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住房分配货币化是指在住房社会再生产过程中，最终消费者以有偿货币方式取得住房。即根据职工工资、工龄、业绩、现行住房状况等以住房补贴、津贴、有价证券的方式来取得住房。其核心就在于将原来住房实物分配转化为货币工资，提高职工工资中的住房消费含量，并让其体现在劳动收入分配之中，还原职工应有的买房或租房的国民收入，最终堵死住房实物福利分配途径，将居民推向市场。
一、启动住宅市场
目前，我国城镇住宅市场一方面潜在需求很大，另一方面有效需求却严重不足。因此，就启动住宅市场来说，有两个实际的问题：
（一）取消福利分房，着眼于现有购房资金的转化，提高居民购房能力
取消福利分房就是要停止新建房和旧房以实物形式分配给职工，同时停止单位公款购买和建设住房。过去，每年国家和单位用于职工住房建设、购买、维修管理、折旧的资金大约有2000多亿元，如果把这笔资金按货币化方案理入职工工资，那将构成住房巨大的有效需求，从而形成未来潜在市场。因此：
1.应选择恰当的时机停止福利分房，终止新房进入旧体制，并在运行过程中，通过新人的新办法，老人老办法的逐步过渡，全面实施新的住房体制。全国各地经济发展水平不同，居民消费承受能力不等，要求各地在1998年下半年起至1999年底的一年半过渡期里，不失时机地出台深化房改的方案。既要避免不顾实际、一哄而起，也要避免久拖不决、等待观望。
2.要处理好不同消费群体的利益。住房分配货币化关系到不同年龄、不同住房条件、不同企业及不同改革时期消费群体的利益。要想使住房分配货币化深入民心，得到更多的支持，各地在制订具体实施方案时应注重公平原则，还应有不同的解决办法和补偿标准。
3.要处理好新旧体制间的衔接。
4.要妥善处理好政府、单位与已住用公房职工的关系，完善财政、工资、金融等配套措施，控制住房价格，提高职工的购房能力，使他们在住房问题上有能力与单位顺利脱钩。
（二）创造条件，推动房改全面上市，促进房地产市场走向成熟
近年来我国房地产特别是住宅市场的发展实践表明，房地产一、二、三级市场的协调发展，可以“三、二、一”为序来推动。即通过盘活三级市场存量，带动二级市场增量销售，并以此作为规范一级市场的基本依据。这样便能在根本上有利于住宅市场的启动，也有助于空置房的消化。
房改房上市，就是当前即可成为现实的深化房改之路，也可称之为可流动的现存住房市场。房改至97年初，全国30亿平方米公有住房，已有10亿平方米的可售面积出售给了个人。但部分已售公房年久失修、面积窄小、结构设计陈旧不合理，物业管理滞后，因此，一些职工进一步改善住房条件的欲望和要求十分强烈，而要从一级市场来直接实现经济条件又有限，便盼望政策允许出售已购公房，再通过以小换大、以差换好、以旧换新的方式来达到目的。同时，在现阶段，以我国多数居民的经济收入，一步到位购买新房困难极大，因此，启动和激活住宅二级市场已势在必行。搞好住宅二级市场要注意解决好以下问题：
1.明确只有取得合法产权证书的已购公有住房才能上市交易。目前，城镇职工购买的公房有的是部分产权，有的是有限产权，有的是居住权而非产权，这很难实现真正意义上的住房交易。根据房地产转化的特点和建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》规定，要进行公房交易，前提是购房者按规定补足房价款，取得产权证书。
2.政府要放宽政策，鼓励存量房交易；同时，应实施税收优惠政策。我国原房改政策规定职工购买公房需住用5年后方可进入市场交易。 要开放住宅二级市场，就应取消已购公房上市这一时限规定，购房者只要取得合法产权证，就应准予其进入市场；对购房者则应取消户口限制。此外，目前我国房产转让有关税费达交易额的10%左右，对加速流通和活跃市场十分不利，对房改房上市有很大制约。因此，要研究有助于扩大住房需求的税费鼓励政策。对凡属职工自住的房屋置换，应免收或减收交易契税；对入市交易的房改房，或实行综合税费制（即买卖双方应纳税（费均不超过5—6%），或免征营业税及其附加（城建税、教育费附加）和土地增值税；对居住满5年的，免征个人所得税等等。
