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摘要：在市场经济的不断发展下，土地评估行业及充满了机遇也面临着巨大的挑战。为有效的促进土地评估行业的发展，必须加强对土地评估的监管，并出台相关的管理政策，才能促进土地评估业的健康发展。但是目前中国的土地评估存在着很多的弊端和不足，本研究将根据这些弊端，浅析对于土地评估的一些看法，希望能对同行有所帮助。
关键词：土地资产；土地评估行业；土地估价师
前言
随着城市化进程的不断推进,土地日渐成为重要的经济要素之一。在土地资产市场化交易过程中,土地评估行业日渐发展、壮大。目前在我国社会经济水平高速发展的过程中，土地评估行业在大环境之中得到了全面的发展，然而土地评估行业该如何生存下去以及发展，依然是需要我们深思和解决的问题。
1.我国土地评估行业的发展现状和发展问题
1.1我国土地评估行业的发展现状
我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。行政划拨范围正在逐步缩小，市场配置范围逐步扩大。土地评估就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善，土地估价行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，地价评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。在土地交易的过程中，土地评估行业应运而生并且日渐壮大。据不完全统计，目前我国在国土资源局备案的评估所就有183家，从业人员有一万多人。这些数字在某种程度上都说明了土地评估行业的市场前景。但是有市场前景不代表这个行业没有问题出现。目前的土地评估弊端最典型的问题代表就是不合理估价现象时有发生，这严重影响了我国房地产行业的健康发展。
1.2我国土地评估行业存在的问题
目前土地评估行业的发展体制上还不能适应市场经济的发展要求。虽然我国目前的评估事务所的数量和执业质量有很大的提高但是行业竞争有待进一步规范。国土资源部早在1999年就发出了《关于土地评估机构与政府部门脱钩的通知》,要求参与市场竞争的土地评估机构在人、财、物等方面与政府主管部门彻底脱钩。土地评估行业在很大程度上存在着人为操作评估价格的现象，从而造成评估行业的公共信誉度很低。就土地评估来讲，选择不同的评估方法以及运用不同技术参数作为评估根据，其产生的评估结果有很大程度的不同。所以，在很多情况下就为人为操纵评估结果提供了机会和条件。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在很多实际的土地评估执业的过程中，有很多评估的机构为了迎合评估对象的要求，而故意选择一些有利于评估对象的方法对土地进行评估，这样就在土地评估中出现了“人情价”的现象，这种评估结果的随意性造成了土地市场价格混乱，失去了土地评估行业应该具备的客观性和公正性，并且极有可能阻碍土地市场的健康和有序的发展。这样做不仅仅对于土地的持有者造成了伤害，也为有关部门制定相关的政策和规定提供了错误的数据支持，这对于整个国家的土地资源正常使用都是非常不利的，这严重影响了我国房地产行业的健康发展。很久之前，为了高效我国取消了对于土地评估结果的确认制度，取而代之的是一种备案，这在某种程度上就是在弱化对于此行业的监管力度。在各个地区虽然设立了土地评估行业相应的机构以及协会，并且行业协会对评估机构以及相应的从业人员制定了规范和原则，但是在实际的操作层面对其的制约是少之又少的，行政手段更是乏善可陈。
2.我国的土地评估行业完善对策及发展分析
2.1我国的土地评估行业完善对策
要制定完善的土地评估行业的制度。国家和政府出台法规，明文规定土地评估行业的相关制度。只有在法律层面上对其进行制约，土地评估行业才能初步走上正轨。要求从业人员必须遵守，按照要求进行评估操作，是土地评估行业进入到健康的发展轨迹。国家要设置土地评估行业的管辖单位。土地评估在评估过程中，如果发现从业人员利用职位之便获得不法利益。管辖单位可以利用职权对其管束，采取针对方法，对于严重的给予法律制裁。要营造良好的信用环境。土地估价行业应建立政府行政监督和行业协会自律分工合作的监督机制。政府加快土地估价行业制度建设，加重企业责任人（委托方）对宗地信息真实性和完整性的责任，从根本上治理估价市场虚假信息需求问题。土地估价师协会作为行业的自律组织，要建立起执业质量的监督网络，及时、动态地掌握全行业的执业情况。继续加强和完善行政监管力度, 充分发挥行政监管对评估机构的约束和规范能力。各级政府相关部门要健全办事机构, 配备相关人员, 切实履行职责。增加对于行业监管力度，努力使土地评估行业行为得到保证。并且，为了阻止土地评估行业进一步失信，必须采取合理措施提高失信行为经济成本，从根本上解决该现状。严格把控土地估价行业入门标准，减少非正规机构的进入。同时，建立行业自律的惩戒体系，加大对影响本行业形象的估价机构和土地估价师的惩戒力度，从而营造公平守信的行业竞争环境。并且，结合行业建立的指标测算方式，在公众的监督下，根据估价机构性质进行相应的信用等级划分。在进行人员选拔时，要严格综合各个应聘人员的综合素质，一旦录取之后，相关的部门要对其进行定期的培训，包括综合素质和业务能力上的培训。严格按照国家和行业规定的收费标准洽谈业务、收取评估费用并开具发票，不恶意提高或降低评估收费，不利用业务之便，向委托人或与估价业务有利害关系的单位、个人索贿、受贿或谋取除委托评估合同约定收费以外的其他费用和利益。
2.2土地评估行业的发展趋势分析
现如今我国的土地评估行业主要是作为了一个中介机构，在进行完成改革
之前，人们主要是将其称之为“土地估价所”，但是在进行完成改革之后，人们习惯于称之为“土地评估有限公司”。对于这种变化而言，不仅仅是在名称上出现了一定的变化，更加说明在职能上面也出现了相应的转变。在进行改革前，其是作为市场的主导者，可以对市场进行有效的管理，对于这种方式来说，主要是一种垄断的形式，并不对市场进行开放。但是在完成改革后，土地评估面向市场，允许其他的中介机构参与进来。面对市场发展的多元化，使竞争的不确定性大大的增加，为了使土地评估行业长久的发展下去，我们必须选择将垄断经营逐步的向市场调节进行转化。进行改变之后，我们可以从市场的发展需要角度出发，对业务的范围进行不断拓展。在发展的过程中我们一定要明确经营的项目，一定要根据市场的需要来设定，而不是根据自己的特长爱好来确定，行业的发展要依托于市场，最终在市场中寻找到合适自己的位置。
3.结语
目前我国城市化发展速度迅猛，土地日渐的成为了重要的经济因素之一，更多的人们开始关注土地。而在土地交易的过程中，土地评估行业应运而生并且日渐壮大。土地估价行业是随着我国社会主义市场经济的逐步发展、土地使用制度改革的逐步深入而形成的，是市场经济的产物。土地估价师为社会提供的服务必须客观、独立、公正，为市场经济真正起到鉴证作用。
参考文献
[1]冯春燕．分析土地评估行业的规范化发展［J］．黑龙江科技信息，2014，12(24):105～108.
[2]杨学亮．浅谈土地估价行业的规范发展［J］．统计与管理，2013，12( 24) : 152～155.
论文作者:康迎春
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年9期
论文发表时间:2019/8/27
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