上海北郊未来产业园开发运营有限公司 上海 200949
摘要；随着国家对住宅房地产的调控，以及城市化进程的不断加快，城市发展模式逐渐由粗放型向集约型转变，中国几大房地产开发企业纷纷转型商业地产，在这种趋势下，商业综合体项目大量开工建设，这些项目呈现出规模庞大、业态丰富、功能齐全、技术复杂、参建单位多、协调难度大等特点。
关键词：商业综合体工程签证设计变更
一、研究的背景和意义
随着城市的发展，我国的土地资源日趋紧张，城市发展模式逐渐由粗放型向集约型转变，在这种发展趋势下，商业综合体应运而生。它是由多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。商业综合体建筑是社会需求、经济发展的必然产物，它将商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、展览、娱乐等多种使用功能相互结合并综合协调布置，在有限的用地上，创造出高度集合各项功能的建筑形式，合理高效地利用土地资源，节约资金、能源，融合各类市政配套设施，使我们的生活更加便捷和舒适，同时也在一定程度上缓解了有限城市空间与不断增长的城市人口之间的矛盾，大大提升了城市居民的生活水平。
（一）组织复杂性。商业综合体项目的功能正在向多元化、特殊化转变，除了满足日常建筑、水电、景观等要求外，还涉及交通、信息、生态等方面。这些要求就决定了一个商业综合体项目的顺利竣工需要各种专业的单位的参与，建设过程中的交叉作业涉及专业面多，参与方复杂，整个工程项目组织也越来越复杂。
（二）建设施工技术要求高。很多商业综合体项目既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯为主；通讯由电话、电视、联网电脑等组成；安全系统通过电视、监听、传呼系统得以保证。各方面都不再局限于传统的领域技术问题，技术含量越来越高，难度越来越大，要求也越来越严格。
（三）工期紧、投资控制严格。竞争激烈的市场要求工程项目的建设向着工期更短、投资成本更加节约发展。商业综合体项目在我国的各大小城市中不断涌现，加剧了各投资建设方之间的竞争，给其资金管控能力和建设周期提出挑战，节约成本，并兼顾各方的利益。
二、签证变更管理问题的成因分析
大型商业综合体项目开发过程的复杂程度决定了发生工程签证变更的必然性，导致签证变更发生的原因也是多种多样的，既有技术方面的问题，也有管理方面的问题。签证变更管理过程中应明确签证变更发生的原因，搞清是由哪一方提出变更请求的以及为何提出变更请求，只有明确签证变更的原因，才能找到导致由此产生的费用与工期延误损失的直接承担者。
（一）施工单位的原因
施工现场签证是由于招标文件或清单设置不够严谨以及现场施工情况的变化，而对施工工序和预算进行调整和改动而发生的签证。在投标报价过程中，施工单位根据图纸编制预算，施工过程中现场发生的特殊情况是报价时考虑不到的，而施工管理人员在现场施工时，根据现场实际情况对特殊部位采取特殊技术措施，从而产生各类签证。
（二）设计单位的原因
1.设计周期不足。由于商业综合体的运营和开业需要，开发建设的速度不断加快，设计周期明显不足，快速开发的结果是欲速则不达，导致后期设计变更增多，投资增加，工期延长，随之而来的索赔也层出不穷。
2.设计精度不够。一些设计对项目地质情况、周边道路及构筑物分布情况调查不详细，尤其是勘察设计工作不全面仔细，造成工程缺项、漏项、工程量不准，审图过程中对设计错误未及时发现而引起返工，设计缺漏引起返工、增补。
3.设计优化影响出图日期，进而影响进度，补充设计引起工作量增加，或者由于二次设计引起已完工项目的返工或废弃。
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（三）工程变更的原因分析
