摘要：由于我国经济的迅速发展，城市化进程加快，房地产开发项目也随之繁荣发展。由于房地产开发项目需要考虑的影响因素很复杂，在管理方面存在一些难题。开发商对项目的定位出现偏差或是建筑质量体系的不完善导致的管理困难在一定程度上导致房地产开发项目发展停滞不前，直接影响到我国经济的可持续发展。因此，本文将探讨房地产开发项目的管理难点并提出解决方法就显得尤为重要。
关键词：房地产；开发项目；管理难点
房地产开发项目管理是房地产企业确保项目按期完成、经济效益最大化的基本手段。在房地产项目飞速发展的今日，企业对房地产开发项目的管理水平直接影响到其在整个行业的竞争力度。房地产开发行业普遍存在着一些管理方面的难点，阻碍了项目的正常进行。因此，要做好房地产开发项目的管理工作就需要企业针对这些难点对症下药，确保房地产开发项稳健有序的进行。
1 房地产开发项目管理难点
1.1项目决策缺乏依据
在房地产开发项目中，项目决策是整个项目开发能否成功的关键。项目决策需要开发企业对市场进行充分详细的调研，并准确抓住时机，提高决策效率。然而由于有些开发商认为市场在变化，项目定位不能太死板，所以不重视前期的市场调研，不把项目的可行性研究视为重点，这也因此导致了他们对市场和产品的了解不足以使他们做出高效率的决策，最终导致项目决策的拖延迟缓，错失良机。另外，项目决策缺乏依据也会导致后续开发项目中遇到种种问题。例如:产品的定位偏差、因产品实际开发时遇到的问题导致工程不能按期完成或是后期企业与用户的纠纷等，这些问题会大大增加开发成本，拖延项目竣工时间，给企业造成巨大的经济损失。
1.2 设计图纸变化问题
由于市场调研不充分，项目在实行过程中会遇到各种问题，例如户型不能符合用户期望或是与周围环境不协调，或是配电、垃圾、排水等问题在项目决策时没有进行合理考虑，在交给设计师工作时需要对后来发现的问题一一解决，使得设计图纸需要经常变更，加大了设计工作的工作量，更使设计工作被拖延，对设计师的工作造成极大的影响，也会消磨设计师的工作热情，对图纸的质量造成影响。而频繁的改动或许会造成建筑图纸整体不协调，建筑的细节可能会不明确。这些也无疑会对接下来的施工造成影响，甚至会导致整个项目的质量不合格，无法按期完成。
1.3 缺乏建筑质量管理体系
由于质量问题导致项目被叫停或是后期追究责任的事件时有发生，归根结底是由于房地产企业缺乏完善的质量管理体系。对于建筑质量管理和控制的薄弱使得企业在施工时不能保证项目符合国家标准，造成项目建设的监管不足，直接导致质量不过关事件发生，使企业的利益和信誉受到严重损失。
1.4 成本控制问题
在前期进行房地产开发项目的成本控制对房地产企业至关重要。成本预估失误或是施工过程中耗费的资金过多会给项目的施工造成困难，甚至导致项目停滞，不仅损害了开发商的利益，还给所有用户造成了巨大的财产损失。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因此，建立成本控制体系，在前期对资金进行细化、对项目所需材料进行严格的选取对整个项目的正常实施起着决定性的关键作用。另外，有些开发商可能会将项目所用的资金暂时挪动到其他项目上，由于其他原因使得后期资金周转不灵，也会造成项目的停工。
1.5项目工程收尾纠纷
在房地产公司与施工队签订合同时由于对合同细节规定不完善，合同界定不清楚，使得企业与施工队之间存在纠纷，在项目工程收尾时出现矛盾。由于施工过程中的纠纷可能会使项目施工拖延，不能按期完成，更可能影响项目工程的质量，使得整个工程虎头蛇尾，造成企业与施工队双方不满意，出现责任推诿等纠纷。这不仅对双方的经济利益有很大的损害，更损害了即将入住的用户的利益。
2 房地产开发项目管理改善方法
2.1 做好前期市场调研
针对管理过程中遇到的难点，企业首先必须重视前期的市场可行性研究，为项目的实施收集详细的资料，了解用户的需求及周围环境的影响。完善的资料不仅能提高企业的决策效率，更能减少接下来的施工过程中可能遇到的种种问题。设计图纸不需频繁变动，缩短了设计时间，提高了图纸质量，为接下来的施工减少了阻碍。因此，做好前期的项目市场调查研究工作可以为接下来的项目实施提供资料保障，保证项目工程可以按期完成。
2.2 完善成本管理
房地产开发项目的成本控制不仅对工程的实施有重要影响，也与开发商的经济利益息息相关。控制好开发项目的成本可以节约资金，并给项目的质量提供保障。因此，房地产开发企业需要建立完善的项目成本控制体系，提前做好资金预算，并细化资金流动去向，对项目管理的各个环节进行成本的控制，严令禁止项目资金转移。只有完善了成本管理，企业才能控制开发项目的整个流程，对用户和施工队负责。
2.3完善合同条款细节
在与施工队签订施工合同时，必须要对合同的每一条条款细节都标注明白，并与施工队负责人进行探讨，确保双方在细节上达成共识。注意在制定合同时划归具体分工，保证每道工序都有确定的负责人管理，从而减少企业与施工队的纠纷，使房地产开发项目的实施顺利进行，减少可能出现的质量与拖延问题，保障承包房地产开发项目的企业、施工队与用户三者的共同利益。
结语
由于种种原因，房地产开发项目的管理上存在很多难点，开发商的项目决策失误、施工队与企业的纠纷等导致的项目延期或质量问题层出不穷。因此，企业必须针对这些难点做出改善，使得房地产开发项目的管理水平得到提升，从而降低项目成本，规避项目施工过程中可能遇到的问题，提高经济效益。房地产开发企业应该对各流程进行规范运作，使每个环节都有具体的管理体系，并将责任细化，每个环节都要有具体的负责人。另外，国家也应加强对房地产行业的监管力度，制定管理细则，帮助房地产企业改善自身管理水平。
参考文献
[1]陈祖. 关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J]. 四川建材,2006,02:142-144.
[2]何孝. 对房地产开发项目管理难点的探讨[J]. 中国房地产业,2015,09:85.
论文作者:张浩
论文发表刊物:《基层建设》2017年第10期
论文发表时间:2017/7/25
标签：项目论文; 开发项目论文; 施工队论文; 难点论文; 企业论文; 房地产论文; 房地产开发论文; 《基层建设》2017年第10期论文;