王江
天津市红桥区房地产管理局 天津市 300121
摘要：近年来，我国房地产事业发展迅速，在城镇之中开工的建筑项目与以往相比大幅增加。而土地使用制度的改革，使人们对房产权属方面的观念不断增强，许多民众因此对房产面积测绘的精度要求也越来越高。此外，政府有关部门也加强了房产测绘方面的管理，制定了相应的房产测绘规定，这些规定的出台有力地保证了房产测绘在正常的轨道上发展。
关键词：房产测绘；相关问题；分析
从进入21世纪之后，我们可以明显的发现我国城市化进程的加快，随之而来的就是涌进城市的人口数量开始加多，原本的城市住房与工作场地己经远远不能满足人们日益增长的需求，然而就是这种状况造就了房地产行业的飞速发展，由于供求不平衡，导致房价上涨，人们对房屋所有权的掌握意识也越来越得到增强，在买房时，很看重房子面积的测量与测绘的准确度，国家针对这种情况，也陆续出台了很多对房产测量与测绘方面的各种规章制度，给房产测绘提供更好的依据，国家有关政策也逐渐的得到了加强，同时还要对房产提出更多更明确的要求，以便提供给公众们一个公平的服务平台。
一、房屋测绘的必要性
1.推进城市规划建设。在城市建设中，城市对于房屋建筑的规划建设能够充分反映出该城市居民的精神文明程度以及物质生活水平。在对城市进行规划与建设之前，需要详细掌握房屋建筑的具体数量、用途、分布以及结构等相关信息。在进行房屋建筑测绘时，需要对收集到的信息进行系统的分类、整理与统计，这样测绘结果就能够形成完备、直接的数据资料，这些资料最终会服务于城市的建设规划、绿化功能、环境保护以及市政工程等。
2.为加强房地产管理提供必要的信息。在进行房屋测绘时，首先是依据城镇具体的几何形态构建起完整的平面控制网，然后把房地产的分幅平面图与基础图纸绘制成与实际情况相符的坐标系统。而房地产的相关管理部门则需要对房屋的具体数量与使用情况、地域分布情况进行管理，这说明在房地产管理工作中，房屋测绘能够为其提供非常珍贵的第一手资料。此外，在房地产的所有单位图纸中，分幅平面图并非最小，通过更进一步的细节测量与优化，可以绘制出详细的房地产分户平面图以及分层平面图。这样，就可以直观全面地掌握各处房地产的具体使用情况，从而为房地产相关管理部门作出决策提供宝贵的依据。此外，还可以为房地产相关登记部门提供有关房屋的各项信息，如房屋的实际建筑面积、位置等等。
二、当前房屋测绘中存在的常见性问题
1.鉴定仪器及棱镜常数问题。
对于房屋测绘工作提出严格的质量要求有着非常重要的现实意义，因此，房地产相关部门需要建立起一整套完备的房屋测绘管理系统。但是当前房屋测绘工作中所采用的系统并不符合相关标准，虽然在具体执行方法上较为快捷与简便，但是在处理相关问题方面缺少行之有效的方法。而且在测量部分房屋时，常常需要借助于经国家测绘相关管理部门鉴定通过的仪器进行房屋测绘，例如全站仪就需要同时用到测定测距仪的加常数和乘常数，单独使用其中任何一个数值都是不行的。此外，在房屋测量的具体测试图纸当中，由于所使用仪器之间的间距比较小，所以常常会将仪器的乘常数忽略掉，但是在测定测距仪中，乘常数是一种非常重要的测量参数，如果忽略掉会严重影响后期的房屋测绘工作。此外，如果仪器常数不存在误差项，或者测度非常准确的情况下，则需要将常数设置为零，这样做是为了确保接下来的房屋测量工作的方便以及数值的准确。
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2.偏心测量问题。
技术人员在进行房屋数据测量时，通常会把棱镜后背位置朝向仪器，但是在部分情况下不能进行这种处理，原因在于棱镜本身有着一定体积，如果将棱镜后背朝向仪器，很容易造成棱镜中心所测量出的数据并不是真正房屋焦点位置的数据，而是离焦点较近位置的数据。这种情况下需要通过角度偏心观测值来矫正结果，以使之更为精确与客观。
