用了太多的空间，浪费了大量的人力和物力。而高质量信息并没有得到有效利用。提高质量是指信息具有很强的针对性，不能泛泛而谈，宽而泛，没有针对性的信息对基层行来说其应用价值并不大。丰富信息内容是指上级行除了要提供外部环境变动的具体信息外，还要提供变动产生的影响分析，以及应对措施供基层行参考。通过分析报告让基层行知道自己在变动中将要受到的影响，根据自身情况选择最有效的应对措施。
4.变“会计”为分析，加强信息的深开发。相当一部分管理层对各基层行反馈上来的信息仅仅只是做数据上的统计，这等于是会计事后做账，至于房地产企业为什么盈利，为什么亏损，将产生怎样的风险，没有人去深究。加强信息的分析，建立分析预测机制刻不容缓。
5.建立行业分析报告制度，采用集中重点研讨，信息纵向交流，定期反馈等方式，并结合课题研究、分析讲座等形式，提高分析报告质量。
6.加大系统化培训力度。在以往的培训中，过于注重营销知识，使业务人员营销知识有余，而控制风险能力不足。房地产业是一个专业性很强的行业，而金融机构里的大多数房贷业务人员是从工业信贷转来的。专业知识的缺乏将产生巨大的隐患。而且随着形势的不断发展，风险也呈现多元化特征，房贷人员需要不断进行培训，多方面了解房地产业发展的新动向，新特点。
标签：房地产金融论文; 房地产开发贷款论文; 金融论文; 银行风险论文; 房屋按揭贷款论文; 企业贷款论文; 按揭买房论文; 银行论文; 按揭贷款利率论文; 业务管理论文; 个人管理论文; 房地产业论文; 购房论文;