摘要：在房地产开发过程中，建筑设计是项目建设前的重要策划活动，对房地产开发的经济效益有决定性作用。由于国家的调控和房地产内部愈发激烈的竞争，对住宅建筑设计的效益优化更是有很高的要求。本文将针对住宅建筑设计的实际情况，对效益优化下的设计策略进行分析，并探讨实践意义。
关键词：建筑设计；房地产开发效益；优化策略；建筑策划
一、建筑设计的内容
（一）前期建筑策划
前期建筑策划是指设计师根据项目所在地对建筑设计的相关要求，了解当地房地产市场，结合市场策划和投资策划，从整体上对某个房地产项目进行设计定位，是项目与当地市场需求相吻合，并使设计具有可行性和经济性的过程。
（二）方案设计
方案设计是指根据政府部门对规划设计条件和项目立项是的经济技术指标的规定，进行项目总体的论证。方案设计是建筑设计中的重要环节，对设计者的知识储备和专业能力有较高的要求。方案设计完成后，需要经过相关部门的审核，审核通过后才能进入建筑设计的下一阶段。因为方案设计会影响建筑设计的后两个阶段，所以在住宅建筑设计中是最重要的步骤。
（三）初步设计
初步设计是指以方案设计为基础，对设计标准、基础形式、结构形式和各专业的设计方案进行完善的过程。初步设计的过程中要完成设计图纸、设计说明书、需要的材料和设备、工程概算书等文件的制定。一般情况下，技术简单的小型建筑工程可以将初步设计这个环节省略，以达到缩短建筑设计周期的目的。
（四）施工图设计
施工图是建筑工程建设过程中必不可少的指导性图纸，施工图设计就是要根据实际情况将建筑各个组成部分的大小、位置以及施工方法进行确定，然后通过图画与文字的结合形式表达在设计图上。施工图关系到建筑施工过程中的质量和安全问题，所以施工图的设计对设计者的要求也比较高。
二、影响住宅建筑开发效益的因素
（一）政府的管控
近年来，房地产市场价格不断上涨且上涨的幅度较大，政府出于对泡沫经济的担忧，出台了一系列的房地产管控政策，从宏观上对房地产进行调控。这主要是因为在住房价格不受控制的情况下，社会大众的各种不同需求的住房要求将很难得到满足，最终会使房地产市场影响到国民经济的正常发展。所以政府对房地产行业的管控是一种必然，因为其关系到社会大众的根本利益。
（二）购房者的要求不断提升
随着社会经济的快速发展，人们的生活水平不断提高，这就导致人们对住房的要求越来越高。在现代社会，单纯的居住功能已不能满足人们对住房的品质要求。但是，由于受到国家政策的管控，开发商在达到人们对住宅的要求后，将很难从项目中获取利益。而不满足人们的要求有会使住宅的销售出现问题，造成更大的经济损失。所以住宅建筑开发的重点转移到了满足人们的要求上，导致开发效益降低。
（三）房地产开发利润空间变小
随着社会的不断进步，各种建筑材料的价格越来越高，土地的价格更是成本增长。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆随着我国城市化进程的推进，城市建设中的土地资源也越来越少，土地的价格随之不断上涨。同时，随着经济的不断发展，建筑工人的工资也不断上涨，建筑施工过程中需要支付大量的人工费用。经济的发展还会导致建筑材料的价格上涨，这也使建筑开发的成本上升。
三、效益优化下的住宅建筑设计策略及实践
（一）效益优化下的前期策划
在房地长前期建筑策划中，主要应注意项目的功能定位策划和营销定位策划两个方面。功能定位策划是要根据建筑项目的实际情况与市场受众的基本情况，对建筑的基本功能进行定位分析。在建筑的功能满足当地市场需求的条件下，人们对项目的满意度会很高，项目的销售工作将很容易开展。在这种情况下，即是房价相对较高也会有足够的消费者选择进行消费，开发商的开发效益将能得到保障。
另外，营销定位策划也是前期策划中的重要环节。开发商需要根据所在地区的实际情况，对适合建筑的人们进行统计，根据收集到的具体数据有针对性地进行营销定位。只要找准了营销的对象，销售工作将很容易开展。当然，提高房地产开发的效益还有一种最直接的方法，就是在建筑中增加商业面积。因为商铺是最赚钱的房地产类型，只要保证市场需求量足够大，就可以通过增加商业面积来获得更高的效益。
（二）方案设计策略
1、平面设计。在住宅建筑的平面设计中，要根据购房者的需要对房屋的紧凑度进行调整，使每个房间的长和宽能满足功能需要和人体工程学的原理。对于主卧与次卧的面积要有出明显的区别，卧室内的采光条件要好，根据中国人的习惯要尽量将房屋的朝向设计为坐南朝北。
2、立面设计。建筑的立面设计主要是针对建筑物的外形而言的，其需要考虑到建筑的整体功能和建筑的构造及建筑美学。无论是从色彩搭配还是形状的组合，都要力求创新。这样才能让建筑具有独特的风格，满足购房者对建筑的文化品味。
（三）初步设计和施工图设计
对于初步设计，主要需要对两方面引起重视。
1、柱网布置。在满足房屋结构功能的前提下，需要对建筑的柱网进行合理的布置。这就需要设计者在设计过程中减少大跨度梁的布置，节约水利和钢材的使用量。
2、基础选型。基础形式是由建筑所在地的地质条件决定的，而不同形式的基础形式造价也不一样。这就需要设计者在初步设计过程中根据实际情况，对地基的形式进行合理的选择，在保证房屋建设安全的前提下节约成本。
对于施工图的设计，可以节约成本的地方有很多。要在保证建筑质量的前提下进行成本控制，可以从建筑的组成部分和施工方法上考虑。其中建筑的组成部分可以根据建筑的具体层数进行大小和位置的调整，这样可以使建筑的施工更加方便，节约建设时间。而建筑的施工方式是直接决定施工时间的因素，所以要根据实际情况选择施工时间最短的方法，以达到优化效益的目的。
四、总结
房地产行业一直是我国经济效益较高的行业之一，但近几年国家的宏观调控使房地产行业的经济效益下降幅度较大，这对房地产的正常发展造成一定的影响。要使房地产的效益更大就必须从建筑的设计上下功夫，在满足建筑质量的同时优化设计，从而提高经济效益。
参考文献：
[1]宋敏.基于效益优化的住宅建筑设计策略与实践[D].中南大学，2013.
[2]王蔚.模块化策略在建筑优化设计中的应用研究[D].湖南大学，2013.
论文作者:白银宝
论文发表刊物:《基层建设》2017年第17期
论文发表时间:2017/10/25
标签：建筑论文; 建筑设计论文; 效益论文; 施工图论文; 住宅论文; 方案设计论文; 实际情况论文; 《基层建设》2017年第17期论文;