摘要：房地产项目开发是一个动态发展的过程，动态过程中往往容易产生大量风险，风险评估有利于提高开发过程可控性，能尽早洞悉风险，尽快采取措施，这也是风险评估所产生的价值。
风险评估可以有效监督资金使用的合规性和合理性，不断地提醒管理人操作需要合规合法。对于投资人来说，运用过程评估的效果明显优于事后审计，终止损失比追回损失更有利于保护资金安全。
关键词：风险评估；Risk Assessment；房地产；招投标；合约；成本；审计
1.风险评估的定义
1.1广义的风险评估：
风险评估，英文Risk Assessment，主要应用于投资领域，指在风险事件发生之前或之后（但还没有结束），该事件对投资人造成的影响和损失的可能性进行量化评估的工作。即，风险评估就是量化测评某一事件或事物带来的影响或损失的可能程度。作为风险管理的基础，风险评估是组织确定信息安全需求的一个重要途径，属于组织信息安全管理体系策划的过程。（来源：百度百科）
风险评估的相关概念：审计。“审计作为一种监督机制，公认具有代表性且被广泛引用的是美国会计学会1972年在其颁布的《基本审计概念公告》中给出的审计定义，即审计是指为了查明有关经济活动和经济现象的认定与所制定标准之间的一致程度，而客观地收集和评估证据，并将结果传递给有利害关系的使用者的系统过程。”（来源：百度百科）
1.2房地产投资的风险评估：
房地产投资过程的风险评估，是以独立的第三方咨询形式，独立于项目管理公司之外，以投资人利益为出发点和最终目标，以“防患于未然”为面对和处理问题的首要原则，对项目开发的各操作行为中已经存在的、或者有可能发生的各类风险进行等级评估，并提供相应依据，给出原因及相关的应对建议。实际上对资金使用的合规性和合理性进行判断。
（注：以下出现的“风险评估”均指“房地产投资的风险评估“）
2.风险评估的过程
2.1风险评估的流程：
管理公司发起并执行内部审批流程---提交内部审批结果至项目公司层面，申请项目公司批准---第三方进行风险评估，形成报告---投资人承担风险或消减风险。
2.2主要评估范围：
招标计划、投标名单、招标文件、定标报告、设计合约、工程合约、变更申请、设计计量、工程计量、结算。将项目管理操作进行分解，并根据客户敏感点和需求选择评估重点。
2.3风险评估的方法：
识别风险---评估风险影响范围和程度---根据投资人风险承受能力，确定风险等级---提供消减措施和建议。
对于风险事件一般从多个维度进行评价分析，包括纵向轴（时间），从预算分解-招标方案-招投标-合同签订-执行合同-竣工结算整个过程，横向轴（相关部门），设计、合约、市场、财务、工程、招采。纵向和横向的每一个排列组合点可以作为分析节点。例如，在预算分解阶段，主要评估成本部门的操作合规性合法性。在招标方案阶段评估合约部门的操作合规性；而合同执行过程，设计合同则评估设计管理部门的操作合规性，施工合同则评估工程部门的操作合规性。
3.风险等级的制定：
按照高、中、低进行分级。其中，成本目标是各项评估活动的根本依据和基准，几乎所有评估都以此为中心展开，成本是权重比例最高的基准项，也是判断风险等级高低的重要风向标。而成本基准的制定代表利益各方尤其是投资方对于风险承受的能力的重要度量值，在地产项目中一旦发布成本预算，意味着风险基准明确，投资人和管理人都应遵守这个基准。
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另外，各分项目标，例如销售目标，进度目标都是评价的基准之一，实际值和目标值产生的偏差程度为风险衡量标准，当偏差值已经超出风险承受能力，将定义为高风险，存在突破基准的可能则为中风险，未出现偏差则低风险。
4.房地产投资过程中常见的风险事项
4.1采购阶段
用非竞争性采购模式，大部分采用邀请招标，少部分采用直接委托，存在资格审查不严等问题。对于潜在供应商考察后直接提供入围名单，不提供未入围原因说明和分析，整个筛选过程是否合理无从得知。对于入围的要求理应在招标方案中制定清楚，对入围单位的业绩能力、资金、人员、资质等都应充分了解说明。
