我国房地产信托影响因素分析
汪峻竹
摘要： 我国房地产信托的影响因素众多，并且成因相互作用，比较复杂。因此本文将影响因素分为两个方面系统性影响因素和非系统性影响因素进行分析。
关键词： 房地产；系统性；因素
我国房地产信托影响因素分为系统性因素和非系统性影响因素。
无独有偶，今年3月，生态环境部组织检查发现，临汾市环保局原局长张文清在监测数据上动手脚，打歪主意，授意工作人员故意实施破坏环境空气自动监测数据行为，通过堵塞采样头、向监测设备洒水等方式，对全市6个国控自动监测站点实施干扰近百次，导致监测数据严重失真达53次。最终，涉案人员分别获刑一至两年。
一、系统性影响因素
（一）法律因素：由于信托的本质实际上是一种法律委托关系，“一法两规”是我国信托业的制度基础。但是由于“一法两规”出台时间较早，已经更不上信托业的发展速度，也不能适应我国信托业快速发展的实际需要，甚至制约了相关业务和产品的发展与创新。完善的法律法规制度对支持我国房地产信托业务有着积极的推动作用和重要的意义。同时《证券法》并未将房地产投资信托（基金）纳入证券范围，因此导致其不能在二级市场流通交易，这也是不利于房地产信托市场流动性的提高与发展。另外，房地产投资信托在美国等地是不会被二次征税的，并且还能够得到相关政策的税收优惠，但是在我国，这与现行的税收制度存在着一定矛盾。
（二）宏观经济因素：由于房地产信托业与房地产市场具有息息相关的联系，宏观经济的运行情况往往会影响房地产市场的波动，进而向房地产信托进行传导，扩散和放大房地产信托的运行风险。而我国房地产业近年来受宏观调控及房地产专项调控的政策影响，多重因素多重影响，房地产业运行周期性的影响对房地产信托业的影响也是较大的，容易引起系统性的风险。
（三）金融风险因素：金融风险是指因为金融资产的价格变动而导致有可能引起损失的风险。通常与利率波动、汇率波动、通货膨胀率波动等因素有很大关系。最重要的两个影响因素为利率和通货膨胀两个因素。利率的影响是最为普遍的，利率上涨，资产价值贬值，利率下跌，资产价值升值，因此利率因素对信托投资的收益率是产生了一定的影响。通货膨胀率的影响也与利率类似。同时由于利率波动存在的不确定性，加之信托投资产品的期限限定严格，必须到期赎回，因此在信托投资期间利率的波动导致房地产信托投资的机会成本增加，有可能引起投资亏损。
（一）项目性质因素：房地产信托项目一般分为两类，第一种是在房地产项目开发阶段将信托资金借贷或者以入股的形式投资给房地产企业，作为项目的开发资金来源，未来在项目销售后实现投资收益；第二种是在房地产项目建成后进行物业投资，挑选成熟物业，未来在项目成功运营出租后实现投资收益。但由于房地产项目开发周期长，环节繁杂，不确定性较高，加之市场不一定认可投资项目，因此项目的本身也是存在一定的潜在风险，所以项目性质的不同对于房地产信托的影响也是难以确定的。
（四）房地产市场因素：房地产信托的发展受房地产市场的影响很大，但房地产业作为我国的支柱行业，房地产市场波动又受宏观经济运行以及相关政策影响较大。加之我国土地制度的特殊，导致土地价格成为了影响市场中的一个特殊因素存在，因此土地价格的波动以及建筑材料、宏观经济运行共同对房地产信托造成了影响，房地产市场需求一旦变动，就会导致信托财产有发生损失的可能性。
二、非系统性影响因素
三组中度患者治疗前MMRC评分、6MWD、FEV1预计值比较差异无统计学意义（P＞0.05），治疗后，策略1组和策略2组较治疗前明显改善，两组改善程度优于对照组，策略2组的6MWD、FEV1预计值改善程度更明显（P＜0.05），见表1。
我们日益认识到，教育不是万能的，却影响着人的未来学习与职业发展。我们作为一线教育工作者，在教育活动，尤其是在课程实施中，可以做些什么，引导学生写作什么，最最需要聚焦在“核心素养”上，最最需要落实在人的培养上。换句话说，未来社会发展和国家意志需要什么样的人，教育就应该为此付出努力。
（二）运营管理因素：一个房地产信托项目最终是否能够成功和房地产企业的运营管理水平是分不开的。由于我国的房地产信托资金大部分投入了房地产项目的开发阶段，因此这部分信托资金涉及到了到房地产项目开发的整个流程，包括土地购买、项目规划、开工建设、营销销售、招商运营、后期管理等所有阶段，无不依靠房地产开发商的项目操作能力、管理水平和开发经验。如果开发商运营能力和经验不足，那么很容易造成信托资金还款失败，这也意味着信托资产的损失。
（三）信用风险因素：信用风险包括违约风险和道德风险。违约风险是指信托公司未按合同约定履行兑付义务，导致投资人未按合同约定取得相应的收益及取回本金。道德风险是指信托公司未按合同约定履行相关信息的披露，甚至采取不正当手段挪用、侵吞信托财产或者导致信托财产受到损失，从而导致投资者受损。同时，信托公司为了追求利益最大化，会将信托资金投入收益率最高的行业，因此收益率一直较高的房地产行业是信托公司的选择之一，但是由于房地产市场波动较大，受政策影响也较大，因此这一投资渠道也是存在较大的不确定性，如果投资失败会导致信托公司的财务风险加大。同时，房地产企业也极有可能发生信用风险，如瞒报企业财务信息及偿债能力，甚至伪造财务报表，以取得信托资金的注入。所以，信托公司及房地产企业的信用风险因素对房地产信托都是具有不利影响的。
（四）流动性风险因素：从全国房地产信托运营情况来看，流动性风险的影响因素也是较大的，房地产信托的本质就决定了其流动性风险的存在。在房地产信托运营期间中，信托资金的投入领域为实物土地、实物物业、房地产企业股权等，同时其担保措施也是不动产抵押、质押等，本来不动产的流动性就较差，交易时间较长。因此当房地产市场低迷时，房地产企业难以偿还资金，这时作为信托财产及抵押财产的相关物业也难以交易成功，短期内，信托公司的兑付就会发生困难，流动性风险随之变大。
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（作者单位：四川财经职业学院）
作者简介：
汪峻竹，女，26岁，硕士研究生学历，四川财经职业学院金融创新研究团队。
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