摘要：房地产的开发对我国经济有重要影响，其关乎着民生，房地产发展的重要形式是开发模式，在开发过程中有各种各样的问题，这些问题影响着整个房地产的发展，本文对房地产开发模式进行探究，针对房地产市场现有问题提出改变对策。
关键词：房地产；开发模式；探究
房地产是新兴的第三产业，作为我国经济发展的重要行业，其发展的道路是曲折的，随着发地产的快速发展，导致了房地产市场混乱，出现了房地产开发模式与市场不协调的现象，找出影响房地产发展的问题，并完善开发模式，是目前的首要任务。
一、房地产开发模式
1、土地开发盈利模式
主要通过土地一级开发以及二次转手获利，我国早期土地一级开发政策不规范，通过低价就能从政府获得土地，从而获利。随着土地一级开发的透明化，土地一级开发考虑的不是利润的多少，而是通过土地一级开发获得更多能够开发的土地，自全国实施土地招标拍卖，我国纺织土地超卖的政策陆续出台，开发商从中获利越来越少，房地产进入了第二模式。
2、房地产开发盈利模式
此模式是房地产企业围绕房地产开发展开，房地产投资者拿到用地后，通过开发物业将其出出售，进而获得利润，这种模式是我国主要的房地产开发模式，开发商更注重房子质量，虽然表面上企业关注的是如何获利，但在我国房价不断上涨的历史进程中，房地产主要利润来源是土地的资源溢价，随着招标和土地价格的不断完善，房价上涨的势头无法避免，企业应在百姓房价承受力与房价逐步抬高之间寻求平衡，这种情况下，房地产开发利润就会大大降低，随之而来的风险也不断加大，房地产商在提高项目品牌的同时必须提高利润，最大程度上优化各种成本结构，这种情况企业一方面要承受不断上涨的土地价格，一方面很有可能拿不到开发项目。
3、物业增值模式
此模式下，是一种稳健型的开发模式，以万达集团为例：万达集团最初是建筑为主的公司，经过转型后2013年收入超千亿元，其物业面积规模居全球第二，可看出其利润大部分是租金获得。房地产通过投资物业，调整企业的利润结构，将单一的利润开发模式进行改变，进而使企业获得稳定发展的动力，并提高房地产企业抗风险能力。随着房地产资产运营能力的提升，对企业资金也提出了要求，投资模式应运而生。
4、投资模式
投资模式的发展，是奠定在物业增值模式的基础上，其与物业增值模式的区别是，投资模式是以基金作为运作背景，其与资金的结合更规范化更专业，在这种模式下，房地产行业以土地为主变成金融为主，其产业核心也向金融转移，房地产投资模式将是我国房地产发展方向。
5、多元化开发模式
（1）混业开发。是指房地产企业跨行业发展，包括建筑材料行业、装修行业等，这种模式能够满足开发资金的大量需要。
（2）综合项目开发。例如：集商业、旅游、运动为一体的度假区，
（3）一体化开发。物业功能和经营模式在开发经营中相结合，提高效益的同时，保持可持续发展。是房地产开发商与物业资产共同发展的开发模式，拓展房地产投资业务能够构建开发商与物业结核性企业，提高了房地产的可持续发展，物业管理将成为房地产的主要业务。
6、专业化开发模式
（1）特定物业类型开发。开发商根据对自身资源的评估，可以将物业作为开发对象，特定物业类型开发可以进行国际开发，开发形式主要来自企业的经营模式。
（2）特定业务领域开发。这种开发模式是围绕业务领域进行开发，其评估方式是依赖于多种因素。特定业务领域开发，可开发流程管理为主的协作性房屋，其实质就是开发自身最擅长的业务，入市场专业咨询、工程管理咨询等，使开发流程具有高协作性，在开发过程中注重资金管理，提高物业服务质量。
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二、转变和发展
1、香港模式转变美国模式
目前房地产开发主要有两种模式，一种是以预售融资为主的香港模式，一种是以市场化为主的美国模式，是国际上典型的房地产发展模式。以开发商为中心的香港模式，从买地、建房、卖房都是开发商独立管理，房子建好后房地产公司将其直接出售，依赖于银行资金是其一大特点。美国模式是开发房地产过程中所有环节都由各自团队完成，其分工细致，开发商、中介商都属于价值链环节。我国房地产开发模式将由香港模式转向美国模式，提高了对开发商的要求，探索融资渠道的公司，也有开发商转为投资商，一部分公司转为具有品牌的建造商，成为组织者。通过金融手段，国内外的资金有了投资渠道，我国房地产的区域竞争会转变成国际竞争。
2、从依靠土地升值转变为依靠产品质量
开发商在建设过程中对各个建设环节不关心是由于土地成本较低，在开发和管理过程中，即便是没有利润，开发商也能依靠土地涨价从中获利，一旦房价上涨，土地价格不变，开发商就无法获得低于市场价的土地，而公开竞标的方式，还有可能使土地高于市场价，因此，土地价格将大大增加，开发商若不在其他方面努力，盈利空间就会减小。
3、物业销售向物业增值转变
政府控制房地产开发用地，房动产必须通过高额拿地，增加了房地产的开发成本，降低了利润。经营管理物业增值型开发模式，可以使房地产开发商获得高利润并降低风险，在获得资金回报的同时，体现了物业的价值，同时，提高物业服务质量和服务体系，物业竞争是未来房地产开发商的发展趋势。
三、房地产开发模式转变的策略
1、转变开发模式
对于传统的房地产开发模式应进行转变，开发商应顺应局势开发环保的住宅产业，开发时遵守国家政策，对住房进行科学合理的规划，开发出技能满足居民住宅的需求又能使住宅体现出技术陈国和科技创新，满足年轻人的住房需求，开发中应避免使用国家禁止的设备。另外，国家应鼓励开发商大力建设保证住房，房地产企业在降低建设成本的同时应保证住房质量，进而增加市场消化能力。在产业结构调整过程中，应加强服务意识，在消费需求和客户对文化要求的基础上，创新商业。旅游等房地产开发体系。
2、注重品牌效应
虽然我国房地产行业发展日益进步，但房地产市场还不成熟，房地产开发模式较多，消费者的消费观念日益成熟，在选择住房上，更多的看重品牌效应，由此一来，类似万科、恒大等房地产行业先发制人，其营销模式和开发模式已逐渐成熟，已成为国房地产行业的领先者，正因这种品牌效应，房地产企业与消费者之间形成了和谐的关系。
3、完善房地产金融体系
房地产金融困境制约了房地产开发模式的脚步，完善房地产金融体系就显得尤为重要。国家应鼓励商业银行进入房地产企业，提供贷款服务；另一方面，专业性金融机构对住房融资方面进行担保，通过金融机构与非金融机构的融合，使房地产贷款有保证。完善金融市场是金融体系的重要环节，健全信贷抵押市场能够推进房地产的融资，国家监督部门在履行职责时应做好配套服务
四、总结
房地产作为我国支柱性产业，带动了国民经济发展，其开发模式随着我国经济发展日渐成熟，在发展过程中也出现了问题，本文针对房地产开发模式出现的问题，进行讨论和分析，提出了转变策略，为我国日后的房地产开发作为借鉴，促进房地产健康发展。
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论文作者:梁建威
论文发表刊物:《基层建设》2017年第36期
论文发表时间:2018/4/4
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