基于税收优惠政策的房地产企业税收筹划与风险防范
罗文艺
（衡阳市鸿豪房地产开发有限公司，湖南 衡阳 421001）
摘 要： 众所周知，房地产企业耗用资金之巨大、涉及领域之广泛，被称作为“瘦死的骆驼比马大”行业，是各地方纳税大户，也是税务的重点稽查对象。因其税费种类多，成本费用核算较难，所以税收风险较高，可筹划空间大。加强企业成本费用核算管理与税收筹划将成为房地产企业经营管理、经营决策中不可缺少的组成部分，是降低风险、控制成本的关键，而且目前房地产企业的数量越来越多，竞争越来越激烈，大多数企业的规模和发展基本上是差不多的，企业只有通过自身的管理来增收降本，提高企业的市场竞争能力。
关键词： 房地产企业；成本费用；税收筹划
随着我国社会主义市场经济体制发展的不断完善、市场经济竞争日趋激烈，再加上国家不断出台的对房地产企业的宏观调控政策，抑制房价过快上涨，使房地产企业生存在内外艰难的环境中，一定程度上限制了房地产企业的发展。房地产企业为了求持续稳步发展，必须加强对成本费用的归集和分配，在法律允许的范围内，最大限度地减轻企业的税收负担，使企业立于不败之地，做到“理财有道、税得安稳”。
一、房地产企业成本费用核算的内容
1.土地费用、建筑安装工程费用、设备费用
这些成本费用在房地产企业中占大部分，可能会达到80%左右。一般情况下，土地费用的多少是决定房地产开发项目是否可行、是否能达到预期的经济利益的一个重要指标。
2.水、电、煤气、停车场等基础设施及配套设施的支出
这些生活配套设施也是必须的，不可缺少的工程项目。而此类设施的收费没有统一的标准。收费种类繁多，可能会存在收费比较随意的问题，因此，成为房地产企业又一大费用，一般占总成本10%～15%。
3.管理费用和筹资成本
管理费用是指房地产企业在经营过程中，相关人员（如行政、人事、财务等），为组织生产经营活动而发生的各种费用，包括人员费用、办公费、税金等；筹资成本是指为房地产企业筹集资金而发生的相关费用，一般为借款形成的利息支出。
4.税收成本
项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。例如：增值税、所得税、土地增值税及相关附加税费。
（4）基础设施建设费：是小区外别人建设的城市自来水、燃气、电力、通讯、雨污水管网这些的费用。
二、房地产企业成本费用核算管理概述
疾病的发生和发展存在显著的性别差异，并影响着疾病发病率和存活率。许多癌症，如结肠癌、皮肤癌、头颈癌、食道癌、肺癌和肝癌，男性患病风险和死亡率均高于女性。即使男性的高风险可归因于职业暴露和/或行为原因，如饮食、吸烟和饮酒，在调整这些风险因子后，男性仍有较高的癌症风险。在结肠癌中，女性不仅相对于男性患病风险降低，而且预后也更好。此外，与男性相比，女性对5-氟尿嘧啶化疗具有更高的生存获益。药代动力学在两性中也存在着差异。
1.确定成本核算对象
在进行成本对象的确定上，按照国家税务总局相关规定，针对房地产开发企业及其开发产品的特点，可以参照以下6项具体原则来划分。
（1）可否销售原则。
（2）分类归集原则。
（3）功能区分原则。
（4）定价差异原则。
（6）权益区分原则。
（5）成本差异原则。
从单个城市来看,鲁南地区的泰安、济宁等城市协调度极佳．泰安市自2005年就处于高度协调阶段,波动增长,至2009年进入极度协调阶段．济宁市晚于泰安,至2011年进入极度协调阶段．日照市则在2009年达到一次极度协调阶段,后又回归高度协调．临沂、徐州、连云港、淮安和开封的城镇化与旅游经济发展也呈现出较为协调的状态,2005～2015年都处于高度协调阶段．盐城市除在2012年为中度协调之外,其余年份都处于高度协调阶段．其他各个城市的协调度则相对较低,主要在中度与高度协调之间来回波动,阜阳与蚌埠两市在2005～2015年的前中期都有波动进入低度协调阶段的情况．
2.设立合理的成本核算项目
正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本，这样便于统计信息，为工程的竣工决算提供资料。
