四川省宣汉县不动产登记中心 四川宣汉 636150
摘要：本文主要对不动产测绘及权籍调查方面进行分析和探讨。研究表明，不动产登记簿测绘工作较为复杂，在实际工作当中，不仅需要测绘不动产平面，还需要调查不动产结构，同时，还需准确测量不动产面积，加强验收测绘成果，提高不动产权籍调查的测绘水平。
关键词：测绘；权籍调查；不动产
1、概述不动产权籍调查
依照国家相关的法律法规，是开展不动产地籍调查工作中务必遵守的，在进行不动产土地登记和申请的过程中，应通过不动产地籍调查工作，来明确土地用途、面积和界限，形成房地产地籍调查资料，为房地产登记和发证提供重要的参考依据。在调查房地产权籍的过程中，有许多的权籍调查方式，例如，房地产单元设定、权属调查和计量等。其中，在对不动产进行权属调查过程中，可以通过实地勘察乙级内外业核实等多个方法进行权籍调查，从而明确房地产权属和界址。不动产测量办法有很多种，在实际工作中，应该综合考虑房地产基础条件、工作实际需求等方式，结合不动产类型、位置等合理选用不动产测量方式，这样才能保障房地产测量工作的顺利进行。
2、不动产及其权籍调查测绘技术与方法
2.1 不动产测绘技术
1）数字化内业扫描技术：数字化内业扫描技术是指使用数字化技术，以图片的形式来使用不动产地籍测量，然后利用计算机技术确定不动产坐标数据，对不同的图片和数据进行对比叠加，并调整数据，为地籍测量提供参考。
2）野外测量技术：不动产测绘工程中的重要技术之一就是野外测量技术，此技术被人们广泛使用。其应用方法主要是以下方面：①在应用全站仪的基础上，综合电子记录以及量图体系，对不动产测量中所得数据进行搜集，具体而言，首先需要采用全站仪进行测量，然后将测量所得数据转移至电子记录中，并进行整理和统计，然后综合考虑量图系统对图片进行处理。②首先采用全站仪进行实地测量，然后将测量所得数据传输至计算机中，并以图片的形式体现，并将测量结果记录在计算机中。
3）遥感技术：RS技术也就是遥感技术，如今随着科技技术的日益增长，遥感技术也在不断完善，并在不动产权籍调查中得到了广泛的应用。遥感技术的种类繁多，应注意具体分析不动产权籍登记调查中的具体问题，充分发挥遥感技术的应用价值，确保测量结果的准确性。在遥感技术的实际应用中还需要注意的是，在地籍测量中，可以综合应用多种测绘技术，并加强实地监测，这样有利于保障地籍测绘工作的顺利进行。现如今，影像处理技术也逐渐被应用于遥感技术中，通过融合影像处理技术，有利于对不动产测绘中的图片和信息数据进行有效处理和整合，同时还能够结合不同区域土地变化情况对图片数据进行处理和分析，提升地籍测绘工作水平。
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2.2不动产权籍调查方法
1）不动产单元的设定与编码：建立不动产单元，编制不动产单元代码。
2）不动产权属调查：在进行不动产权属调查过程中，为了查明不动产权属的界址、状况和用途等情况，应利用实地调查和内外业核实的综合方案，确保不动产界址无误、权属清晰。①如果不动产权属来源资料比较完整，则可以通过运用内外业核实法进行不动产调查；②如果不动产权属来源资料缺失，则可以通过运用外业核实、调查法进行不动产调查；③通常情况下，对于无权属来源资料的不动产，主要采用外业调查法对其权属进行调查。
3）不动产测量：在进行不动产测量工作中，为了保证不动产单元的面积准确和界址清晰，对不动产测量的方法选择，应配合技术可行性、基础条件等因素进行仔细的考虑。①对于城镇、村庄、独立工矿等区域的建设用地，一般采用解析法对界址点坐标进行测量，并对土地面积进行测量，对于房屋边长，可以采用几何要素法进行计算；②对于分散、独立的建设用地，一般采用解析法对界址点坐标进行测量，并对土地面积进行测量，另外，还可以采用图解法对界址点坐标进行测量；③对于海域和耕地、林地、园地、草地、水域、滩涂等用地，可以结合实际情况选择解析法或者图解法对界址点坐标进行测量。
3、不动产调查程序
3.1 不动产平面测绘与调查
