摘要：不动产登记制度是物权法的基本制度之一，它对不动产物权变动和安全维护具有十分重要的意义。如果不动产登记出现错误现象，那么不管是登记机关的过错还是登记申请主体的过错，其后果都是非常严重的。在物权法中，对于不动产登记错误的规定不是特别清晰，可操作性低，而且对不动产登记错误赔偿责任的性质描述模糊，因此，需要进一步确定。当前，选择怎样的赔偿责任模式保护人们利益，是未来不动产登记中的重点问题。本文主要分析了不动产登记错误情况，提出了不动产登记错误赔偿的有效途径。
关键词：不动产登记；错误登记；赔偿责任
物权法的出现，对不动产登记错误问题的处理进行了基本规制，解决了长时间以来登记机关只收取费用而不承担问题的情况。可是因为物权法内容过于简单，条文设计比较粗疏，使得各个阶段对不动产登记错误问题的规定仍然存在着不明确的解释。对此，本文分析了不动产登记错误赔偿责任的性质，论述了不动产登记错误赔偿责任的相关问题。
1、不动产错误登记概述
不动产错误登记，对它的定义有三种，分别为广义说、狭义说以及折衷说。其中，广义说定义为，错误登记主要是指登记的权利在实际过程中不存在或者和实际情况不相符的现象；狭义说定义为，错误登记是指基于有效的登记原因而进行的登记，因为登记错误或者遗漏导致的登记薄内容和登记原因，出现了证明文件所写内容和实际不相符的情况，还包含无法律原因或者无效的法律行为而完成的登记。主要表现在以下几点：
不同的物权变动模式和错误登记的界定有直接联系。在意思主义模式下，财产所有权可以因为债的效果而将其转移，不需要进行登记。错误登记是产生于物权变动而没有进行登记的情况中；在物权形式主义模式下，登记是不动产物权变动的唯一原因，因此，但凡是登记内容和真实权利状态不相符的情况都属于错误登记；在债权形式主义模式下，物权的变动需要债权和公式两个文件，所以这种类型的错误登记包含债权效力瑕疵和登记程序上的误差。我国现有的物权变动模式是债权形式主义，因此，错误登记主要包含因债权效力瑕疵引发的登记错误和登记程序上的失误。
2、不动产登记错误产生的原因
我国不动产登记错误产生原因主要表现在以下几点：
2.1制度方面的原因
第一；没有完善的不动产登记机构。现阶段，我国不同的登记部门对不同性质的不动产履行着登记职责，进而产生了多个部门和分级登记的情况；第二；没有统一的不动产登记权利文书。我国当前还存在着多种不动产权利文书并行的现象。第三，没有健全的不动产登记程度；在我国现有的不动产登记适用程序上，不同的法律规定相对而言性质都是不同的。第四；不动产登记机关不具备统一的效力。比如，在城市房地产管理中，主要采取登记要件主义的效力模式，而在中华人民共和国担保法中，则采用的是登记对抗主义。因此，在使用不动产登记效力上，可以看出，我国不动产登记机关不具备统一的效力。
2.2直接原因
第一，在不动产登记中，申请人员行为不当。从当事人申请不动产登记的意识来看，一旦发生误差，那么就会使得不动产实际情况和提供申请资料出现不相符的现象，从而导致不动产登记机构的登记错误。第二，不动产登记机构行为不合理；一般来讲，基本上存在着不动产登记机构登记错误，不动产登记机构没有按照不动产登记流程进行，不动产登记机构人员在履行登记职责过程中，经常发生和它人违法勾结情况，这一原因导致了不动产登记错误。
2.3第三人的行为不当所造成
在实际过程中，第三人在登记期间出现过失或者故意情况，也会导致登记出现错误。如果不动产登记申请人员以外的和不动产登记存有一定关系的第三人，比如鉴定部门，公证部门以及评估部门等。
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3、不动产登记性质和不动产登记机关赔偿责任的性质分析
3.1不动产登记的性质
