摘要：随着改革开放及国有划拨土地权的入市，特别是企业产权制度改制操作过程中，必然经常涉及到国有划拨土地使用权处置问题势必存在国有划拨土地使用权价格，如何开展对国有划拨土地评估工作，是不容回避和急需解决的实际问题，本文将就国有划拨土地地价评估展开讨论。
关键词：国有划拨土地；地价；构成要素；评估方法
引言
国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发管理成本，正是这些成本构成划拨土地的价值基础，形成了国有划拨土地的评估理论基础和方法。
一、地价构成要寨分析
1、土地取得费
城市中的新增建设用地一般通过征收集体土地或拆迁城市房屋而来。对于征收集体土地的情形，土地取得费为征地费用，即土地使用者向失地农民支付的土地补偿费、安置补助费等；对于拆迁城市房屋的情形，土地取得费为房屋拆迁补偿费用。土地取得费可采用市场比较法，选用合适的拆迁案例进行估算，也可以采用地方政府制定的拆迁补偿标准进行估算，求得区域的平均取得费用。一般情况下，进行城市房屋拆迁时，土地取得费不包括土地开发费用，因此，评估划拨土地使用权时，应将土地开发费设定为这一开发程度下需支付的全部成本。
2、土地开发费
土地开发费包括宗地红线外基础设施的开发费用和宗地红线内土地平整费，即道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地平整等费用。评估时，要注意判断宗地四周的基础设施是否对宗地产生了影响。
另外，土地平整费用与城市拆迁工作特点有关，城市拆迁项目中拟拆除的旧建筑物砖、木头、梁、楼板、钢筋等拆除废料可以出售。在城市拆迁工作中，业主会委托拆除公司承担这些工作，拆除公司会组织有关的队伍进场自行拆除搬走旧建筑物的砖、木头、梁、楼板、钢筋等拆除废料，所以，拆迁实际操作中，土地平整不考虑费用支出。值得注意的是，以土地的取得成本和开发成本计算地价并不意味着个别土地使用者对国有划拨土地的投入越多，地价越高，评估时应以基准日的客观费用为准，即便个别土地使用者一味地增加投入，也不能带来更高的收益，因此，不能在地价中予以反映。
3、利息
在取得和开发土地的各个阶段都需要土地使用者的资金投入，资金经过一段时间的周转会产生增值，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，应将整个开发周期中资金产生的利息和利润计入国有划拨土地使用权的价格。
利息的计算以土地取得费和土地开发费为基础，一般而言，土地取得费的计息期为整个开发周期；土地开发费是在开发过程中均匀投入的，计息期为整个开发周期的一半。
开发周期的确定取决于开发的面积和规模大小，利息率参照评估基准日固定资产一年期贷款年利息率。当开发周期超过1年时，利率为复利；当开发周期不超过1年时，利率为单利。
投资利润应与同行业投资回报相一致。计算时，综合考虑估价对象所在区域土地开发及该行业投资收益实际情况，分析投资风险状况，调查地区房地产开发的平均利润率，从而确定利润率。
5、区位修正系数
区位修正包括对估价对象的区域位置、商服繁华度、道路类型、道路等级、公交状况、地铁状况、环境质量和基础设施条件的修正。可参照基准地价更新成果中的修正系数表进行测算。
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二、国有划拨土地地价评估方法
1、成本逼近法
采用成本逼近法进行评估时应根据估价对象所处区域区别对待。位于城区的土地采用成本逼近法时，应采用拆迁成本，且应采用区域平均拆迁成本，即应采用区域平均现状容积率，并应明确区域住宅用房、营业用房和非营业用房的比例，而非直接采用营业用房的拆迁成本。此外，对于住宅房屋拆迁补偿价格应采用市场比较法进行评估，营业用房拆迁补偿价格可采用收益法进行评估，非营业用房拆迁补偿价格可采用成本法进行评估。区域平均土地取得费应将住宅用房、营业用房和非营业用房的价格加权平均后得出。
2、收益还原法
收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估国有划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。
3、基准地价系数修正法
对于制定和公布了商业划拨用地基准地价成果的地区，可直接以商业划拨用地的基准地价为基础，参照相应的基准地价修正表，确定合理的修正系数，从而测算出国有划拨土地使用权价格。基本公式为：
国有划拨土地使用权价格=[国有划拨用地基准地价x期日修正系数x（1+综合修正系数）、临街深度修正系数x临街宽度修正系数x容积率修正系数x其他因素修正系数士开发水平差异修正]x年期修正系数x用途修正系数。
对于未制定或公布了商业划拨用地基准地价成果的地区，可以商业划拨用地的基准地价为基础，参照相应的基准地价修正表，确定合理的修正系数，测算出估价对象的国有出让土地使用权价格，在此基础上，扣除一定的土地出让金，测算出国有划拨土地使用权价格。基本公式为：国有划拨土地使用权价格=[国有土地基准地价x期日修正系数x（1+综合修正系数）、临街深度修正系数x临街宽度修正系数x容积率修正系数x其他因素修正系数士开发水平差异修正]x年期修正系数x用途修正系数X（1-出让金比例）。
4、剩余法
采用剩余法时，从开发完成后的不动产总价中扣除整个开发项目的成本和房地产企业的合理利润，测算出让土地使用权价格，在此基础上，扣除一定的比例的土地出让金，最终得到的剩余价格即为国有划拨土地的市场价格。基本公式为：
国有划拨土地使用权价格=（开发完成后的不动产总价-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润）x（1-出让金比例）
可采用市场比较法，选取三个类似不动产的交易案例，确定开发完成后的土地总价值或房地产总价值为房地产开发价值；整个开发项目的开发成本可以参照估价基准日国家统计部门公布的各项建材价格、人工费用来确定；房地产企业的合理利润无法从市场中直接获取，属于企业的内部经营秘密，可通过估价对象所在区域其他楼盘的销售情况反算其利润率，根据替代性确定各楼盘的权重，在此基础上进行加权求和，得到该区域房地产开发项目的平均利润率。
结语
评估师在评估时应充分理解各种评估方法的地价内涵，不同的评估方法得到的地价类型是不尽相同的，而且某些类型的地价可能会差异比较大。因此需根据评估目的，选择更接近于评估目的地价类型的评估方法，或者在评估过程中对评估思路以及评估参数做适当调整，已使各种方法评估的评估结果更接近评估目的的地价类型，这样才能得到合理的评估结果。
参考文献：
[1]卫芷言.划拨土地使用权制度之规整[D].上海：华东政法大学，2013.
[2]宋璧君.国有划拨土地的有偿使用制度研究[D].北京：中国社会科学院，2013.
[3]谢丹丹.划拨土地使用权市场化的法律研究.北京大学法学院房地产法研究中心[J].2007.
论文作者:蒋丽琰
论文发表刊物:《基层建设》2016年23期
论文发表时间:2016/12/8
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