3.购房者必须取得银行的贷款支持。购房者通过房改房上市交易可获得一部分资金，加上家庭储蓄来投入购买新房仍有较大缺额。购房者若能获得贷款利率低于商业性贷款利率的公积金贷款，那么“1+1 +1”的购房资金来源不仅会使居民们想买房，而且买得起房。
4.要拓展存量房交易的流通组织，房屋置换公司、房屋销售公司、房屋买卖咨询服务公司等要建立网络体系，开展便民服务。如鼓励有实力的房地产商成立专业置换公司，开展“你买我的新房，我收购你的房改房。你以旧换新、卖小买大，资金不足，银行来贷款”的业务，使房改房的上市真正进入“有买有卖，能买能卖”的良性循环。
二、实行新房新制度
（一）控制房价
从职工现有购买承受力来看，房价高是难点之一。北京、上海等大城市，房价则占到普通家庭年收入的20倍以上，而国际上通用的合理住宅价格目前一般为居民家庭年收入的3—6倍。控制房价，我认为关键在于政府。
1.在市场经济条件下，政府对商品房价应实行间接的宏观调控
首先，政府及有关部门一般不直接制定或审批商品房的具体价格，而是要通过房地产政策的制订和实施，运用经济手段来影响开发商的市场定价环境，籍以诱导其定价行为。如定期公布房地产价格指数、商品房参考均价、利率、基准地价以及交易规范等，来影响开发商的定价决策行为。并通过制订和实施反暴利、反倾销的法则，来制裁某些开发商扰乱市场秩序的定价行为。
其次，政府应着力于商品房价“源头”主要矛盾的调控。商品房价中的地价、配套费及相关税费、投资利息、建筑安装费等占商品房价格构成的80%左右，它们的水平与政府的土地、财政、金融政策取向和建材市场行情及建筑商回报率息息相关。政府部门应把自己该办的事办好，尽力协调好各部门的利益分割，真正将其承诺取消、归并、降低的有关税费落实到位。
再者，政府应通过直接调控政策性房价来间接影响商品性房价。政府应加大城镇房改力度，制定好“房改房”的出售价格和出租价格。对享受政府优惠政策和有政府投资的经济适用房价格，加强政府限价的直接调控，以此对房地产市场上的商品性房价起一定制约作用，保障社会公共资源的有效配置，兼顾公平，为市场经济的发展提供“减震”机制。
最后，政府在调整住房投资结构，重点发展经济适用住房的时候，也应增加适销对路的商品住房的供给量，使职工有较多机会选择合适的住房，以改善商品住房市场的外在环境。
2.政府要加快加强租金改革
在1997年底，全国公有住房每平方米使用面积平均租金是0.8—1.5元，按房租上限计算，一套建筑面积60平方米的住房年租金是1080元，而同样面积的商品住房售价至少是105960元（按1997年全国住宅平均售价1766元／平方米计算）。若按当时6%的年储蓄利率计算， 年利息为6358元。也就是说，购房比租房每年多支付5278元，这还未加入购房后的物业管理费。此外，公房的租售比价也失之合理，如广州市住房合理租售比价为1∶101，但公房的却高达1∶637。提租进程的缓慢和租售比价的不合理，使职工总认为买房不如租房，影响了他们购房的积极性，对整个房改十分不利。
要实现向新房住房制度转变，在售房的同时必须加快租金改革。当务之急是针对购房职工的实际，研究如何加大提租改革的力度，如何同售房进度协调。
（二）明确住房补贴发放对象，采取切合实际的补贴方式
国务院1998年7月发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革、 加快住房建设的通知》中对住房补贴的发放对象只作了原则上的规定，并无统一的说明。在推行住房分配货币化进程中，顺德、佛山、中山、斗门、广州、山东、上海等地对住房补贴方式进行了大胆探索和实践，从而形成了目前全国各地普遍采取的三种灵活的补贴方式。
一是以江苏为代表的“老人”一次性补贴、“新人”按月补贴方式。此方式有利于灵活处理未达标和无房职工的问题，在做到不过大触动已有住房职工利益的同时，又把新职工纳入了住房货币工资分配。使住房分配制度改革能够平衡推进，逐步实现向住房新体制的全面过渡。