3.准确的进行成本费用的归集、分配与结转
（1）土地征用费及拆迁补偿费：是指为了取得土地开发使用权对土地所有者在土地上的投入和收益造成损失的补偿而发生的各种费用，包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物和青苗补偿费及相关税费等。
（2）前期工程费：勘探费、设计费、地形图测绘费、开发项目可行性编制费、开发土地平整、开发土地垃圾清运费、回填土费用、定位放线费、三通一平费等。
从词性看，《北语词表》100词的名词与动词为主，合计占81%；而《鲁迅小说》词表100词中，如表2所示，名、动、代、副、连五类合计占81%。若按照一般语法分类，把时间、方位词和处所词归为名词，那么，《北语词表》100词主要为名词、动词和代词3类，而《鲁迅小说》词表主要是名词、动词、代词、副词和连词5类。
一是随着农业经济的快速发展，骆驼城井灌区水资源显得日益短缺，供需矛盾尤为突出。灌区农业和工业的不断开发，导致地下水开采量逐步上升，地下水超采现象已十分严重，特别是骆驼城滩地下水位下降幅度大，已形成了地下水区域性降落漏斗，漏斗面积超过60 km2，已经加剧了该区域生态环境的恶化。在水资源的开发利用中，不同程度的影响了水资源的科学合理利用，降低了利用效益，加剧了水资源的供需矛盾。
纳税临界点是税法中规定的一定的比例和数额，当销售额或应纳税所得额超过这一比例或数额时，就应该依法纳税或按更高的税率纳税。而纳税人则可以通过纳税临界点来增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前我国房地产企业就是利用这一临界点来筹划土地增值税的。土地增值税采用四级超率累进税率，企业可以根据临界点的税负效应，进行纳税筹划。当增值率达到临界时点，通过适当控制出售价，增加可扣除项目金额，从而享受税收优惠政策。
（6）开发间接费：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
三、基于税收优惠政策的房地产开发企业税收筹划建议
1.利用临界点进行税收筹划
（5）公共配套设施费：开发项目内发生的不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、自行车棚等的公共配套设施支出。
在实践中，学校将课程分为道德、人文、科学、健康、艺术五大学习领域，每一领域又包含基础性、拓展性两类课程。无论是基础性课程，还是拓展性课程，都围绕上面的五个领域落实并强化五种素养。为了提高学生的综合素养，学校还打破学科与学科之间、课内与课外之间、校内与校外之间的壁垒，突破传统课程模式，自主开发了各类综合性课程。目的是通过课程体系的建构、课程方案的落实，实现“为学生的幸福人生奠基”的办学理念。
2.利用投资方式的不同进行税收筹划
房地产开发企业的投资性房地产具有出租以获得租金或入股联营以分得利润两种投资方式。两种投资方式所涉及的税种不同，存在着较大的税收筹划空间。
房地产企业开发成本核算，是指按成本项目归集和分配开发商品房支出的全部费用，计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。
（3）建筑安装工程费：是指建设项目设计范围内的建设场地平整、土石方工程费和主要生产、辅助生产、公用等单项工程中需要安装的工艺、电气、自动控制、运输、供热、制冷等设备及装置安装工程费。
总之，声发射传感器的种类众多，在研究岩石破裂问题时，对于不同的问题结合每种传感器的特点，应针对性地选取合适的传感器。
3.利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业需要大量的资金，如何更好地筹措资金，对企业的运营起着非常重要的作用。从税收这个角度来看，不同的筹资方式企业承担的税收负担是不同的。
4.利用收款方式的不同进行税收筹划
