摘要：科学进行住宅批量全装修管理是精装修住宅长期稳定发展的关键。随着全装修的大趋势，带来的就是全装修的管理和效益问题，如何做好项目的管理，从而达到更好的效益，是所有装修企业都在探索的问题。个人觉得有团队去制定管理措施，还要有人管理团队去执行、落实，才能有好的效益。
关键词：住宅；全装修；精装修管理；综合效益
1、住宅精装修管理现状
近年来，批量精装修住宅获得了快速的发展。但随着精装修房的一批批施工和交付，出现了一系列的问题。目前，施工过程管控主要还是靠管理人员的经验来管理，人的主觀性比较强，受经验限制比较大，为了进度牺牲质量的情况经常发生。也导致交付周期比较长，消费者满意度下降，投诉增多。为了解决精装修质量问题，很多企业都在探索和改进管理模式，如万科、华润、碧桂园等龙头企业都在探索如何精细化管理，以实现综合效益的提升。
2、住宅精装修中常出现的质量问题分析
在我国建筑行业发展中，住宅精装修模式的历史相对较短，因此在质量管理方面还存在一定的问题，也导致精装修住宅在使用中会出现一些质量病害，比如地面出现不规则凹陷、墙面发生开裂以及屋面漏水等问题，或者装修细节不严谨导致装饰掉漆、位置不正等，管道施工粉刷效果差等等，都是一些细节上的质量问题，其主要原因还是现场质量监管责任落实不到位，施工人员能力素质有限造成的。
3、住宅精装修现场质量管理措施研究
3.1强化施工现场质量管理力度、注重细节管理
控制好施工质量，必须从施工现场着手，制定科学的施工方案，通过对施工现场施工工艺、施工技术、施工材料与设备等的控制，及时将质量隐患予以排除。批量施工前的样板先行就尤为重要，对装饰的效果、装饰元素等予以全面的检验。施工监理人员应发挥自身的重要价值，对施工现场的人员与操作流程等进行全面的督促，并与设计部门进行沟通与交流，对施工过程中所存在的不足与缺陷进行纠正与改善。为保证施工质量，应对装修的施工全面跟踪；对重要的工序与流程进行全面监督与质量控制；对材料采取取样送检方式，制定严格材料检验标准，材料送检不仅要符合国家规范要求，同时也必须与工程建设需求相符，要对工程建设中所需材料的质检报告进行检查，并在材料进场前进行严格的抽样检查，一旦发现存在质量隐患的材料应立刻退换，绝不能用到精装修工程中去。此外，在装修施工系统中存在着很多隐蔽性的工程，监理人员必须给予高度的认识。各个专项施工重点也是精装修住宅工程质量控制的关键所在，要求对以下一些专项的施工重点做出控制：其一要做好吊顶工程检查。做好吊顶工程饰面材料的合理选择，保证吊杆、龙骨的材质、规格和整体装修素材相匹配，核实各设备的安装间距准确性，避免連接方式错误；其二要做好防火安全监察，确定装修材料的防火安全等级符合施工要求，例如对木龙骨、木饰面板和塑料饰面板的选择；其三要保证在厨房、卫生间等位置要按规范做好防水层的正确敷设，以及48h的避水试验对窗台、转角等易渗漏区域，必须严格按照防水施工要求来进行操作；其四要针对墙面涂饰项目做好无污染检测工作，施工中必须选择绿色的涂料，根据设计要求进行品种以及型号的选择，保证涂饰材料与室内装饰需求相符，对于一些水性涂料需要在适合的外部环境因素下进行，施工中要确保操作的均匀性，防治漏涂涂料问题的出现。
3.2对施工人员的技能以及质量管理理念进行培训
精装修团队不比业主自己搭的草台班子，必须要求专业的技术能力以及质量管理制度与理念，施工前要根据施工工序要求对各环节施工人员进行严格的技术培训以及施工要求交底，保证施工中作业人员操作的科学性，同时在施工工作开展前必须对质量监管理念进行强化，保证精装修施工各环节操作人员都能够依照质量管理制度要求形式，承担起自身的质量控制责任，保证住宅精装修施工质量。
3.3对精装修项目的各环节进行严格的质量验收操作
住宅精装修施工的各个环节之间存在交叉、协调的关系，要保证各工序完成时都能够符合质量监管标准就应该做好各工序的自检与互检，保证施工中各步骤的质量才能为精装修项目质量提升提供保证，由于精装修中有很多隐蔽项目或者管道施工等质量要求较高的项目，在施工过程中强化质量检测的力度能够更好地确保现场质量管理的效果。
3.4在施工中以及完工后做好成品保护
精装修施工中有很多环节涉及涂料、石膏等容易发生形状、性质变化的材料，在施工中需要做好成品保养，根据施工与涂料的性质进行温度控制，以提升各种材料在施工中的质量，确保施工过程中住宅装修的效果。
4、科学、有效地批量管理住宅精装修项目
4.1 图纸标准化
根据装配式施工的要求，图纸按照标准化进行设计，力求能在工厂加工的材料绝不在现场加工，增加材料精度，降低材料损耗，提高施工效率，缩短工期。
将土建、机电、消防、空调、燃气等图纸融合，利用现场实测实量数据和BIM进行建模模拟施工过程，优化施工图纸，尽可能的贴合实际施工需要，减少因各专业相互碰撞导致的破坏或返工，减少施工过程中的设计变更。然后再组织专业人士根据装配式施工的要求进行图纸的优化、细化及排版，以求精确指导施工。