二是贵州省的“存量住房资产再分配”方式。此方式的主要优点是：（1）通过实行存量补贴的方式，在实现增量分配货币化的同时， 也解决了存量分配的货币化问题；（2 ）在实现新的住房分配制度的公平原则的同时，也解决了原有住房分配的公平问题，更好地贯彻了按劳分配原则；（3）新旧住房的租售价格同步提高到微利价， 现有住房资产从单位剥离出去，既促进了租售比价的合理化，也同步实现了新、旧住房的商品化和社会化；（4）现有住房基本上按住房实际价值重新核定，体现了土地级差收益的差别，解决了职工已购公房上市的公平和效率问题；（5）通过统一管理存量住房资产和统一发放存量补贴， 解决了困难企业无法向住房困难职工提供已有工作年限的补偿、发放一次性购房补贴问题，使这部分住房潜力需求较大，改善住房条件愿望迫切的职工可以尽快实现住房需求，符合当前扩大住房消费的要求。
三是湖北省直机关和武汉市主要体现对老职工的补贴方式。其优点是：（1）补贴按职工实际工作年限核定， 总体上减少了一次性购房补贴额，可减轻财政和单位当前的补贴压力；（2 ）避免了需领取一次性补贴的职工因工作年限限制而影响流动等问题，有利于劳动力市场的建立；（3）把更多的职工纳入住房新体制， 缩短了老职工问题的处理时间，有利于住房新体制的尽快形成；（4 ）在财政和单位原有住房资金不变的前提下，可以补贴更多的职工，尤其对住房潜在需求较大的年轻职工，更有利于近期内扩大住房消费，促进经济增长；（5 ）可以一次性地处理无房老职工的补贴问题，避免了当老职工职务发生变动时，需按职务级差补发补贴等操作问题，简化了操作。
以上三种补贴方式各有其特点，江苏补贴方式是一种基础性的较全面的方式，贵州方式和湖北省直机关、武汉市的补贴方式是在江苏方式基础上，对现有住房和老职工的处理方面的更进一步，前者更适合一些土地级差较小的城市推广和学习，后者适合于那些已经确定实行“老人”一次性补贴、“新人”按月补贴的城市。
（三）搞好个人住房抵押贷款
1.实施个人购房抵押贷款的政府贴息政策
住宅既有商品属性，又有福利属性。纵观世界各国的住房政策，没有一个国家实行的是纯粹的住房商品化政策或单一的住房福利政策。因此，简单的提住房货币化，片面强调完全依赖市场解决住房问题显然不妥当。而由政府财政为了广大需要住房的中低收入职工的个人购房抵押贷款提供贴息补助，是政府利用经济手段干预房地产市场的重要措施，它可产生以下效果：
第一，将会吸引消费者的消费热情，极大地刺激住房消费，把城市居民手中的游资，引导到住房消费上来。
第二，将会补充提供贷款金融机构的利息损失，促使个人购房抵押贷款的利率维持在较低水平，从而降低商品房的购置成本，有效提高商品住宅的购买力。
2.探讨灵活多样的抵押贷款方式，并在适当时候予以实践
我国个人住房抵押贷款从操作方面来看，当前采用的是按月偿还，即每月偿还等额贷款利息的单一贷款方式。它非常适用于一生中收入稳定不变的消费者，但却未充分考虑到不同年龄、不同职业消费者的多种需求，故难以满足消费者的购房要求。发达国家完善的抵押贷款机制中，最为灵活的就是贷款方式，非常值得学习借鉴。同时，美国经济学家弗朗科·莫迪利安尼的生命周期理论对探讨我国多样化的抵押贷款方式有极大启示。弗朗科认为，人生分青年、壮年、老年三个阶段。在青年和老年阶段的人“生产”能力较弱，一般是消费超过收入，有负储蓄发生。壮年阶段的人“生产”能力较强，收入较高，有正储蓄，此阶段既可偿还青年阶段的借款，又能为老年阶段储蓄。所以，在进行个人住房抵押贷款时可分别采取以下方式进行：第一，对收入水平暂时较低，但收入增长潜力较大的青年人，可采用渐进抵押贷款方式；第二，对处于创造财富最大期，还款能力较强的壮年人，可采用递减抵押贷款方式；第三，对收入前景渐渐暗淡、还款能力被削弱的步入退休行列的老年人，可以考虑采用分享增值抵押贷款方式。
总之，我国金融机构只有根据房地产资金的运行特殊规律和消费者不同年龄及收入层次的状况，在抵押贷款方式上大胆创新，才能提高消费者购房的积极性，促进房地产市场有效需求的形成。
3.推行个人购房抵押贷款保险业务
个人购房抵押贷款保险主要是针对贷款机构因借款人可能违约而产生损失所提供的保险。在我国，它还处于摸索阶段，美国则有许多成功经验值得一学。美联邦政府规定，凡抵押贷款额超出价格70%以上者，都要购买保险。
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