摘要：房地产项目投资大、建设周期长、受政策影响大，属于高风险行业，由于项目的一次性和不可逆性，项目管理的重要性不言而喻，而项目总是项目的操盘手是项目公司的掌舵人，对项目管理和影响起着举足轻重的作用。本文将以实际经验为出发点，重点论述台山神灯项目管理中容易出现的误区和解决方法。
关键词：房地产项目；管理；优化措施
引言
现如今，我国城市化建设进程的推进速度越来越快，房地产项目的施工规模日渐加大，投资种类也越来越多，许许多多因素均会对房地产建筑工程项目管理产生影响。房地产企业若想在激烈的市场竞争中占有一席之地就必须摒弃以往所实行的传统建筑工程项目管理方式，在企业中开展精细化管理革新，从根本上提升其建设的标准化程度，只有如此房地产企业才能获得更为理想的社会效益与经济效益，从而拥有更加健康、良好、可持续的未来发展。
1房地产项目工程管理的重要性
房地产项目管理一项复杂工作，但是，其对于房地项目的建设来说意义重大，做好房地产项目管理工作，可以确保房地产项目可以按期竣工，保证项目建设建设的安全性，以及能够获取良好的经济效益，对于促进整个房地产行业的发展来说意义重大。房地产项目管理过程中，要需要针对管理期间存在问题进行分析，并且，采取相应的措施对问题进行处理，保证房地产项目管理工作的顺利进行。
2台山神灯项目B标段出现的管理问题
利用现代化设备和管理方法进行把控，是目前房地产开发项目管理体系中的一种管理方式，通过对开发项目的整体管理把控，才能够充分进行资源配置，避免建造者因为设备不到位或技术不达标而影响项目进度的开展。这就需要具体问题具体分析，本次台山神灯工程位于陈宜禧路路与凤凰⼤大道交汇⻄北侧。本⼯工程为台⼭碧桂园盛世花园B标段，标段总建筑⾯面积为9.88万平⽅米，SSGF楼栋建筑⾯面积为8.08万平⽅方⽶米，包含5栋24层、1栋31层、2栋33层的⾼层及⼀个整体地下车库。本文结合实际工作中存在的具体问题进行以下阐述。
2.1决策阶段存在的问题
重实施轻决策是房地产项目管理的一个通病，笔者参与的项目就碰到了这样的问题。房地产项目，直白的说就是一个投资项目，作为投资项目来说，前期的可研、市场研判、风险预判与防范、设计方案审查等尤为重要，可研和市场研判的准确与否直接关系到项目的收益是否能达到预期，设计方案是否最优对实施阶段的成果管控和销售周期也影响很大。
2.2项目施工进度管理问题
由于我国大部分地区的房地产项目在管理过程中都存在不够规范的情况，本次台山神灯项目也不例外，这就很容易导致房地产项目施工管理无法发挥出应有的作用。在房地产项目施工的过程中，由于与土建施工部门管理混乱，导致房地产项目施工管理效果不理想。由于房地产项目施工越来越复杂，相关的管理人员流动性也比较大，容易导致施工管理存在衔接不流畅的情况，造成房地产项目施工进度受到影响。
2.3项目成本管理存在问题
目前，房地产成本管理取得效果十分有限，成本管理中存在许多无法控制的问题，尤其是本次台山神灯工程施工中引进了SSGF新工艺，这也在无形中加大了项目成本管理的难度，成本管理不善，不仅降低房地项目工程质量，而且也会对后期施工的顺利进行产生不良影响，将会降低企业在市场中的竞争力。因此，在房地产项目管理中要制定一条合理的途径，提高成本管理质量。
2.4项目安全问题
很多的房地产工程管理人员意识不到施工许可证在施工过程中的重要性，他们在施工的过程中，为加速资金周转回收，盲目赶进度抢工期，无形中降低了项目的质量，为施工项目存在了很多安全隐患问题，为后期发生安全事故提高了概率。甚至有一些房地产企业为了获取最大的经济利益，有意识地对建筑成本进行压缩，以次充好，而这些企业最终都会因为没有施工许可证而被相关的政府部门进行强制停工处理并进行罚款，严重影响了企业形象。