房地产开发企业确认销售收入的时点是房地产的法定所有权转移后--“交房”，但在实际工作中，我们需要采取谨慎原则，在税法规定的原则范围内，客观实际地评估确认收入，对能确定收回的部分确认收入。对估计价款不能收回的，不能确认为收入。由于房地产单位价值比较高，购买方很难一次拿出大额资金购买，这时应采用分期收款方式销售并确认收入。采用分期收款方式，企业不能按售价总额确认收入，并分期分次结转成本，起到节税的作用。
5.利用预提费用的企业所得税前扣除政策
（1）出包工程尚未完工而没有取得全额发票的，在有充分资料证明的前提下，发票不足部分可以预提，但最高不能超过合同总金额的10%。
（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其它专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
房地产开发行业税负较高是一个不争的事实，也是税收征管的重点行业，但是，该行业运营的各个环节中，仍然存在着税收筹划空间。企业应充分利用好税收政策，为企业合理合法的降低税负。
上述遴选的模糊算法在实际运用过程中存在大量的计算过程，出于工作量和计算准确度的考虑，不可能采用手工计算。因此，在实际操作过程中，我们常常借助Matlab和社会科学统计分析软件包（SPSS）等统计分析软件进行相对繁琐的运算，对于相对简单的计算要求，也可以运用办公软件Microsoft Excel进行，此软件使用起来相对便捷。
为把改进成果纳入标准化，须把各种设计资料、图纸整理存档，纳入本单位标准化管理工作中，制定《柱塞总成的操作规程与维护规定》，以文件形式下发到了各班组，并纳入检修规程中。同时重点要做好以下工作：
四、税收风险的防范措施
（1）房地产企业的投资者和管理层必须重视税务风险，完善企业内部管理，时刻保持警惕，针对产生风险的原因，采取有效的预防措施，做到未雨绸缪，别让自己的辛苦劳动毁在一次税务检查上。
（2）建立健全完善的内部监督机制。可以说大部分老板对于税务都是外行，对于财务办税人员说的对与错无法把握，所以需要建立内部复核监督制度，对于办税人员申报纳税、递交的相关税务资料，要经过专业的人员进行分析和复核，以降低税务风险。
如果说《巴黎地图》和《国王威廉三世的肖像画》中的情景反讽是通过使用特定词汇来体现，那么在《养鸡秘诀》中更多的则是靠特定场景的渲染，提到情景反讽，就不得不提到《养鸡秘诀》，整篇故事都是以反讽的口吻将偷鸡描述为一个正经的养鸡秘诀，堂而皇之地分析如何偷鸡是恰到好处的，比如以下这段的描写：
（3）提高管理层人员的财税水平，提高办税人员的风险控制能力。除了财务人员外，管理层人员也应该具备相关的财税知识，要有税务风险的防范意识。而作为财务人员，特别是办税人员，应及时掌握和运用国家的税收法规，经常参加税务部门举办的培训，对公司的经营政策调整提出合理建议，及时回避风险。
（4）提高房地产企业的税收筹划能力，合理、合法地降低企业的税收负担，提高企业的竞争力。不会因为管理不规范而致使企业税收负担加重、增加企业税务风险。使房地产企业能在经济飞速发展的社会中长治久安。
五、结束语
虽然目前国家不断出台对房地产行业调控的新政策，限制了房地产行业的发展，但是一直被称作“瘦死的骆驼比马大”的房地产企业，仍然会是国家的经济增长点，在国家经济增长中发挥着不可忽视的作用。所以，房地产企业在面对行业竞争和国家管控的压力下，要认清形势，密切关注国家法律法规的变化，充分做好税收筹划，以降低企业成本，提高企业管理水平，增加企业经济效益，使企业保持持续稳定发展，为国民经济发展做出贡献，且达到双赢的效果。
参考文献
［1］ 井小婷.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策［J］.企业改革与管理，2018，（17）：153，155.
［2］ 胡艳文.对企业成本管理工作的几点思考［J］.当代经济，2012，（24）：22-23.
［3］ 张穆.房地产开发企业会计核算问题研究［J］.黑龙江科学，2017，（2）：178-179.
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