王彦茹
新疆布尔津县房管局
摘要：保障房问题不仅关系到国计民生，还关系的社会的稳定发展，值得我们认真地研究分析。本文结合我国目前保障房的现状，全面深入研究分析，发现保障房在建设和使用过程中存在问题，有针对性地提出解决方法。
关键词：保障房；建设；措施
为了解决中低收入家庭的住房问题，从九十年代起，国家提出了保障房概念。保障房是与传统的商品房相对的，属于政策性住房，是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。目前，在我国存在的保障房类型主要有：经济适用房、廉租房、限价房、棚户区改造房等。保障房的良性发展，不仅关系到经济的快速增长，还关系到社会的稳定，是民生大计。为此，必须引起社会的广泛重视和关注。
1保障房建设存在的问题分析
1.1现行的土地管理制度和基本建设程序制约了建设速度
保障房建设用地大多是国有出让建设用地，而根据国土资源部11号令《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》，国有土地使用权出让必须实行熟地出让，即出让地块须满足“三通一平”条件，出让地块内所有建（构）筑物、附着物，待清除干净后才可出让，这需要一个较长的过程。
首先，房屋征收举步维艰。现行房屋征收工作，缺少实施强制搬迁的手段，主要靠思想工作推进，动迁工作举步维艰。一般情况下，一个地块内的动迁工作，95%的动迁签约需3-5个月时间，而剩下的5%则需更长的时间。目前，政府的行政强搬手段已被国家明令禁止，而司法强搬程序多、要求高、难度大，从而导致保障房建设地块因动迁不能按时完成而造成迟迟不能挂牌出让，严重影响了保障房的正常建设。
其次，制度制约快速推进。现行的基本建设程序明确规定，建设单位只有取得国有土地使用权后才能开展工程立项等前期工作，保障房建设从编制、报批修建性详细规划到竣工验收交付使用，共涉及25个管理部门，需经过48个工作环节，所有环节环环相扣，且各个环节的管理均有国家相关法律法规的规定，难于跳跃操作，在当前强化依法行政的大背景下，行政机关的工作人员因担心超常规会造成渎职行为而不愿破规定。因此，一道道环节依次流转下来，将花费大量时间。
1.2政府投资项目招投标办法限制了工程进程
近年来，为防止建设工程领域的腐败犯罪行为，连续开展了工程建设领域的集中整治活动，政府投资项目的各项工作只能走“正路”，难于抄“近路”。
依据《中华人民共和国招标、投标法》、建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标管理办法》，以及国家计委等七部委联合发布的《工程建设项目施工招标投标办法》等法律法规规定，政府投资的单项工程合同估价在300万元人民币以上或30万元以上的服务性项目，均必须在政府设定的招投标市场进行公开招投标。而一个项目从发布招标公告、实施招标、发出中标通知书，一般需一个月时间。而保障房建设中涉及的规划编制单位的确定、地质勘测单位的选择、施工图设计单位及土建、桩基工程、桩基检测、工程管理、综合管线、绿化景观、道路、上下水等配套工程施工队伍的确定，一般都需要公开招投标，且组织公开招投标的招标代理单位也要进行招标。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆为此，政府投资项目建设仅在招投标环节又需花费大量时间，严重影响了工程建设的进程。
1.3保障房建设资源要素紧缺，巧妇难为无米之炊
首先，从保障房用地供应情况看。为实现结构升级、产业转型、控制低水平重复建设、守住18亿亩耕地红线，国家对农用地占用指标实行严格的指标限制，虽然政府强调优先保证保障房建设用地，但每年下达的农用地占用指标数量有限，粥少僧多。
