摘要：随着我国经济的快速发展，城市化进程也在不断加快，土地的价值已经越来越高，但是在对土地估价的过程当中存在一些问题，影响到了我国土地估价行业的发展以及经济社会的进步，本文主要围绕土地估价存在的问题及建议展开分析和论述，首先介绍当下土地评估行业发展以及相关的存在问题，然后针对存在的问题提出有效的建议和意见。
关键词：土地估价；存在问题；有效意见；发展现状
在经济发展的今天，土地交易的现象已经越来越频繁，因此土地的估价行业发展也越来越重要，但是在对土地价格进行评估的过程当中存在着一些问题，这就需要针对存在的问题采取有效的对策，才能够规范我国土地估价行业的发展，并且及时的解决当下土地估价方面存在的问题，最终才能够促进经济发展、社会进步。
1.土地估价过程当中存在的问题分析
经过调查研究发现在对进行土地估价的过程当中，存在着以下五方面的问题：
1.1行业发展缺乏强有力的规范
随着我国土地利用率不断增大，土地估价行业发展也非常的迅猛，但是与之相关的法律法规却不够健全，导致土地评估行业发展缺乏强力的法律依据，这样难免会造成土地评估行业不能够有序的开展，尤其是在进行估价的过程当中估价机构利用法律的漏洞采取不正当竞争，这样会严格的限制到我国土地估价行业的发展。
1.2土地估价的机构资质和资格方面存在着问题
当下土地评估机构在进行工作中缺乏对营业执照的办理，尤其是对土地估价的业务范围规定相对不够明确，这样就会造成很多土地评估机构缺乏相关的资质。另外，我国当下土地估价机构的土地估价工作人员数量严重不足，在实际工作中经常会出现兼职的现象，这样就会影响到评估的质量。尤其是土地估价机构的职业评估范围不够明确，造成了土地估价机构进行了职业评估范围以外的各项工作，影响到了土地估价的公平公正性，同时也会造成土地估计的质量大打折扣。
1.3影响到土地评估价格的因素相对较多，导致土地评估价格存在问题
由于影响到土地价格的因素是多方面的，比如说经济发展水平、城市发展规划、税收政策以及产业政策等。但是由于影响到土地评估价格的影响因素也是因时而异，因地而异的，受到区域性和个别因素的影响。比如说基础设施状况也会影响到土地价格的形成，所以如果不能够对影响到土地评估价格的多种因素进行详细的分析和说明，难免会造成评估的价格缺乏合理性。另外当下在对土地评估报告中的估价方法的定义内容以及估价的依据等出现了雷同的现象，而且对估价的影响因素部分的描述相对简单，不能够很详细的、全面的介绍影响因素，导致我国土地价格存在着较大的变动.
1.4评估的方法以及计算存在着一定的问题
在进行土地评估的过程当中，需要采用科学的评价方法以及计算的方式，如果估价方法选择不规范、原则上选择单一，影响到了土地的真实价格，导致土地估价失误。比如当下估价时采用基准地价法进行计算，不能够真正的修正容积率，会造成评估地价存在着较大的差异。土地还原率的选取是安全利率加上风险调整值，估价师对风险调整值的取值未说明依据，计算建筑物收益时所使用折现率的设定未进行原因分析及说明依据，不符合《城镇土地估价规程》的要求。
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1.5土地估价的相关附件存在问题
当下很多的估价机构不能够真正的进行现场的勘察，仅仅依靠于表格上的内容和数据，一旦数据缺乏将会影响到土地估价的准确性，另外附件中也缺乏比较的案例，因此不能够说明案例是否真实和有效。
2.土地估价的意见建议分析
面对当下土地估价过程当中存在的问题，为了全面提高土地估价的质量，应该采取以下有效的意见和建议：
2.1要进一步完善土地估价的机构组织以及相关的法律和法规
为了更好的推进我国土地估价行业的发展，需要建立土地估价师协会，这样能够产生行业的自律作用，通过完善组织，加强对该行业的动态监督和管理，由相关的评估机构进行及时的抽查或者是审核，才能够及时的发现在土地估价过程当中存在的违法行为，通过加大查处力度，能够创造出良好的公平公正的竞争环境，从而规范我国土地估价行业的科学有序发展。在成立相关行业组织协会的同时我国也应该进一步完善土地估价方面的法律法规，以便能够使得土地估价行业严格的按照法律的规定来进行土地价格的评估，提高评估的准确性，尤其是能够及时的避免一些不正当竞争现象，规范我国土地估价的市场，保证土地估价公平、公正。
2.2要全面提升估价人员的综合素质
在进行土地估价的过程当中由于影响因素相对较多，而且评估方法也多样化，为了提高评估的准确性，需要加强对评估人员的职业培训，通过提高其专业素质，增强其职业道德，才能够在评估的过程当中严格的按照法律的规定进行价格评估，另外也能够提升其责任意识和风险防范意识，来保证我国土地估价行业的科学有序发展。因此可以学习先进国家的经验，组织一些估价师进行深造。为了提高行业的标准，应该对估价师进行持证上岗的原则，只有具备了一定的资格，并且通过一定的考试才能够从事土地估价行业。只有加强了土地估价工作人员的综合素质，才能够保证土地估价工作的科学性、规范性和标准性。尤其是要通过进行一些继续教育或者是业务培训，不仅进行理论知识的学习，更重要的是能够对实际案例进行分析，全面提升估价人员的实际能力，能够保障我国土地估价行业的发展。
2.3要加大对土地估价的监督以及全过程审查
为了保证土地估价行业的规范发展，应该加强对土地估价的监督、检查，尤其是对于土地估价报告或者附件进行全面的审核，而且一定要到达现场进行实际勘探，然后比较案例实物的照片，通过实际验证，保障土地估价的科学性。要进一步对过程进行全方位的监督，避免无资质的机构或者人员不经过现场的考察就进行职业评估，影响到土地估价的科学性。通过对全过程进行严格的审查和监督来保证估价方法的科学性以及计算的准确性。比如要根据我国的《城镇土地估价规程》来选择科学的估计方法，另外在对估价方法选择时要避免单一，通过采取两种以上的估价方法，来保证对土地估价计算的准确性。只有加强对过程的监督与勘查，确保数据的准确性，及时的督促评估人员进行现场检查，对于附件进行全面的审核，来进一步优化土地估价的全过程，提高估价的科学性和准确性，进一步规范我国土地估价行业的发展。
结语：
随着我国土地行业的不断发展，土地估价现象非常普遍，但是在对土地进行估价的过程当中由于行业发展缺乏相关的规范、估价机构水平参差不齐以及土地评估价值影响因素多样性等问题，直接影响到了我国土地估价工作的正常开展，因此为了规范我国土地估价行业的发展，应该进一步加强行业组织协会建设，提高估价人员的综合素质，并且通过展开培训推进土地估价行业的发展，最重要的是要严格的审查土地估价报告的附件，确保土地估价更加科学合理。
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论文作者:张昱
论文发表刊物:《防护工程》2018年第33期
论文发表时间:2019/2/25
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