对于不动产登记行为的性质，有的研究人员认为，登记行为是公法上的行为，因为不动产登记主体是不动产行政主管部门，是法律规定的行政机关，所以在对登记申请审查的时候，其实是在行使国家的行政管理权。也有研究人员认为，不动产登记行为属于私法行为，原因是登记申请人员自身意识占据主导地位，登记机关的登记仅仅是确认私权，最后的目的还是在于实现物权的交易安全，并且登记的效力是私法效力；第三种观念是证明行为说，该观点是禁止将登记行为当做行政行为，认为房屋产权管理机关的职责范围知识审查买卖双方是否具备办证交付的条件，房屋产权变更登记也仅仅是对买卖双方履行同的结果，然后对其确认，并不是审批和检查房屋买卖合同。从上述几种观点可以看出，第二种观点认为登记行为是私法行为，这是不合理的，虽然当事人员是否申请登记是由自身所决定的，可是登记机关的审查登记行为不能说是私法行为；而第三种观念只是转换了理念，实质上还是行政行为。所以，第一种观点最为正确，登记是公法上的行为，它的本质在于通过国家公权力上的干预，维护物权交易的安全性，登记机关是利用行政关系来达到这一目标。
3.2不动产登记机关赔偿责任的性质分析
在确定了登记行为的性质以后，不动产登记结构的赔偿责任性质也就随之清楚了。对于这方面问题，研究人员观点不同；第一，有的认为，一般民事侵权责任说，该说法认为，不动产登记机关错误登记应当按照一般侵权来认定；第二；国家赔偿责任说；觉得不动产登记机关的赔偿责任属于国家赔偿责任；其中，第二种观点是较为合理的。目前，我国登记机关是在行政机关的情形下进行的，其赔偿责任和国家有关，同时，国家赔偿从实质上来看，仍然属于一种民事赔偿，国家赔偿法是作为民法的特别法来存在的；原则上适用民法的规定。而在国外，国家机关和工作人员的职务侵权被认为是一般的侵权行为，适用普通法侵权行为法，法律上并没有专门的国家赔偿责任理论。在我国，因为对国家赔偿研究都是行政法学者进行的，民法学者重视力度不够，所以大部分行政法学者将其纳入了公法范围内。可是，登记机关行使职权虽然是工法行为，但是违法造成的侵权赔偿应属于民事损害赔偿。所以，不动产登记机关赔偿责任性质属于国家赔偿责任，和民事责任本质上是相同的。
4、不动产登记机关错误登记的赔偿责任
对于登记机关错误登记的赔偿责任，各个国家都对其做出了明确规定。 从我国国情来看，不动产赔偿金额比较大，如果采用无过错责任原则，必定会增加国家负担，影响经济稳定；再者，我国登记人员和发达国家相比较而言，还有着很大一部分差距，所以只要将过错责任原则在实践中落实，便可以达到登记机关和受害人利益平衡的目的。其中错误登记的赔偿经费问题，来源于以下几点：
第一，国家出资赔偿；不动产登记机构产生的损害影响较大，这样一来，便会增加国家财政负担，影响经济发展。
第二；登记机关建立基金方式；利用法律法规不动产登记机关在登记费用中提取固定比例，用作赔偿，可以将赔偿义务机关责任制度化。一般来讲，赔偿费用是由造成损害赔偿的国家机关自身承担，如果超出一定金额，由国家统一承担。这样一来，既能避免各国家机关支付全部费用，还可以减轻压力，提升工作质量，保证受害人的利益。
第三，采用保险机制；在登记费用中抽取一些作为保险费，交给保险公司，如果出现错误登记，由保险公司赔偿权利人的损失。
5、结语
不动产错误登记赔偿机制是不动产登记制度的主要内容，健全的登记制度对不动产交易安全具有重要的意义，因此，在我国社会登记错误引起的案件中，完善不动产错误登记赔偿责任制度是很有必要的。
参考文献
[1]梁仕华.不动产登记错误致害赔偿责任探究[J].湖北函授大学学报,2010,02
[2]向明.论不动产登记错误的赔偿责任[J].社会科学论坛,2010,10
[3]沈芳.浅析不动产登记机关登记错误法律责任[J].科技经济市场,2015,09
论文作者:李吉贵
论文发表刊物:《基层建设》2017年第26期
论文发表时间:2017/12/12
标签：不动产论文; 错误论文; 赔偿责任论文; 机关论文; 性质论文; 物权论文; 效力论文; 《基层建设》2017年第26期论文;