4.2 材料加工工厂化
现在国家在大力提倡装配式施工，通过标准化的图纸实现建筑构配件工厂化生产，施工现场安装，提高效率，缩短施工周期。
①统一控制尺寸规格。在开始施工前，要组织专业人员进行引点放线，以便检查和控制构件结构、抹灰、砌筑、装饰定位误差在标准范围以内。②集中设置加工区。在施工现场，集中设置加工区，并在该区域科学地配置机械、石膏板、龙骨、瓷砖、木工板等设施和材料，并将加工图悬挂在加工场地。
专门安排专职人员负责集中加工材料，完成加工后，再按规格进行包装，然后将其运到施工现场。
此外，还应将排砖（版）图悬挂在施工现场，并在现场基面，进行安装控制线的弹设。
4.3 现场管理可视化
在精装修施工现场，可视化管理工序、进度和品质，认真设置过程控制表格，包括《进度可视化表》、《质量可视化表》、《质量档案》和《加工可视化图集》，并将其张贴在施工现场，实测实量数据直接上墙。
①可视化进度表。各单位项目部张贴项目可视化进度表，每天更新项目实际进展情况，进行动态管理。比如材料下单、到场情况，现场各专业施工进度情况，出现问题整改进展等。②质量可视化表。此表张贴在各入户门位置，供业主、监理、精装总包等单位相互检查、监督之用。主要记录自检、相互检及专检出来的问题及整改情况。③质量档案。通过《每户质量档案》记录整个精装修过程的检验情况。根据下发的《实量实测》中的附表《每户质量档案》，进行整理后，将其归档。在质量档案中的内容：验收设备与材料：全面记录进场设备与材料的品质；验收基础面：详细记录工作面的土建标准；检验精装修过程质量：全面记录整个精装修过程的隐蔽工程与关键工程点的品质；竣工验收精装修：详细记录交付客户的最终产品品质。④加工可视化图集。供精装总包的班组、监理、项目部使用；明细每个集中加工工序，指引设备与包装要求、安装、加工与运输方法、成品保护；在现场安装区和加工区张贴。
4.4 施工现场整洁化
现场的整洁情况会对施工工人的心情产生直接影响。在整洁的环境中施工，作业人员会保持心情舒畅，因而施工时他们也会更出力和更认真。所以，采取了下述措施来整洁化施工现场，每天收工及时清理好现场，并制定奖罚制度，分好小组，各组轮流督促。
5、分析综合效益
通过实行精装修四化管理，包括图纸标准化深度、材料加工工厂化、现场管理可视化与施工现场整洁化，明显提高了项目的综合效益。在测算项目以后，立足工期、成本、质量这3个维度，展现了对精装修实施上述四化管理后，所获得的具体收益（具体见表1的典例分析）。研究发现不仅缩短了工期，而且还节省了成本、确保了质量。所以，在目前快速发展商品房住宅批量精装修的过程中，项目中所有的管理人员都应与时俱进，学习、应用并发展上述的精装修四化管理。
表1 某项目的综合效益表
6、发展趋势
国家已经在土建领域推广使用BIM建模，也将成为未来行业发展的趋势，BIM建模的运用能提高管理效率，减少返工和材料浪费和检查设计是否符合施工要求，减少设计变更，在前期将问题解决，缩短工期。在科技日新月异的时代背景下，行业发展必然围绕科技进行管理、设计和销售和创新，拥抱科技才能拥有未来，如AI智能家居、AR全景看房、大数据的分析管理以及3D打印技术的应用势必将融入装修行业的发展中来。虽然短期内需要投入一定的资源去开发，但是长期来看是行业发展的必然趋势。现在某些企业已经运用手机APP进行施工管理，实现“移动式”管理。
另外，现在建筑行业装配式发展迅速，在新式的工艺、材料、技术日新月异的更迭发展之下，装饰工程与之对应的施工技术也要推陈出新，例如在铝模免抹灰施工体系下，如何在混凝土墙面上直接做腻子、防水、瓷砖粘贴工程，如何能够避免空鼓问题，也是装饰工程需要讨论的。再例如在轻质隔墙板体系上如何避免墙体开裂问题，装配式PC构件下的批量装饰工程将会是往后一段时间装饰行业需要面对的大课题。
7、结束语
总之，由于装修品质的保证离不开管理，所以，很有必要加强精装修管理。住宅建设企业为了提高工程利润与综合效益，则应优化和改进批量全装修管理方法，尽快实现信息化管理，以加强成本管控，进而增强竞争实力，获得可持续发展。
参考文献：
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[3] 张建明.浅谈房地产住宅批量精装修项目管理[J].中国新技术新产品，2017，（21）：108-109.
论文作者:钟放生
论文发表刊物:《基层建设》2019年第8期
论文发表时间:2019/6/19
标签：精装修论文; 质量论文; 材料论文; 住宅论文; 施工现场论文; 批量论文; 项目论文; 《基层建设》2019年第8期论文;