工程变更的原因是多方面的，有源自建设单位对项目部分功能、用途、规模、标准的调整；有来自设计单位对图纸的修改及为解决设计不完善和各专业之间相互矛盾的变更；有施工单位出于施工方案的优化考虑，对设计图纸及其错漏提出的变更；有监理单位发现图纸中存在问题后提出的变更等，甚至还有某些施工单位为了中标采取超低价报价策略，一旦中标签订合同后，便想方设法进行工程变更。
商业综合体项目整体投资规模较大，技术含量高，建设周期长，材料设备规格型号复杂，价格变化大，以及新技术、新工艺不断出现，使工程合同不可能对整个施工期间出现的情况作出完整的预见和约定，工程变更的情况更为复杂。
三、签证变更实施的注意事项与审核重点
工程结算的主要审核依据有图纸、招投标文件、施工合同、现场签证、设计变更、定额或清单计价规范以及资料汇编等法规性文件，其中签证变更以书面单据的形式记录了施工现场发生的情况以及产生的相关费用，尤其是对合同约定范围内总价包干的工程，结算时要依据现场签证和设计变更进行造价调整，签证变更直接关系到建设单位和施工单位的切身利益，是工程结算的重要依据。
（一）工程签证签发的注意事项
现场签证是记录现场发生情况的第一手资料，通过对现场签证的分析、审核，可以为索赔事件的处理提供依据，并据此正确计算索赔费用。及时准确真实的现场变更签证是造价人员最终进行结算的有力证据，重视和加强施工过程中变更签证的管理，是建设单位控制工程动态成本、提高投资效益的重要途径。
1.时间是签证的基本要素之一，也是签证准确度的基础，这就要求各方代表要及时对工程现场实际发生的情况进行准确的测量和描述，并办理签证手续。
2.严格现场经费签证。凡涉及经济费用支出的停工、窝工、用工签证、机械台班签证等，由现场施工代表认真核实后签证，并注明原因、背景、时间、部位等。
3.应在合同中约定的，不能以签证形式出现。例如：人工浮动工资、议价项目、材料价格，合同中没约定的，应由有关管理人员以补充协议的形式约定。现场施工代表不能以工程签证的形式取代。
4.应在施工组织方案中审批的，不能做签证处理。例如：临设的布局、塔吊台数、挖土方式、 钢筋搭接方式等，应在施工组织方案中严格审查，不能随便做工程签证处理。
工程签证单建设单位工程部、成本部要各留一份，以避免施工单位添加涂改等现象，并且要求施工单位编号报审，避免重复签证。材料价格的确认要注明采购价还是预算价，以避免采购保管费重复计取。
四、对签证变更的管理原则
通过分析现场签证及设计变更发生的原因，明确了签证变更签发的注意事项和审核要点，为了加强现场签证及设计变更管理，规范工作流程，有效地控制成本，确保工程质量和工程进度，现场签证及设计变更要严格执行以下原则：
1.事前沟通原则
每份现场签证及设计变更单在项目公司达成一致后发起OA审批流程，“预估金额低于5万且项目公司达不成一致”、“预估金额超过5万”均需由项目工程部现场工程师在OA上发起流程，由相关领导审批再决定是否实施，并抄送给地产集团成本部、工程部及设计部备案。
2.一单一估原则
一个《现场签证及设计变更通知单》应编制一份结算单，对应一个独立的成本科目严禁合并或拆分，且只对应一个工程合同。每份现场签证及设计变更均应有预估金额及对应预估明细，且预估金额应分别对应相关工程合同（施工图预算中已包含的变更、洽商、签证可不再另行编制预估金额，但提交审批要注明费用纳入施工图预算），且预估明细上OA时应作为附件上传。
3.一月一清原则
每月25日前，项目成本部经理、承包单位就应截止到上月末已完工且手续完备的现场签证及设计变更，核清工程量并签字确认，并建立月度现场签证及设计变更台帐。
五、结束语
本文从商业综合体项目建设单位的角度出发，对大型商业综合体项目的工程签证和设计变更的管理进行一系列的分析和研究工作，以项目动态成本控制为目标，对建设单位在大型商业综合体项目中如何有效全面地对各方提出的现场签证和设计变更管理进行研究。
论文作者:杨莉恩
论文发表刊物:《建筑细部》2018年2月中
论文发表时间:2018/9/17
标签：签证论文; 综合体论文; 现场论文; 项目论文; 工程论文; 商业论文; 建设单位论文; 《建筑细部》2018年2月中论文;