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摘要：从施工单位转型到房地产单位做造价工作，才能够更加深切的体会和了解对于成本控制的重要性，不再是单一的围绕着中标价进行成本控制，从目标价到成本差异、对比、调整、总结下一次投标分析的过程。房地产的成本控制是一个广度的大体量工程，如何更好的掌握房地产成本并进行很好的成本控制达到最优化的收益，是需要不断的积累学习过程。
房地产项目成本控制，重点在于清楚房地产成本的构成，成本控制目标的确立，成本控制的实施三点。
关键词：房地产、成本、控制
一、房地产成本的构成
1、土地费用：一般占成本的12%-34%，包括土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。
2、开发前期费用：占成本6%-16%，包括项目开发前期调研、项目策划、方案落实、可行性研究、环境评估、地震安评、建设规划、施工图纸设计、地质勘查、定位放线、图纸审查、防雷装置设计审核、消防审核、工程监理、工程监督、人防建设、建设工程招标代理、土地证、施工许可证、以及现场的三通一平等费用。
3、建筑安装费用：占30%-55%，含建筑工程费、设备购置费及安装工程费。
4、开发间接费用：占3.7%-11%，包括办公费、工资福利、销售代理费、广告费、项目推广费（占总销售额的1.5%-3%）、开盘庆典、银行按揭以及面积测绘等等。
5、基础设施配套费用：占30%-55%，主要是基础设施，有小区的供水、供电、暖（热力）、气（天然气）、通讯（网络宽带、电话、有限电视）、小区道路及雨污排水、园林景观绿化等。
6、不可预见费用1.6%-3.8%（材料涨价、政府宏观政策调整、银行贷款利率的调整，人工工资大幅度涨幅）。
7、规费、税费5.8%-11%。
以上成本构成要素可知，成本控制的重点在于建筑安装工程费、基础设施费这两项内容中，确定后也就基本确定了造价。
二、成本控制目标的确立
项目开发前期调研、策划及方案的落实过程中，可行性研究确立的数据是整个成本控制的标尺，初步设计对项目整体的成本进行评估，确定初设概算成本，就开启了成本控制，分为两部分目标的确立，可控部分和不可控部分。
1、可控部分主要是建筑安装工程费、基础设施费，重点环节也就在于设计阶段成本控制目标的确定。依据总的成本目标，对其实行限额设计，依据类似项目造价进一步细化各项设计参数，确保工程质量、品质、安全前提下，尽可能确定有关技术经济指标参数，例如对钢筋、砼等比重较大的限定上限平方含量，节点设计进行对比优化改进，做好施工图限额设计成本关。
充分进行建材市场调研，了解有关新工艺、新材料、积累广泛的市场信息，厂家单位，以存分协助设计部门进行设计、选样、封样，并尽可能实现有关材料的替代、有关施工方案的替代，降低工程成本。
施工图设计过程中，合理安排好设计与造价人员的衔接工作，预算出来后与目标成本进行比较，对于超出成本目标的方案，应进行讨论，寻求降低造价的可能。并在设计完成后对实际的指标进行综合评定，把成本控制目标确定在合理区间。
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2、不可控部分，是相对而言的，并不是完全不可控，在成本构成要素中，可控之外的费用被归类到不可控部分，例如税金、规费、不可预见费用中的材料涨价等，都是和建设项目主体本身有关联性的，一旦方案落定，图纸设计好就基本随着主体相关数据的变化而变化了。土地费用要在一个预定的目标中进行，前期策划评估时，进行方案的评选，择优确定预计成本。将对预定建设成本造价、投资收益进行分析，销售预定价格应作为起始初设的根本点，在房地产所在地的房产产品市场来作为衡量建设的投资收益，从而设定预定成本，并在最初设计策划阶段便进行初始规划，一切规划设计要符合预计成本的前提下进行。这当中就在工程建设的项目定位、项目投入成本大小、建设周期、等等进行控制。
三、成本控制的实施
1、成本控制关键在于合同管理
合同管理对成本的控制体现在设计、监理、施工、销售等各个方向，重点在主体工程施工的发包过程中，分别针对工程量清单模式和工程预算定额计价模式，在招标环节及合同文本拟定过程中，汇聚各方经验编制严密的招标文件、合同条款，对承包商的制约条款要达到全面周详，对可能发生的情况都要有相关约定，以防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、相互扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，来确保双方的按约履行。并对工程施工界面划分清楚，涉及价款调整的内容明确办法和计价依据，对不可控部分的造价限制在一定范围内。合同签订前，应加强对投标单位的议标过程，解决存在的图纸、技术、工期节点设置等各类含糊不清的问题，避免了将这些问题、矛盾带入合同中而可能导致的后期现场施工纠纷、价款争议事项，同时利用承包商的竞争心态实现报价让利，成本下浮。
2、成本控制在于过程控制
2.1施工过程中的变更控制，对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析，杜绝施工单位增加造价而变更设计，实施签单确认后施工，全面掌握变更动态。另外，在存在多个专业交叉作业的过程中，施工图纸在各专业的对接上处理不准确的话，将产生一些工程变更，加大成本，这就需要提前做好各专业同步会审，把问题化解在施工前。再者，工程若有增减应及时审价，以避免无法核实的情况发生，引起双方不必要的争议。
2.2在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。严格控制材料、设备价格。材料设备费在工程的建安造价中约占70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对一些主要 材料和设备一般采用甲方供应（增值税抵扣可降低成本）或限价的方式。要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货，应货比三家，也可采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，价格会有差异。非甲供材料，可以采取限价的手段进行控制。
2.3合理安排工程的周期，项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期，科学合理地安排建设周期，可以使分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始，经施工过程至竣工移交，成本控制工作要伴随项目的每一个阶段，如在工程准备阶段与总承包单位制定最佳施工方案，合理安排施工顺序，按照设计要求和施工规范施工，使工程成本自始而终处于有效控制之下。
2.4营销成本控制，完成营销成本管理的招标体系，完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。
降低媒体发布广告费用，媒体发布占整个广告费用的很大比重，应采用多元化的发布形式，例如，通过微信朋友圈的扩散，更具有投入低扩散快，且效果显著的优势，对于营销成本的控制也是有效的举措。
3、成本控制工程结算，
工程结算的办理，可采用主体工程结算进行外包，充分发挥造价咨询公司的力量来完成结算，光靠结算是不能控制好成本的，在目标划定、过程控制完成后，结算成本造价基本是一个既定的事实，但需要办理结算对其进行统一的成本复核和清算，对过程控制中出现的问题及形成的结果进行汇总分析，得出最终成本造价，并对成本目标有个闭合的对比分析，对指导今后的前期工作有重要意义。
总之，要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。在整个项目过程中，自始至终树立起成本控制的主轴线，围绕成本的扩大概算到施工图预算到具体的各项工程建设中，清晰明确总目标，细化分目标。
参考文献
[1]刊名：城市开发-房地产项目成本控制要点分析，作者：李强，大连亿达房地产股份有限公司，2010（8）：50-51
论文作者:刘国强
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第31期
论文发表时间:2018/3/29
标签：成本论文; 成本控制论文; 造价论文; 工程论文; 目标论文; 项目论文; 材料论文; 《建筑学研究前沿》2017年第31期论文;