摘要：本文主要对城市规划对土地价格的影响进一步的分析和了解。城市规划是城市发展建设的重要前提，城市规划和土地价格是影响城市发展的重要因素，二者相互影响、不可分割。
关键词：城市规划；土地价格；影响；关系
引言：
随着社会的不断进步，经济的不断发展，城市也悄然发生了变化，杂乱无章的城中村被规划整齐的社区所代替，新型工业区厂房林立，商贸区繁华而有序，这些变化都和城市规划以及地价的相互影响密不可分。有许多城市，承受的土地财政压力较大，在城市规划中更看重其对土地价格高低的影响。就是说合理的城市规划会抬高城市规划预期地价；城市地价抬高后，当地政府在考虑土地财政的因素下，又会导致某些区域临时改变城市规划。
一、城市规划的概述
城市规划是指城市各项建设发展的综合性规划。内容包括拟定城市发展的性质、人口规模和用地范围。研究工业、居住、道路、广场、交通运输、公用设施、环境保护和文教、商业、服务设施以及园林绿化的建设规模、标准和布局，进行规划设计。一般分为总体规划设计和详细规划设计。
总体规划设计的内容有：确定城市的性质和发展方向，估计城市人口发展规模和选定有关城市总体规划的各项技术经济指标；选择城市用地，确定规划区范围，划分城市用地功能分区，综合安排工业、对外交通运输、仓库、生活居住、大专学校、科研单位和绿化等用地；布置城市道路系统和车站、港口码头、机场等主要交通运输设施的位置；确定城市主要广场位置，交叉口形式，主次干道断面，主要控制点的坐标和标高；提出给水、排水、防洪、电力、电讯、煤气、供热、公共客运交通等各项工程规划制定城市园林绿化规划；综合协调人防、抗震和环境保护等方面的要求。制定改造城市旧区的规划。
详细规划设计的内容有：确定道路红线，道路断面，小区，街坊及专用地段主要控制的坐标、标高；确定居住建筑、公共建筑、公共绿地、公共活动场地、道路广场等项目的具体位置和用地；确定工业、仓库等项目的具体位置和用地；综合安排专用地段以外的各项工程管线、工程构筑物的位置和用地；主要干道和广场建筑群的平面、立面规划设计。
二、城市规划与土地价格之间的关系
城市发展规划和城市土地价格对城市的发展具有重要的直接影响，二者相互作用，相辅相成和不可分割。城市规划的基础是对城市土地有效利用进行规划，保证城市有限的土地资源能够均衡配置，科学规划，合理利用。按照市场经济发展理论，土地的有效供给形成了对土地市场的需求，因此形成了土地价格，同时城市规划的发展促进了土地价格的上涨，土地价格的上涨也推动了城市规划的发展，使城市建成区面积在不断扩大，推动了城市发展。
在城市发展过程中，地价对土地利用的调节作用是城市建设管理的其它行政、法律手段所不能替代的，有其独特的重要性。地价对土地利用量的调节的结果是促使土地利用集约化程度的普遍提高，促使城市向立体化方向发展，直接提高了土地利用率地价对土地利用性质及利用强度的调节，则推动了城市用地结构的调整，使城市空间结构发展变化。各种不同类型的经济活动在空间上得到合理布置。任何事物都具有相互矛盾的一面，城市规划促进土地价格提升的同时，不断上涨的土地价格在一定程度上制约了城市规划的进程。由于城市出让土地价格不断提高，导致土地上所承载的不动产持续上涨和宗地流拍。但是这种影响因素相对较小，在城市规划中可以将其予以忽略。
三、城市规划对土地价格的影响
城市规划是指城市各项建设发展的综合性规划。城市规划一般分为总体规划和详细规划，总体规划指对城市性质、发展方向、规模大小和用地范围等的规划；详细规划更具体主要指的是针对城市建设规划范围内的建筑物、公共基础设施、公园绿地等具体部分做出详细的布置。
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1.城市总体规划对土地价格的影响
