摘要：随着社会各界对于房地产项目综合性能要求不断加强，给设计管理的开展带来不小的挑战和难度。如何进一步提高房地产开发项目的设计管理水平，已成为业内人士共同关注的课题之一。这里从设计管理的三方面入手展开分析和探讨，希望引起各方面人员的关注和重视。
关键词：房地产；设计管理；进度；成本；
近年来，随着房地产开发市场的逐渐火爆，建筑楼盘逐年增加。房地产项目的设计是地产开发前期的必要工作，房地产项目开发商和项目参建单位等都应该重视项目设计的管理，加强房产项目的设计管理所具备的指导意义和实用价值非常重大。在本次的研究中，主要对设计管理中所涉及的设计品质控制、进度及成本三个方面的管理措施和方法进行分析和探讨。
一、设计管理的意义
当今房地产业的竞争日益加剧，产品精益求精，力求完美提升总体回报。随着社会总体生活水平的提高，成熟房产公司项目开发开始着眼于体现生活的高质量、高品味、高效率。
有效的成本控制、精益求精的产品设计与创新已经成为提升企业竞争的核心工作。企业的设计管理部门从中承担着主要的职能。
开发商只有充分了解拟开发项目的规划设计特点，才能有效地协调设计师的工作、调动各方面积极性，进行高效管理，使开发项目的成果达到预期的目的。
二、设计管理工作的三大目标：
设计管理工作的三大目标是：品质保证、进度控制、成本控制。那如何做好这三大目标的设计管理工作，我认为关键可以从以下几个方面来考虑：
三、设计管理的品质控制：
1、建立规范化管理体系
规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平，规范设计管理制度和流程，以保
2、明确设计要求 编制全面完整的设计任务书
在房地产的开发过程中，企业最关注的就是客户的需求、建设的成本以及完工时间等方面的情况，这些要求需要设计单位通过技术语言转化到图纸中，而设计任务书就是向设计单位提出这些要求的书面文件。设计任务书的内容一般包括项目概况、项目定位分析、项目产品要求、项目技术要求、项目设计的时间要求、项目的成本要求等方面，同时还应对项目当地的政策等情况进行说明，使设计单位能够全面、完整地理解建设单位的意图。编制有明确要求的设计任务书是保证设计成果质量的关键。设计前期阶段，要深刻分析规划用地指标。方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括企业最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。项目设计的各个阶段，设计任务书的重点不太一样。项目设计过程中，往往出现对设计任务书不够重视，对设计单位的要求往往以口头表达，并未经过认真推敲，这样就容易引起设计方案反复修改，造成时间和成本的极大浪费。因此一份完善的设计任务书，有利于设计单位更好地理解和贯彻建设单位的意图，避免过程中的反复。
3、设计资源管理 选择好的设计单位
在房地产开发过程中，设计管理最大的资源就是所外聘的设计单位，而在开发阶段的资源管理中，设计管理的第一步就是选择设计单位，选择合适的设计单位，就意味着开发阶段中设计管理已经成功了一半.