其次，从保障房建设资金情况看。前几年，地方为完成中央下达的建设任务，纷纷抢规模、赶进度，大部分项目进展较快，随着住宅主题工程施工的结束，工程款的支付、市场化运作压力、资金筹措难度不断加大，导致小区绿化、道路、配电、消防等配套建设难于跟上，虽然房子建起来了，但入住率不高，整体效果不尽如人意。
1.4保障房建设模式多样、利弊各异，具有相对局限性
保障房建设是政府主导的民生工程，各地采用的建设模式多样，有些采用“商带保”模式，即商品房开发商同时承担一定数量的保障房建设任务，作为开发商取得土地使用权的前提条件，其优点一是保证了保障房按时竣工交付使用，二是开发商垫付了部分保障房的建设资金；其缺点一是土地前期工作要求高，开发商经济利益最大化，二是房屋交付使用后，开发商开发结束后一走了之，遗留问题多、矛盾多、扯皮多；有些地方采用政府指定代建模式，即由政府下属全资公司集中代建，其优点一是工作全力以赴，社会效益最大化，二是住户入住后，售后服务到岗到位，没有后顾之忧；其缺点一是面对繁重的保障房建设任务往往人力资源匮乏、技术力量短缺，二是保障房建设资金集中支付，资金筹措压力巨大。
1.5保障房建设选址偏远、物业管理滞后，影响政府形象
保障房建设的选址大多选在地段相对比较偏远的地方，建成交付使用后，交通、通讯、燃气等基础设施不到位、物业管理基本处在“三不管”状态，绿地变菜地、垃圾满天飞的现象比比皆是，住户入住后怨声载道，不仅损害了入住户的合法权益，也一定程序上影响了政府的形象。
2.应对措施
2.1建立多渠道切稳定的保障性住房资金，多渠道增加房源。
1.中央财政进行补贴。针对资金问题，国家应该宏观调控，运用中央财政进行有效的补贴，达到资源优化配置，从而让地方政府有的放矢的去贯彻实施。2.地方政府要积极筹集资金。地方政府要把保障性住房建设作为构建和谐社会的重要内容，处理好信贷政策金融创新，在一定程度上缓解困局。3.多手段开发保障房建设。随着经济增长，地方财政收入的增加，国家要有相应的政策，确保城镇保障房财政预算资金到位。
2.2提高政府认识，完善法律法规。
政府保障不力，将被问责。住房保障法的加速出台，将从法律层面为保障性住房建设托底。应该建立一部科学、完善的住房保障法，规范整个投入—产出—分配流程，使得这项伟大的安居工程真正保障那些应该得到保障的公民。
2.3规范保障性住房的选址，确保配套实施同步
继续加强房地产用地供应和开发利用的动态监管，大力推进闲置土地整治清理，加大违法违规房地产用地信息公开和查处力度。同时要合理规划，确保供应符合社会公平，严禁将保障房全部安置在地段偏远，交通不便和基础设施极不完善的地方。我们应该采取科学、创新的手段合理利用这有限的土地，鼓励先进技术的发明和设计规划的创新，住宅功能性的新挖掘，实现土地高效、高质量的满足居民的住宅需求。
2.4扩大保障范围，完善进入和退出机制
政府应结合当地社会经济发展状况、人口、住房水平及市场需求状况等，将城镇最低收入保障标准和城市人均收入标准结合起来考虑。政府应该采取适度调整的原则，在市场变化和低收入家庭需求变化的条件下调整住房政策，扩大廉租住房的覆盖面。
准入和退出机制是廉租住房工作最大的难点。应加快建立低收入家庭的基础信息系统，通过实行申请、资格审查、信息核对、公示等制度措施，确保廉租住房保障工作的公开、透明。
3结束语
不同的地区，其保障性住房所面临的具体问题都会有所不同，因而各地政府所采取的应对政策也会存在差异，但共同的目的都是为了加快建设保障性安居工程，不断完善住房保障体系，从而改变房地产市场的整体格局，实现保障性住房与商品房的双轨供应。
参考文献：
[1]邢伟.加大保障性住房建设的建议[J].宏观经济管理，2009
[2]龙奋杰.经济适用房政策绩效评析[J].城市问题，2005
论文作者:王彦茹
论文发表刊物:《基层建设》2015年20期供稿
论文发表时间:2016/3/16
标签：住房论文; 政府论文; 招投标论文; 资金论文; 工作论文; 一是论文; 地块论文; 《基层建设》2015年20期供稿论文;