物业企业财务关系的特殊性分析
赵 楠
（新乡学院 管理学院，河南 新乡 453003）
[摘要] 一般企业的财务关系核心构成包括企业与投资者、企业与债权人两部分，物业企业的财务关系核心包括物业企业与开发商、物业企业与政府。特殊的财务关系必然会影响到物业企业的资金筹集、投资、运营和收益分配等各项财务管理活动。重点对物业企业财务关系的构成进行全面分析，归纳其特殊性所在。
[关键词] 物业公司；财务关系；财务管理
1 财务关系的构成
财务关系是指企业和各相关利益主体之间的经济利益关系，其实质是在界定企业与各利益主体之间的权利与义务。
预防方法：红腿病常在水温、pH变化较大的季节交替时期暴发。红腿病传染性强，被致病菌污染的水体和排泄物，未及时捞出的死蛙均可造成该病的传播。对此，在红腿病暴发高峰期，应加强管理与防疫工作。①蝌蚪在入池前，可使用复合碘（2%有效碘）进行浸泡消毒，避免将致病菌携带入蛙池。②养殖过程中，保持水质清新，及时清除饵料台上残留饵料。特别是在雨后，注重对水体的消毒，可选用适量的漂白粉或生石灰进行全池泼洒。③定期使用三黄散、板黄散等中草药制剂拌料投喂，每个月2次，连用5天，起到保肝护胆、增强疾病抵抗力的作用。
企业与投资者：在企业与投资者的财务关系中，企业的权利是接受投资资金，义务则是赋予投资者所有权、收益分配权等股东权益；投资者的权利则是获得所有权、参与收益分配等股东权益，义务是向企业提供投资资金。
房产测绘工作的技术性较高，具有效率快、质量高等特点，并且房产测绘过程主要依赖于强大的计算机系统，并综合其他科学技术，形成完整的房产动态管理系统，便于管理者对测绘数据进行分类管理。
企业与债权人：在企业与债券人的财务关系中，企业的权利是借入本金，义务则是借款合同到期向债权人归还本金，并按本金使用时间定期支付利息；债权人的权利则是到期收回本金、定期收取利息等债权权益，义务是向企业借出本金。
物业企业财务关系的一般性：物业企业作为一个劳动密集和技术劳务性的服务型行业，缺少可抵押资产，较难从银行等债权方借入资金，致使其经营规模普遍较小，股权结构相对简单。因此，从财务关系角度观察，物业企业与投资方、债权方之间的经济利益关系和其他企业相比没有明显特殊性。除此之外，物业企业也要处理与政府、内部管理者、职工等利益主体的财务关系。
物业企业财务关系的特殊性：在我国，物业企业的发展离不开政府、房地产开发商和业主的影响，形成了多重经济利益相互交织的特殊财务关系，表现在以下几个方面：
2 物业企业财务关系的特殊性
物业企业的经营目标：物业企业全称物业服务企业，是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。物业企业服务于物业的所有人或者使用人，物业的保值与增值是物业企业管理的重要职能之一，在此基础上实现物业企业实现收益的目标。
通过以上对比可以看出，企业与投资者、债权人之间是不同的权利、义务界定，体现了风险与收益正比关系。财务关系直接影响资金筹集、投资、运营和收益分配等各项财务管理活动的效果。例如企业通过银行借款筹集资金，由于定期支付利息，对于银行来说，承担的出资风险小于股东，收取的利息收益往往低于股东收取的分工收益；对于企业来说，降低利息成本会增加收益，也会增加还款风险。
人力资源管理信息化是建筑企业信息化建设的重要组成部分，也是企业管理信息化在企业人力资源管理的具体体现。企业信息化远期目标就是将整个企业人、财、物等各个模块进行整合，通过网络技术实现企业内部信息交流的畅通，达到流程顺畅、统一的目标。
一是物业企业与房地产开发商。物业企业的收入主要指物业费，还包括房屋维修基金等，但由于物业企业与房地产开放商的特殊财务关系，表现在房地产开放商掌握了物业企业的定价权。首先，房地产开发商在售楼阶段向业主承诺物业费收费水平，业主入住后，物业企业很难对物业费重新定价。这说明物业企业主要的收入来源即物业费的定价权没有掌握在物业企业经营方。其次，很多房地产开发商考虑到管理需要、对房产进行保值增值、也使物业管理的收益“肥水不流外人田”，在集团下设物业企业，物业费定价自然而然由开放商制定。近年来，越来越多的物业企业从开发商集团独立出来，成为自负盈亏的经营主体，物业费依然由开发商定价，直接影响到了物业企业的收入水平。
二是物业企业与业主。物业公司与业主之间是被委托与委托的关系，物业公司收取委托服务费，业主缴纳委托服务费。其特殊之处体现为众多业主与物业企业很难达成双方满意的费用水平。业主方面，还停留在传统院落免费管理模式，对物业费天然有抗拒心，对物业服务内容的感知也不清晰，对物业费的收费水平意见相差很大，甚至部分业主有“搭便车”心理，物业企业的协商成本高昂。物业企业方面，新房交付后，前期维护成本较低，后期维护成本逐年上升，而物业费提价阻力较大，房屋维修基金的使用门槛也较高。物业企业与业主之间实质上没有形成良性的市场定价机制，导致彼此之间矛盾重重。
3 物业企业财务关系特殊性对财务管理的影响
通过以上分析可见，投资者作为主要出资方成立物业企业后，企业主要的资金来源是业主按月缴纳的物业费和一次性按房款比例缴纳的房屋维修基金款。物业企业财务关系的特殊性导致了一下结果：物业费最初由开放商在政府指导定价下与业主约定好，后期物业费上涨必须低于政府指导价上限，并经过三分之二以上业主同意；房屋维修基金的使用也必须经过三分之二以上的业主同意，并且使用比例和用途都要符合政府相关规定。物业企业在资金来源和使用中都存在诸多限制，以盈利为财务管理目标，势必影响到物业企业对业主的服务水平和质量。有些物业企业为了补充资金，利用小区公共区域盈利，收广告费、停车费、出售车位等行为，不同程度上侵犯了业主的利益，导致业主更加不满，“搭便车”业主越来越多，物业企业资金循环难上加难。
财务关系影响着企业财务目标的实现，物业企业要想实现持续性盈利，就要处理好与开放商、政府以及业主之间的关系，这是一个系统性问题，需要多方协调，为物业企业营造出良性发展的经营环境，为小区的业主提供优良的生活环境。
【参考文献】
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[2]张桂花．物业企业财务管理存在的突出问题及完善措施探究[J]．时代金融，2018（12）．
[3]王晓峰．物业质量管理存在问题与对策[J]．财经界（学术版），2019（13）
[中图分类号] D412．67
[文献标识码] C
[文章编号] 2096-1995(2019)31-0243-01
作者简介： 赵楠（1981-），女，河南新乡人，硕士，讲师，研究方向：公司财务。
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