（1）城市发展性质。城市发展性质是由城市的主要功能决定的，科学制定城市发展规划的重要前提是对城市发展性质进行准确定位，城市的发展性质也是科学合理规划和有效配置土地资源的重要依据。城市的发展建设对促进国家或区域政治经济和社会文化的发展具有极其重要作用，城市发展的性质不同，土地配置和利用的方式完全不同，土地作为推动城市发展建设的重要依托，其价格直接受城市发展性质的影响。
（2）城市发展目标。城市发展目标对土地价格的影响。城市发展目标主要拟定一定时期内城市经济、社会、环境的发展所应达到的目的和指标，主要通过确定城市发展政策和发展速度影响城市土地的整体水平和分区变化情况。城市发展目标对城市开发活动的整体起引导作用，影响土地需求总量预估、土地供给数量和分布、分阶段土地开发程序和重点、主要基础设施分布等。
（3）城市发展规模。城市发展规模对土地价格的影响是绝对的，城市规模包括人口规模和地域规模，总体而言，城规模越大，聚集经济效益越明显，土地级差收益也愈高，且按我国城市土地使用现状，城市规模越大，人均用地指标越低，意味着土地供给与需求的缺口愈大，土地资源短缺情况越严重，地价水平也会越高。在建成区面积不变的情况下，城市的地域规模就会相对缩小，可出让土地面积就会减少，但是随着城市化进程的加快，在土地供应总量不变的前提下，供需矛盾会不断加剧，土地价格也会随之而攀升。
（4）城市发展总体布局。城市总体布局是城市的社会、经济、环境以及工程技术与建筑空间组合的综合反映，是在城市发展纲要基本明确的条件下和城市用地评定的基础上，对城市各组成部分进行有机、有序、统筹兼顾的合理安排。城市总体布局确定了城市总用地中各类用地的比重，一般情况下，商业用地价格最高，依次为住宅用地价格、工业用地价格、农业用地价格，城市总体布局直接影响着城市平均价格和城市各区的土地价格差异。
（5）城市发展用地结构。城市用地结构确定了用地的功能分区、重点建筑、主要基础设施等。功能划分上有陈述。重点建筑和主要基础设施确定了城市中心、标志建筑物、公共设施规划与交通规划。公共设施越完善，交通越便利的区域，对于商业用地和住宅用地的吸引力越大，会导致土地价格的上涨。
2.城市详细规划对土地价格的影响作用
（1）土地容积率对土地价格的影响。土地容积率是指在规划建成区某一宗地内，建筑物地面（±0）以上的建筑总面积与宗地总占地面积的比值，是衡量土地开发强度的重要指标之一。土地容积率是土地经济利用价值的最直接体现，如果土地的经济利用价高，土地价格就会随之增加。同样条件下，土地容积率与土地出让价格成正比例关系，容积率越高，土地出让价格就越高。容积率的变化甚至能够引起土地价格的大幅波动。
（2）土地开发强度对土地价格的影响。土地开发强度指建设用地总量占行政区域面积的比重。一般情况下，土地价格和土地开发强度成正比关联，即土地开发强度越高，地价相应的也越高，同时土地利用经济效益就越高，消费者和开发上会趋之若鹜。反之亦然，当土地开发不充分，或土地开发不当时，亦即土地开发强度较弱时，会减弱土地的使用价值，以及消费者对它的追逐热度，此时，土地的价格会较低。
结束语
综上所述，城市规划是城市发展的重要前提，对城市土地价格具有重要的影响作用，因此在城市发展规划中，要正确处理城市发展与土地价格变动的辩证关系，促进土地的合理利用和城市规划的健康发展。
参考文献：
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[2]浅析城市规划与土地利用总体规划的协调[J].章菲.吉林农业.2019（10）
[5]我国城市规划的现状及其发展趋势[J].周杨.居舍.2019（11）
论文作者:黄廉锋
论文发表刊物:《基层建设》2019年第17期
论文发表时间:2019/9/16
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