通过提前招标节点，在图纸未完成之前，进行无图纸模拟清单和暂估量的形式进行工程招标，且违背设计概算限额，串通造价单位提高暂估工程量作为招投标依据，故意做高中标金额。并且在图纸完成后，不再进行公开询价，严重违背招投标公平竞争原则。在这个过程中，既未协调落实准确工程量的测算，也未合理制定招标与设计、工程的进度衔接点，消极对待引入竞争机制，不尝试重新约谈各家参投单位，也不及时进行重新招标，最后以工期为由，草草签订合约，导致施工顺序不合理、成本超支，投资人考虑到整体进度，只能被迫同意提高合同价格而签订合约。既未实现合理的进度，亦未获得最优的价格，导致投资人利益受损，其中的漏洞和违规操作意识是显而易见的。
招标方案制定不合理，采用设计带施工的模式，由于无统一技术要求，直接导致投标结果没有价格可比性。由于投标方采用不同的技术和细节，投标基准不一致，容易形成技术壁垒，有违技术最优和成本最佳的原则。应先进行设计方案比选，再根据优胜方案进行工程报价。
在招标文件中对材料品牌定级不清晰，无参数限定，容易造成投标单位的产品规格和参数差异，造成投标价格没有可比性。如果采用低价中标可能导致采购的材料不满足实际要求。
4.2合同执行阶段
随意分解合同内容，擅自分包工程，变更施工界面，拆解合同后，不拆解相应预算，而是重新申请费用，增加建设成本。发生签证的工程事项，不明确成本归属，虚立事项或者重复申请费用。
合同款项一般分阶段支付，每阶段支付的前置工作应按照合约规定完成，而执行过程中会出现的风险包括，甲方对供应单位的工作完成未进行书面确认、审价和监理没有对其完成工程量和质量进行确认，如各项支付前置手续并未执行到位，就进行了款项支付，则大大降低了甲方对承包商的约束和控制能力，事后再追究管理责任时，已处于被动地位。故应该督促管理人加强合约管理，按合约规定进行分阶段计量支付。
工程款项支付比例与项目进度不相符，由于投资人对现场实施进度并不能时时掌握，会出现工程量超前申请支付，当款项支付比例高于项目实际进度，是不符合也不利于合同管理的。尤其是建安费用等占开发成本比例较大的款项，根据行业习惯和经验，当支出比例达到合同价的75%左右时，需注意控制支付进度，尤其涉及到大量变更签证、分包的情况，需要造价单位提前介入启动结算前的准备工作，暂缓支付合同款项，避免超付。
4.3 收尾阶段
对于有多方投资参与的项目，前期开发阶段为了推进项目而压制的问题，往往会在验收阶段出现集中式爆发。争议的焦点在于竣工验收阶段的工程款支付的前置验收程序，从投资人的角度要求管理人必须先行验收，再由项目公司进行验收，最后方能支付相应比例金额的工程款。而管理人为了避免承担相应的责任，不愿意进行独立的验收，导致投资人直接承担大量后期未知风险。具有风险性的前置手续包括，结算阶段不出具监理意见，工程量清单无核对责任人，审价单位不进行书面签章；施工单位提交的签证申请未经设计单位、监理单位、工程部门核实；签证原因以及合理性未见监理和管理人进行评判；以及结算书未审批完成前，已超比例支付工程款项，等等。
结束语：
风险评估和控制在大部分房地产开发项目中尚未受到重视甚至是缺失，如何进行客观合理的评估是咨询方需要切实研究和提供的，而对于风险控制和风险消除，更大程度取决于投资人以及管理人的管理框架、合作模式和执行能力。
房地产项目开发是一个动态发展的过程，动态过程中往往容易产生大量风险，风险评估有利于提高开发过程可控性，能尽早洞悉风险，尽快采取措施，这也是风险评估所产生的价值。
风险评估可以有效监督资金使用的合规性和合理性，不断地提醒管理人操作需要合规合法。对于投资人来说，运用过程评估的效果明显优于事后审计，终止损失比追回损失更有利于保护资金安全。
论文作者:马方青
论文发表刊物:《基层建设》2017年第14期
论文发表时间:2017/10/11
标签：风险论文; 风险评估论文; 过程论文; 合约论文; 投资人论文; 管理人论文; 基准论文; 《基层建设》2017年第14期论文;