摘要：不动产登记制度是《物权法》中的一项重要制度，目前我国不动产登记不统一的现状严重影响了登记功能的发挥，不利于当事人权利的保护，不利于市场交易的安全，不利于管理的规范，必须予以改变。本文就不动产登记的若干重要问题进行了分析探讨。
关键词：不动产 物权 登记制度 完善
一、不动产登记制度的概述
不动产登记制度是物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
物权法是民法的重要组成部分，也是市场经济法律中不可缺少的部分。而不动产物权法律制度在物权法中占有重要的地位。不动产登记制度是物权法律制度的重要组成部分，建立和完善不动产物权登记侧度，对于完善我国物权法律制度有着重要基础愈义。完善的物权法律制度对明晰财产关系，保护国家、集体和公民个人的财产权益，调动各类市场主体创造财富的积极性，维护财产交易安全和市场经济秩序，合理利用资源有重要意义。
二、不动产统一登记制度实施过程中存在的问题
通过数次调查和分析可以看出，数据资料整合方面存在严重问题。因为不动产统一登记核心要素就是要彻底改变不动产数量和基本状况，为后续社会发展改革献计献策，剔除不良之处。但是不动产统一登记制度实施的今天，仅仅局限在已经办理完成的不动产登记数据资料信息内容整合，很多大型领域已经达成了真正意义上的信息资源共享，但是上述要素与社会上的政府机构和公安、民政等部门尚未达成高度联合。从实际角度而言，不动产登记事项、不动产物权变动后，物权变动所涉及道德法律理论很多，均应该按照法律程序、规章制度进行登记操作，之后才能进行效力衍生和措施执行，其中不包含法律另行规定的内容。
住房涉及划拨土地补缴出让金问题和已办房产证、无合法土地权属来源凭证问题、关于原有《国有土地使用权证》记载土地用途为“综合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”，不动产登记时统一用途和年限的问题、已建项目占地面积、用地界线调整的问题、因继承、受遗赠取得不动产办理登记的问题均未透彻解决。
由此可以得知物权法在不动产物权变更方式层面上具体沿用登记生效的处理原则。但是相比之下，法学界对于这部分登记制度设计上存在强烈的争议现象，具体原因就是当前未能衍生出普遍被认可的重要理论，即便是物权法中的规定切实，也并不证明其在理论层面上是正确的。
三、关于完善不动产登记制度的思考
1、建立统一的登记制度。由于我们长期以来将登记作为行政机关的职能而不是公示方法，从而造成了登记与行政机关的设置与职能合一的问题。由于多个行政机关负责对不同的不动产进行管理，由此形成了多个登记机关负责登记的现象。从行政管理职能角度来看，登记与行政职能部门的设置和职权的结合是必要的，但如果将登记作为公示方法对待，则原有的登记体制便呈显出许多弊端，这就给当事人查阅登记情况造成了极大的不便。另一方面，分散的登记，也给有关当事人进行登记造成极大不便。
此外，分散的登记制度还容易造成房、地分别抵押和房产重复抵押的现象。因此，我们认为建立统一的登记制度是制定物权法的任务之一。而建立统一的登记制度首先就是要统一登记机构，并在此基础上建立统一的登记程序和制度。我们认为，登记事务仍然应当由行政机关来承担，但问题的关键在于，负责登记的行政机关必须统一，且必须专门化，不能实行多头负责，而且，登记机关颁发的不动产权利文书也应当统一。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2、要规范预告登记制度
预告登记，“即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记”这种请求权。既可约定附条件，也可约定附期限。确立预告登记制度是保护当事人合法权益的需要。在不动产交易中，买方常常处于弱势地位，而卖方则处于强势地位，当不动产的流转合意达成之后，常常存在多种登记条件暂不具备的情况而无法进入本登记程序，如此时卖方“一物二卖”，则前一买受人因未完成登记而无法取得所有权只能要求卖方承担违约责任，这对他是极不公平的。实践中应注意：一是规范预告登记的范围和种类，即只能限于交易过程中的预售、转让不动产物权。非法律行为引起的，如自建房屋不存在预告登记的问题 二是严格预告登记的顺位。所谓顺位，就是某个具体的不动产物权在不动产登记簿所记载的系列权利所构成的顺序中占的位置．以防止登记过程中的不良不规行为．影响预告登记的公信力 三是准确把握预告登记失效的法定事由．尤其是对“能够进行不动产登记”事由的界定．应尽可能作出有利于预告登记当事人的解释 四是切实保护预告登记人的合法权益．特别对那些“一物二卖”．甚至“一物多卖”的现象要依法予以规范。
3、要完善异议登记制度
异议登记是指“事实上的权利人以及利害关系人对现时登记权利异议的登记．该登记的直接法律效力，是中止现时登记的权利人按照登记权利的内容行使权利”。“现代社会无论审查制度如何严格，都存在登记的权利和事实上的权利不相符合的可能性，事实上的权利是权利人的真正权利，法律不但要予以承认和保护，而且应当许可权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对现时登记的权利进行更正。”但由于更正程序较长以及与登记权利人之间的争议往往一时难以解决。为防止更正登记前真正权利人的权利受损，异议登记制度作为一种临时性的保护真正权利人的措施得以确立。同时具有导致不动产物权的不稳定状态的消极作用，为使不动产物权的不稳定状态不致长期延续，应对异议登记进行必要的限制．以促使其及时行使权利。一是主体上的限制，只限于真正的权利人或利害关系人。二是时间上的限制，如异议登记人未在法定期间内提起诉讼。则该异议登记丧失其效力。三是行使权利正当性的限制，当申请人所提起的异议不成立而给登记权利人的利益造成损害的，应由异议登记申请人承担赔偿责任。四是权利的担保限制，为防止当事人滥用异议权，保障真正权利人的利益不受损害，在异议登记提出时，登记机关可要求申请人提供担保。
4、完善不动产登记错误赔偿机制
如前所述，登记内容的正确与否不仅影响到交易当事人的利益，而且影响到交易和秩序。登记发生错误，不仅会给真正的权利人造成损失，也会给交易当事人造成损失。一方面，如果对登记审查不严，某人因故意或过失将他人的财产登记在自己名下，就会使真正的权利人蒙受损失。另一方面，如果对登记审查不严而发生登记错误，使善意相对人与登记权利人发生了交易，以后因为登记内容的更正也会造成善意相对人的损失。在因为登记错误而使真正权利人和善意相对人发生损失时，登记机关是否有义务加以赔偿，值得研究。我们认为，因为登记机关的故意或重大过失造成登记错误，给当事人造成重大损失的，登记机关应当承担赔偿责任。
四、结束语
不动产登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众 予以公开，使公众了解某项不特定的不动产上所形成的物权状态。具体来说，登记的目的就在于向公众公示如下情况：一是物权的设立。二是物权的移转和变更。三是不动产的负担。四是不动产物权的消灭。五是不动产权利的其他情况。为此我们需要尽快制定《不动产登记法》，发挥不动产登记的公示作用。
参考文献：
[1]高圣平土地与建筑物之间的物权利用关系辨析[J].法学，2012
[2]胡志刚.不动产物权新论.[M].北京：学林出版社.2006.
[3]李集合，王欢宅基地流转的法律问题研究――以宅基地使用权继承和“小产权房”问题为切入点[J].政法学刊，2013
论文作者:张东营
论文发表刊物:《基层建设》2019年第12期
论文发表时间:2019/7/22
标签：不动产论文; 物权论文; 制度论文; 权利人论文; 权利论文; 异议论文; 当事人论文; 《基层建设》2019年第12期论文;