1）不动产平面测绘：测量不动产的平面结构就是不动产平面测绘的主要目的，其中包括不动产地形特征、高度和所在地址等，同时，需要测量不动产层次等平面信息，然后提高测量的数据进行绘制，在这一过程中，必须保证测量数据的准确性，为测绘工作提供可靠的信息来源。
2）不动产信息调查：在调查不动产信息时，主要需要调查不动产本身信息和不动产的用地信息，其中包括不动产所在位置、行政信息、权属信息等方面。
3.2不动产结构调查与不动产要素测绘
1）不动产结构调查：在进行不动产测绘工作中，需要详细调查产权类型、层次、不动产的结构和使用年限等各种信息，然后依据调查所得信息数据，绘制出不动产的权限示意图，如此才可以确保不动产的实际使用情况。
2）不动产要素测绘：在进行不动产测绘过程中，不仅需要测量不动产的本身，还需要测量不动产的附属内容，在实际过程中，首先需要进行测量的是不动产的内部信息，然后再测量不动产的土地使用范围，在具体的测量过程中，务必严格遵守国家相关法律和规定，并根据不动产测量程序进行测量，如此才能确保测绘结果的准确性。
3.3不动产图绘制与不动产面积测算
1）不动产图绘制：在绘制不动产图的过程中，首先要分析和统计不动产测量所获得的全部数据，然后用所有的测量数据编制测绘图，并科学合理地进行划分。在不动产图的绘制过程中，应该合理选择绘制图比例尺，一般不动产图比例尺为１∶５００。不动产图主要有两种形式，包括电子文件以及纸质文件，通过绘制不动产图，能够为不动产信息管理提供重要的参考依据。
2）不动产面积测算：在进行不动产面积测算过程中，不仅需要测算其所占面积，还需要测算不动产的结构面积。其中，在对不动产结构面积进行测算时，需要测算建筑面积、产权面积以及实际使用面积等等，为了保证不动产产权人的合法权益，必须保证测算结果的准确性和可靠性。
3.4地籍测量与土地权属调查
使用经纬仪等仪器测量不动产土地及其附属设施的垂直角、水平角和平整度，就是地籍测量和土地权属调查的主要工作，在这一过程中，不仅要严格遵守《地籍调查规程》的有关规定，还应合理使用各种测量设备，然后将测量结果填写在测量表中，并根据测量数据，绘制相应的图件。不动产测量方法有很多种，在实际应用中，需要综合考虑基础条件、工作需求等，根据不动产的类型、位置等信息选用不动产测量技术，保证不动产测量界址和面积准确清晰。除此以外，还需要注意的是，应以已有各种地籍图为工作底图测绘宗地内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，然后绘制宗地图。在对不动产进行外业调查的过程中，针对新设界址与界址发生变化的不动产，必须进行实地核实调查，保证测量解雇的准确性。如果不动产的权界址没有发生变化，则只需要在复印调查表盖上变更章并填写相应调查表，不需要进行草图的重新绘制。
3.5测绘成果资料验收
在进行验收测绘成果资料的时候，需要验收如上每个环节中所获得的测量结果，确保所有测量结果符合测量标准，并且准确无误，对测量结果再进行完善，在审核验收合格之后，才可以在不动产登记中使用所得到的资料。
4、结语
综上所述，现在的不动产统一登记工作正在持续发展的过程中，因此，权籍调查和不动产测绘工作就显得极为重要。在进行不动产测绘管理工作中，首先要调查房地产权籍，然后根据实际情况选择相应的不动产测绘技术，通过加强房地产权籍的调查和测绘工作，为房地产登记管理打下良好的基础。
参考文献
[1]宋天舒.试论不动产权籍一体化管理[J]. 工程建设与设计.2019（01）
[2]张丽芳.不动产权籍调查测绘工作开展流程探究[J]. 华北国土资源.2017（04）
[3]尹怀锋，周琳.不动产权籍调查测绘工作开展流程探究[J]. 住宅与房地产.2018（21）
论文作者:石小均
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年1期
论文发表时间:2019/5/7
标签：不动产论文; 测量论文; 界址论文; 权属论文; 技术论文; 不动论文; 工作论文; 《建筑学研究前沿》2019年1期论文;