摘要：新常态下，我国的商业房产市场开发项目运营模式发生了很大的变化，因此需要对其给予足够的重视。在这种情况下，客观上要求房地产企业必须不断调整自身经营管理模式，以客户角度为出发点向客户提供更具有价值的服务及产品，主动迎合市场变化满足客户的合理要求，促使企业立足于市场竞争不败之地。本文以房地产企业为切入点分析其商业模式前景，就提出具体的综合型经营管理模式设计要点进行深入探究，旨在为相关从业人员积累更多的工作经验提高运营管理有效性。
关键词：新常态；商业地产；开发项目；运营模式
引言
现如今，我国许多城市购物中心的市场已趋于饱和，空置率居高不下。2015年，我国一线城市购物中心空置率平均超过8%，其中上海更是高达12.4%。可以说，我国商业地产投资的黄金时代已经过去，整体已经出现供大于求的局面，但是局部地区和新开发区域仍然有较好的发展空间，明定位、重质量成为我国商业地产重要的发展趋势。一味地追求体量不再是良好的发展模式，注重地产的转型升级，打造适应新时期人们消费需求的商业地产才是持久的生存之道。
1.新常态下商业地产开发项目的运营模式前景
虽然现阶段我国房地产行业已历经房产开发及地产开发等前期阶段，但是深受房地产市场总体大环境变化复杂性的影响，推动综合型运营管理模式成为其未来主流运营管理模式之一。由于目前我国城镇化建设进程尚未完全结束，呈现大量人口由3、4线小城市向1、2线大城市涌入的局面，未来10年以内我国人口流动以中小城市向大城市为主导方向[3-4]。由此可见，以北上广为典型代表的1线大城市所有地段及2线城市部分优势明显地段的土地资源较为稀缺，意味着未来10年内我国房价总体水平呈现稳步上涨趋势，但是受土地价格的影响房价与地价间利润差额越来越单薄，客观上影响房地产企业经济利益。同时，现阶段我国人口出生率呈下降趋势且人口预计寿命不断延长，人口总体数量及中青年人口比例锐减成为人口变化的主要方向，并且受我国之前计划生育政策较为严格的影响，与其他国家相比人口因素对于房地产市场的影响较为深远。某招商证券研究中心报告显示，目前我国25至45岁适龄购房人群自2008年抵达高峰后呈持续下降趋势且下降速度较为快。虽然城市化建设进程一定程度上抵消适龄购房人群的消极影响，但是其抵消作用时间较为短暂且不超过14年。一旦城市化建设进程处于快速阶段或迈入快速阶段则城镇适龄购房人群不断扩大，有数据显示可能于2015年至2025年出现二次高峰且保守预估超过2亿。
2.新常态下商业地产开发项目的运营模式
2.1项目内容
讲到商业地产，通常是指商业综合体，涵盖零售、餐饮、休闲、娱乐等多种功能。但随着商业地产的发展，满足人们消费需求的商业地产类型被逐步发掘出来，包括旅游地产和社区商业等。就商业综合体来讲，体验化已成为新的潮流。商业综合体不再是单纯的购物百货，而是要极大地满足顾客的体验需求，原有的只具备购物功能的百货超市将对顾客不再有较强的吸引力。商业综合体的体验化意味着既要有购物功能，还要有休闲功能、社交功能、娱乐功能以及文化教育功能等。由于电商对零售业态冲击较大，所以娱乐综合体要加大体验式业态的份额，这重点包括餐饮业态和娱乐业态等。具体来讲，要发展以儿童为核心的家庭类娱乐业态，以餐饮、电影为主的休闲业态，以运动为主题的体验业态，以医疗服务为特色的康体业态。发展多元化的业态，可以极大地满足顾客的新需求，有助于提升顾客黏度，从而促进整体业务增长。如今，万达已经推出第五代商业广场产品。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆以正在打造的郑州百悦•万达广场为例，在建筑形态上，百悦•万达广场颠覆传统做法，入口处采用了下沉式广场的设计，中庭建有超大休闲广场。在项目布局上，百悦•万达广场精心调整，严格限制零售比例，更加注重餐饮和娱乐业态对购物中心的总体贡献，占比将达到一个新的高度。在顶层将引进开放式的运动主题公园，让消费者在运动的同时零距离接触大自然。超万平的大型生活超市，全方位满足日常生活的物质需求。宝贝王的入驻将从喂养、保护、教育、运动、体验等全方位满足消费者的育婴需求。积极打造五星级ＩＭＡＸ影院和大规模的健身会所，加强顾客的娱乐体验和运动体验。与此同时，还利用大数据、云计算、人工智能、场景应用等技术为百悦•万达广场实现数字化升级。就社区商业来讲，它将商业与社区服务极大融合，以精准的市场定位来满足消费者的个性化需求，并且它以服务周边人群为主，有极强的便利性优势。社区商业对规模要求较小，故而管理成本更可控，经营风险更小。随着各个城市商圈的饱和以及土地开发成本上升，开发商更趋理性，服务于社区居民的社区商业以清晰的服务人群定位，将成为未来商业地产的开发重点之一。
2.2技术应用
技术应用升级主要是指商业地产的科技化和数据化。互联网信息技术不断发展，对我国商业地产也产生了深远的影响。大数据、云计算、人工智能、场景应
用为商业地产的数字化升级提供保障。只有利用超强的硬件打造技术升级，在体验和便利上不断升级，才能获得新生的商业生命力。阿里巴巴集团打造的亲橙里综合体根据顾客需求出发，餐饮占比３７％，每层设有智慧导购屏，也布置ＡＲ互动捉猫猫、虚拟试衣、互动游戏抢红包等新互动技术。此外，也涵盖许多全新业态，包括盒马鲜生、淘宝心选店、猫精灵未来馆和阿里小厨等，这是对未来商业地产的有效探索。
2.3开发模式
轻资产模式是商业地产项目开发的新型模式，通常是指商业地产公司与项目投资方进行战略合作，项目投资方负责拿地和出资，而商业地产公司负责选址、
设计、建造、招商和管理，最后利润按一定的比例进行分配的开发过程。轻资产模式可以使商业地产公司迅速地扩大规模以巩固竞争优势，并且能产生良好的边际效益。做好轻资产模式：一需要建立轻资产标准模块以保证项目的科学性；二需要实现商业管理的信息化以支撑大规模的运营管理工作；三需要建立轻资产融资管道以解决项目资金需求问题。但是，轻资产模式对商业地产公司的品牌和管理能力要求很高，这也是该模式的局限性之一。
2.4融资渠道
我国金融业在不断发展，融资渠道越来越多样化。我国商业地产的开发与转型升级需要大量的资金，且资金回收期长，拓宽融资渠道将有助于降低融资风险。
就可以融资渠道来讲，首先可以积极发展美元债券、公司债券、优先票据、中期票据、贷款担保等多种融资方式；其次，积极尝试境外融资，把上市和股权转让融资作为长期融资战略的方式。
结语：
近年来，我国人均可支配收入不断上升，消费结构不断升级。此外，电商发展迅猛，我国商业地产中的许多消费内容受冲击较大。并且，我国高质量的商业用地供应越来越少，加之全国商业地产项目竞争很大，发展高水准的商业地产项目也实有必要。这些综合因素的作用促使着我国商业地产的转型升级。
参考文献：
[1]陈言.商业地产发展因素分析与政策调控研究[D].华南理工大学，2013.
[2]杜鹃.大型商业地产运营管理模式研究及应用[D].苏州大学，2010.
论文作者:李成龙
论文发表刊物:《基层建设》2018年第28期
论文发表时间:2018/11/16
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