通过什么样的途径获得好的设计方案和设计单位，要考虑到成本和收获的价值比较。对于大型的复杂项目，花费不多的费用邀请一些知名设计单位进行咨询，帮助甲方理清思路，获得一些创新性想法和启发，这一阶段的成果可以作为甲方的部分意图贯彻到下一步的设计中去，达到花小钱办大事的效果。在此基础上，选出1-2家单位展开下一步的规划设计工作，可以在原先的立意基础上深入发展，形成一个基本确定的方案，供甲方进行选择。这种方式，容易发挥设计单位的积极性和设计空间，推出优秀作品。在策划阶段和市场调查阶段，拟采取指定单位的方式进行策划和调查，尤其邀请本地的公司更适合一些。在后期单体施工图设计阶段，尽可能选择当地设计单位进行设计，一方面设计费用相对便宜，设计单位熟悉当地的地质环境、规章制度及生活习惯，另一方面与当地相关单位沟通交流更直接，效率更高，更容易实现甲方的设计意图。同时需要注意到是，每一个项目设计成果都是由单个设计人员来完成的，特别是项目负责人、主创设计师等关键性人物的水平直接决定了项目设计成果的质量。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆所以，无论什么阶段，建设单位对设计团队中的关键人员的水平、资质、能力都应有所要求。
四、设计管理中的进度控制
对于房地产企业来讲，时间是保证企业获得利润的一个重要因素，一方面土地成本及建设成本积压，产生较大的资金成本；另一方面项目的开发周期越长，项目需要面临的不确定因素就更多，如市场行情以及政策出现变化等，这些都使得房地产开发商希望加快建设进度，提高周转速度，而设计进度是项目进度管理的关键一环。加强设计阶段的进度管理可以从以下两方面着手。
1、制定合理的设计计划
结合项目的总体开发要求制定合理的设计计划，如根据项目的计划开盘时间和开工时间确定设计成果的完成时间。设计计划要综合考虑设计方案调整、设计成果报批等诸多不确定因素，并考虑必要的设计周期来确定。通过合理的设计计划，来指导设计各个阶段的工作安排；在过程中发现进度出现偏差时，应采取必要的措施进行纠偏。
2、增加设计阶段不同分项设计的穿插
设计过程中涉及到的专业较多，加大不同工种设计穿插的力度，一方面可以缩短设计周期；另一方面可以在过程中加强不同专业之间的沟通，避免设计方案的反复。比如总图设计过程中，景观设计可以同步开展；又如户型设计过程中，装修平面布置可以同步进行。
五、设计管理中的成本管理
成本是房地产开发的生命线，决定了一个项目能否盈利。在项目开发过程中，往往有一个误区，即对施工建设过程中的成本管理高度重视，而对设计过程中的成本管理重视程度不够。事实上，项目的成本有约80%是在设计阶段确定的，项目的规划方案、结构形式、技术选型等诸多对成本有重要影响的因素均在设计阶段确定。设计阶段的成本管理重点应做好以下工作：
（1）加强设计方案成本对比，择优选用。设计方案需要充分理解项目的规划设计条件，在规划条件允许的范围内，选择能够符合项目定位，成本最优的产品。
（2）加强技术选型论证。对一些涉及成本、安全、品质等方面的重大技术问题，应通过技术选型论证的方式进行专题研究，必要时可邀请专家参与。
（3）加强设计成果质量管理，避免返工。避免返工就是节约成本，因此加强图纸设计质量，避免错、漏、碰、缺等问题，减少施工过程中的浪费和返工，也是降低成本的重要措施。
（4）推行限额设计，采用设计合同措施严格控制造价。
（5）通过优化设计降低工程造价。
（6）加强图纸审查.提高设计文件的质量是控制工程造价的有力保证。
（7）采用设计合同措施严格控制造价。
（8）对设计变更的控制和管理。设计变更可能产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合业主的要求，也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超出。严格控制设计变更的发生主要是坚持是会审制度，由各个设计输入部门对设计变更进行会审，即“先研讨再测算最后决策”的控制原则，简单说来，先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更。
六、结语
通过设计管理提高经济效益。在房地产项目开发成本的构成费用中，地价、市政配套费用、税费、财务费用等的成本主要受外部约束和影响，开发商对其可控能力偏弱。但对建造成本的控制能力则相对较强，开发商完全可以通过内部管理来降低工程造价，它是降低项目开发成本的重要途径。
做好项目设计管理，不仅是保证项目正常开展的必要条件，也是房地产开发企业提升核心竞争力的必经之路。在保障房地产开发项目设计管理走向成功起到尤为关键的作用.
参考文献：
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论文作者:肖贵珍
论文发表刊物:《基层建设》2019年第17期
论文发表时间:2019/9/9
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