合作建房，营业税如何更“经济”，本文主要内容关键词为：营业税论文,经济论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
合作建房的方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
第一，土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
第二，以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。
其一，房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
其二，房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
其三，如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股、共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
案例：A、B两企业合作建房，A提供土地使用权，B提供资金。A、B两企业约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值为2 000万元，于是，A、B两企业各分得1000万元的房屋。现在，上述两个企业有两套方案可供选择：方案一，两个企业合作建房，房屋均分；方案二，两个企业成立合营企业合作建房，即A企业以土地使用权、B企业以货币资金合股成立一个合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。从节税的角度出发，该两个企业应当选择哪套方案？
分析：在方案一下，根据《营业税问题解答(之一)》(国税函发[1995]156号)的规定，A企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务。在该方案下，该两个企业的纳税情况如下：
应税营业额=2 000×50%=1000(万元)
应纳营业税=1 000×5%=50(万元)
应纳附加税=50×10％=5(万元)
合计应纳税额=50+5=55(万元)
在方案二下，以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。由于A企业投入的土地使用权是无形资产，因此，无须缴纳营业税。在该方案下，该两个企业的纳税情况如下：
应税营业额=0
合计应纳税额=0
比方案一节税额=55-0=55(万元)
因此，这两个企业可选择方案二。当然，这种方式也会产生一些费用，如设立合营企业的费用以及合营企业建成以后的经营管理费用。如果这些费用远远低于55万元，那么这种纳税筹划就是值得进行的。