3.阳台面积测量中的问题。
对有柱走廊面积的测算，国家有明确的规定与要求，即需要根据柱外围实际投影面积进行准确测算，而阳台面积的测量则需要进行更细致的分类测量。在对无柱和有柱进行分类时，需要严格按照以下标准：需要仔细确认在住户门口位置是否有承重墙，通常有柱走廊属于各房间共有，起到支撑全部建筑体的作用；如果有柱走廊的存在是为了支撑某一房屋建筑，那么就需要通过投影面积测度方法进行面积测量。
4楼梯面积计算中问题。
依据近年我国颁布的有关楼梯面积界定的相关规定，属于永久性结构类型的室外楼梯，需要考虑将之加入到每一楼层所覆盖的实际水平投影面积中，然后进行计算，如果是没有顶盖设施的室外楼梯，其进行建筑面积计算时需要取各楼层面积的一半进行计算。但是在实际操作过程中，通常采用的计算方法是在最顶层取一半建筑面积，而其他楼层全部按照原始面积计算。根据规定，在测算楼梯间的具体面积时，需要以实际自然层的面积为基础进行精确计算，但是对楼梯间包含哪些具体内容，国家规定中并没有详细列举出来，这就导致了当前楼梯面积计算中的混乱情况，不但对房地产行业测算工作造成了影响，也引起了很多纠纷
5公摊面积分摊的问题。
在房屋建筑中，住户面积共同拥有的情况无可避免，因此公摊面积分摊是测绘的重要内容之一。普通建筑通常采用平均数算法算出分摊系数，但是对于功能较多或者结构较复杂的建筑体来说，就需要加权。在实际计算中，可能无法准确地测度收益多少，甚至会忽略某些消费者的正当权益。
三、提升房屋测绘质量的对策与建议
1.提升房产测绘市场的规范化水平。分离房地产的监管与测绘，并提升测绘市场准入标准。在管理测绘行业时，需要坚决杜绝测绘行业无序收费与挂靠的恶劣现象，规范管理测绘市场。此外，需要严格考核进入市场中的测绘企业的水准与能力，并提高行业准入标准，通过这些措施使测绘市场走向法制化、标准化与专业化之路。
2建立有效的房产测绘信息平台系统。房产测绘信息平台系统可以统一管理测绘的相关工作，使测绘行业实现自动化建设。此外，还可以通过规范处理测绘行业的具体形式，得到准确、客观的测绘结果。在完善信息平台系统的同时，还需要加强同行业之间的经验交流，以使测绘行业实现全面发展。
3注重新技术的引进与使用。在测绘行业发展过程中，需要积极引进先进的科学技术，以与时代的快速发展相适应，这样不但可以使测绘工作的具体可操作性得到极大改善，还可以在测绘工作中更加全面地发现并解决问题。
4加强测绘工作人员综合素质的培养工作。测绘人员在开展工作时，除了要熟练掌握基本的测绘知识外，还需要具备较强的责任心，在工作过程中严格执行相关制度与标准。针对缺乏专业测绘人员的地区，需要对其进行大力扶持。在测绘人员培养方面，需要定期对上岗人员进行培训与考核，以确保在岗人员能够熟练进行房屋测绘，再就是需要建立起完备的测绘数据库，并将各相关的专业知识添入，通过这种方式整合全行业知识，为培养测绘人创们下坚实的基础。
四、结语
房屋测绘单位需要充分认识到未来测绘行业的巨大发展前景，紧密结合当前市场发展的实际情况，不断制定并完善发展策略，及时发现房屋测绘工作中遇到的问题，并提出行之有效的解决对策，以此来促进我国房地产事业不断发展。
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[4] 邢春霞，王宇慧.房产测绘技术与测绘质量的控制研究[J].科技风，2015，06：196.
论文作者:王江
论文发表刊物:《基层建设》2015年20期供稿
论文发表时间:2016/3/22
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