摘要：随着时代的不断进步和发展，我国的经济环境发生了很大的变化，各行各业开始自我整合，行业发展速度越来越快，市场竞争力也越来越强。随着我国城市化进程的逐步推进，房地产行业迎来了前所未有的发展空间，然而，如何在全新的环境下赢得行业竞争，占据先机，赢得利润是各个房地产企业不得不思考的问题。只有选取适合的企业盈利模式，同时兼顾社会效益和经济效益，才能够真正实现企业的可持续发展。因此，本文主要从我国房地产市场的基本特征入手，分析了当前几种房地产开发企业常用的盈利模式，希望能够给相关领域的研究人员提供借鉴意义。
关键词：房地产开发企业；基本特征；盈利模式
通常情况下，依照房地产开发企业的盈利模式一般可以将我国的房地产行业发展划分为两个不同的阶段，第一阶段是自1998年国家取消福利房分配这一政策开始到2004年，这一极端是房地产行业的初期发展阶段，国家给予房地产企业很大的支持，在土地、税收以及规划等各个方面放宽政策，为房地产企业创造了良好的政策环境。但是，在这一阶段，由于市场行业竞争发展并不完善，所以房地产企业主要的盈利模式则是规划和建设所获取的价格较为低廉的土地资源，提供服务给住宅区等方式。第二阶段则是2004年至今，这一阶段市场竞争明显，产业集中整合的速度加快，很多企业由于适应不了全新的市场竞争环境而被淘汰，房地产企业的主要盈利模式也变为了土地利润差价的赚取为主的新模式。而近几年来，房地产企业更是在全国各地甚至是境外攻城略地，积极寻找市场融资，放慢了土地经营开发的脚步，盈利模式越来越向着房地产资本、资产盈利模式转变。
一、我国房地产市场的基本特征
（一）房地产投资不断增加
从全球发展的实际情况以及众多权威报告表明，2009年的时候中国就已经超过美国，拥有全世界最大的房地产投资市场。通过数据研究笔者发现，近几年来中国的房地产投资总额大概能占到全球四成左右，所以，在国际房地产投资市场上，中国已经占据了非常重要的地位。就我国近几年房地产行业基本情况来看可以发现，我国大中城市的土地交易价格呈现上升趋势，其中旅游、商业以及娱乐用地的土地价格增长最为迅猛，在住宅用地中，高档住宅的土地价格上涨速度最快。
（二）商品房呈现出供需结构失衡的状况
所谓商品房的供需结构失衡主要指的是城市之中存在大量空置的商品房，但是保障性的住房却供不应求。现代社会的财富分配是不够均衡的，投资的渠道也比较单一，最终导致出现很多购房投资者购入大量的商品房的现象，这类人主要是为了等自己所购商品房增值后出售赚取利益，所以很多购置的商品房也没有投入使用，最终导致闲置房源越来越多。这种情况也会刺激商品房价格逐渐增长，一些想要买房却因为资金不足无法购买的人越来越多，国家为此响应呼声，增强保障性住房的修建力度，规划廉租房以及经济适用房，各地政府协助开展工作，然而由于土地资源的有限性和获取的经济利益十分有限等原因，所建设的此类住房并不能够满足人们的需求。除此之外，由于各地区房价整体呈现上涨趋势，保障性住房的需求量越来越大，所以房屋的供给和需求二者之间出现矛盾，虽然各地政府出台政策进行宏观调控，但是仍然无法从根本上解决住房供需之间的矛盾。
（三）房地产价格涨势迅猛
我们国家处于维护国家稳定与粮食安全的目的，一直以来都实行土地管理制度都非常严格。伴随着我国城市化建设速度的加快，工业化发展与城乡一体化水平逐渐提升，人均耕地面积低于世界平均水平。再加上一些工业园、房地产等项目对于土地的需求增加，导致我国的土地资源供不应求，最终使得土地价格节节高升，无论是企业还是个人或者组织，对于土地的争抢就更为激烈了。自从住房改革制度开始实行，房地产的价格就呈现出迅猛增长的趋势。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因为我国土地所有制规定政府拥有土地所有权，在政府招拍土地的过程中，供方是政府
自身大权独揽，而需求方则是众多的房地产企业，这样的竞争市场展现出不完整性。由于土地供方缺乏市场竞争，导致出现垄断现象，众多房地产开发商也只能够依靠抬升价格的手段来拍得土地的使用权，这种方式给房地产市场恶性竞争埋下伏笔。因为拿地价格高的原因，开发商为了获取利润不得不抬高地产售价，房价自然居高不下。除此之外，建筑成本如建材、人工等价格上涨以及一些投资者的投资也是导致房价上涨的重要原因。
二、当前房地产开发企业盈利模式
（一）资本利润最大化
房地产开发企业属于资金密集型行业之一，对于资金有着很高的依赖度。伴随着行业的集中和整合速度的加剧，房地产企业之间的竞争逐渐转化为对资金的占有和争夺。房地产的盈利模式也逐渐从获取大量的土地进行开发并销售转化为将土地与项目作为载体，将资金运作作为目的的开发、建设和销售策略等，不断提升资金周转的速度是分本目标，通过利用资本特性，在市场竞争中追求资本平均利润甚至是超额利润。以上所说的情况在房地产企业如今的投资办法中有着非常明显的体现，通过资本进行运作，而资本多依赖于信贷以及债务性资本。在这种模式之下，房地产开发获取利润不能只依赖于合理的规划、设计项目，更多的需要从资本本身性质出发，将资金的运作作为核心，采取快进快出的项目经营方式，增加资金流转速度，赚取中间的资本差价。
就目前国内的房地产发展情况来看，这类企业在逐渐增多，房地产企业为了在政府出台的紧缩银根政策下获得生存和发展，便不得不走上基金引入或者上市的道路。笔者统计后发现如今A股上市的房地产开发企业已有近一百家。但这其中不乏有房地产企业将上市当做拿地的手段和工具，通过这种方法囤取大量土地，通过所囤土地再融合更多资本，采取短平快的开发手段，从中获得利润。
（二）产品利润最大化
房地产开发企业盈利模式的目标是追求产品利润的最大化，企业在开发房地产的过程中，首先需要拥有充足的资源储备，保证开发规模，并在市场中占据一定的比例，通过优化土地资源、组合各种房地产产品，定位房地产市场，寻找最为有效的营销渠道，不断提升房地产产品的附加值，增加所开发地段的市场售价，扩大利润空间。房地产企业在开发项目的时候并不是一味的追求开发的速度、销售的速度以及资产总体的周转速度，而是注重追求房地产产品所产生的附加值，实现利润最大化。
随着房地产行业竞争的日益加剧，一些实力较弱的房地产企业被淘汰，因此，土地资源越来越集中于少数实力强的房地产企业手中，在一定程度上势必会出现某一带头企业占据大量市场份额，经营模式趋于规模化，这些企业再通过提供附加值高的房地产产品获取利润，在市场竞争中得以生存。假设某房地产开发企业无法获得较可观的利润，那么该企业便无法规模性运作资产，很难赢得市场竞争，实现企业的长远发展。
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论文作者:梁建威
论文发表刊物:《基层建设》2018年第2期
论文发表时间:2018/5/16
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