3房地产项目管理的优化措施
3.1加大项目进度的管理力度
为了能够保证房地产项目施工管理快速、准确落实，首先，应该制定完善的管理制度，只有按照规章制度进行施工，才能够保证工程项目的施工符合精细化的管理要求。其次，施工管理人员应该从总体上针对项目的各个流程进行全面分析，优化各个流程之间的衔接，通过合理有效的措施减少房地产项目的整体成本。比如要加强对于变电站项目施工管理制度的有效落实，必须要建立健全施工验收制度、施工监督制度、施工技术操作要求等相关的管理体系，保证在具体施工的过程中做到有章可循。最后，对施工项目组织方案、施工设计、施工操作调试书等施工资料进行全面管理；通过对施工图纸的审核，能够及时在设计初期发现工程存在的不足，根据实际情况合理优化施工图纸，有效避免后续的返工问题。本次项目施工部署图如图1所示。
图1 台山神灯项目B标段施工部署图略
3.2 开展限额设计，动态管控投资
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。不少设计单位存在着设计不精、深度不够的情况，这是影响工程投资的关键因素。根据笔者开发经验，如能有效地确定设计限额（造价、三大材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制，就能在项目开发前提有效控制项目投资。房地产的项目投资，既包括项目的土地获取费用、开发前期费用、建安费用等直接建设成本，也包括管理费、财务费、营销费等间接成本，“核算型”的成本管控模式无法实现控制项目投资的目标，只有采用全过程动态成本管控模式，才能有限控制项目总体投资。动态管控要做到事前的测算、过程梳理监控、事后的核算。只有将项目的成本严格控制好，才能使最终的收益达到预期目标。
3.3确保施工安全性
建筑单位拟定安全生目标时，应当保证安全目标切实可行，并且要对安全目标进行合理划分，确保每一个职工、部门都有明确的安全生产管理目标。虽然，我国多数建筑企业都设置了安全监管部门，但是，在具体施工期间，安全监管部门难以发挥出相应的作用。因此，建筑企业在具体施工期间，应当对单位自身和社会的具体情况进行详细分析，依据分析结果，对安全监管进行合理优化，提升安全监管职责，将安全职责与工作人员的福利待遇相挂钩，提高工作人员在具体施工中的积极性。同时，还要阶段性的通过教育对工作人员进行指导，树立正确安全观念，确保施工的安全性。
3.4加强管理人员的队伍建设
房地产项目的管理人员要身居其位，就要认真对待自己的身份职能，企业要经常性组织管理人员去学习了解房地产的相关知识，加强对他们的专业能力培训工作。同时，培养管理人员的职业道德素养，让他们充分认识到自己的管理职能对企业发展的重要性，以增强他们的集体荣誉感和品牌形象意识，提升为自己、为企业、为业户、为社会高度负责的职业素质。
4结束语
综上所述，项目负责人不仅要有复合型知识结构，还要具备一定人格魅力，不仅要具有坚韧、睿智、果断、抗压、冷静的头脑和清晰的思维，也要在工作中廉洁、自律、加强学习，不断提升自己的素质与能力，善于听取别人的不同意见，在工作中做出榜样与表率。房地产管理核心理念是“目标—组织—领导—管理”，首先确定好目标，并根据目标建立组织，建立健全公司制度并带领大家遵照执行，从而实现项目的最大经济效益和社会效益。
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论文作者:黄宏涛
论文发表刊物:《基层建设》2019年第19期
论文发表时间:2019/9/22
标签：项目论文; 房地产项目论文; 台山论文; 项目管理论文; 房地产论文; 管理人员论文; 神灯论文; 《基层建设》2019年第19期论文;