郓城县自然资源和规划局 山东菏泽 274700
摘要：土地收购储备己经成为政府调控城市土地市场、促进城市土地优化配置和保证国有土地资产保值增值的重要举措。本文立足于我国现有的土地法律法规和土地储备现状，分析了我国土地储备存在的主要问题，着重探讨了我国土地储备的未来发展模式，为土地储备的创新发展提供了新的建设思路。
关键词：城市土地储备；发展模式探析；创新发展
1 土地储备规划策略分析
1.1 明确土地储备规划的战略目标
1.1.1 优化城市公共基础设施，提升城市综合形象
城市基础设施是城市存在和发展的物质基础，是发挥城市效能的核心。发展可持续的城市基础设施建设对城市发展乃至城市化战略的实施都具有重要意义。一方面，城市基础设施建设能够有效地推动经济快速发展，为经济发展奠定物质基础；另一方面，完善的基础设施将有利于推进城市化的落实。因此，土地储备应同步考虑满足城市基础设施建设，并积极探索利用土地储备融资模式来落实基础设施建设的资金来源，有效发挥土地储备的作用。
1.1.2 增加政府财政收入，实现城市资产增值
将土地储备作为辖区内土地运营的重要组成部分，通过对储备地块的用途性质、供应时序等进行合理调整，实现全市土地的资产管理，提升土地利用效益。以城市用地需求预测为依据，在满足城市每年用地需求，特别是保障城市近期发展重点项目落实或重点片区建设的大前提下，充分考虑城市规划优先保障、土地运营收益最大化、土地运营成本最小化、地区发展平衡等影响因素，制定土地运营方案，提升城市土地综合效益。
1.2 土地储备规划思路
土地储备规划制定，包括确定收储地块位置、收储规模、用地性质等均与城市土地储备规划战略发展目标相互结合，并分类型实现对应的服务功能。
2 储备地块运营策略分析
2.1 土地储备运营方案影响因素分析
储备地块的运营策略指储备地块按计划收储后，在综合各方因素的基础上，对已收储地块的出让时间、出让空间等进行安排，以促进土地储备规划目标的实现。制定土地储备运营方案时应从地区发展规划、地块运营收益、地块运营成本、地区发展平衡和外部竞争力五个因素出发，综合考虑。
地区发展规划根据土地规划、城市规划等，明确重点发展区域，明确城市开发的空间时序优先满足辖区内重大发展平台、重点项目、重点设施建设等用的需求
地块运营收益由于存在增值的特性，不同时间出让，地块收益不同，不同空间出让，地块收益不同按时间、空间对全市地块进行排列组合，使地块收益最大化
地块运营成本土地运营成本费用成本较高，绝大部分资金通过银行融资取得，时间越长成本越高尽量缩短收储与出让之间的时间间隔，以便及时归拢资金，降低银行融资幅度
地区发展平衡避免城市内部的发展差距进一步加大，在地块出让的时点和空间上予以合理的安排，适当增加经济落后片区的土地供应和土地开发保证中心城区、中心镇等重点区域发展的同时，根据城乡统筹，适当安排其他片区的土地供应和开发
外部竞争力考虑相同时期内不同城市土地供应对产业和开发投资资金的吸引力，错峰安排土地供应时间重点考虑经济发展水平、区位条件类似的区域的土地供应结构，避免在集中的时间供应类似的地块
2.2 土地储备运营方案综合分析
由于土地的特殊性，土地运营计划不能简单地看成一个经营收益项目，而应该上升成为调控土地市场和保障从化市未来经济可持续发展的一项民生大事，因此单从成本收益的经济角度分析是不够的，只有综合各方面分析方案优劣带来的利害关系才可做出最科学的决策。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆不同土地运营方案的制定是基于不同的出发点的，因此不同的出发点所表现的优势、劣势、机遇、威胁各有所不同，因此对于方案的选定分析，可引入SWOT分析法进行研究分析。
所谓SWOT分析，即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。通过不同方案的优势、劣势、机遇、威胁比较，结合城市发展的需求，从而确定合适的运营方案。
2.3 土地储备运营方案选定
土地是一个城市的最大资产。怎样充分发挥这笔资产效应，利用它来为城市经济建设筹集资金，带动城市经济持续、健康地发展成为土地储备后最重要的问题。因此，基于上制定方案的优劣，必须通过科学的方法分析确定各方案优先权重后综合确定最终的土地运营方案。由于不同方案的是依据基本影响因素的重要性不同而制定的，所以可以通过层次分析法（AnalyticHierarchyProcess简称AHP法）来评价方案是否最合适城市未来发展需要。层次分析法是将决策问题按目标、评价准则直至具体的备投方案的顺序分解为不同的层次结构，然后得用求解判断矩阵特征向量的办法，求得每一层次的各元素对上一层次某元素的优先权重，最后再加权和的方法递阶归并各备择方案对总目标的最终权重，此最终权重最大者即为最优方案。
3 实施建议
3.1 融合“增值城市”的理念推行土地储备运营
“增值城市”是指城市活动中一个全新的概念，其实质是一种“可持续发展”的城市开发思路。“增值城市”的城市发展思路应当以改变城市质量、净化城市生活空间、内涵投入和内涵增长为原则。就经济角度来看，应当是城市产出的增长、交换价值的提高和经济效益的上升以及城市整体经济实力的提高。为了保证从化市的城市竞争力，从化市应结合城市规划发展的思路和“增值城市”的概念，把城市放在市场竞争环境内，通过对城市资产的运作，提高城市社会环境质量，培育特色优势，塑造城市形象，以增强核心竞争力，从而确保自身经济和土地价值的稳定增长，从而在社会经济的大环境上保障土地运营计划的顺利实施。
3.2 探讨国有土地出租等多种形式的经营手段
针对地块可能由于不同特殊原因产生的“机会成本”，从保障土地运营成本最小的角度出发，相关职能部门应该开始探讨和建立短期内无法出让的闲置已开发土地的其他经营处理制度，例如可以对闲置土地进行作为大型展览等用途的临时土地出租，另外也可以对闲置土地加大宣传和招商引资力度，尽可能减少在闲置期间产生的“机会成本”，保障土地运营计划的收益最大化。
3.3 完善产业用地机制，保证产业用地衍生收益
由于土地运营计划中工业用地能衍生一定的收益，而衍生收益的保障在土地具体出让时体现，所以从化市相关职能部门在工业项目选择上要从过去的“饥不择食”向投入产出效益高、社会贡献率大、市场前景好的优质项目转变；在用地政策导向上要由企业申报用地向项目投资控制批地转变。具体要从招商的源头保证，引进占地少、技术含量高、附加值高的产业和企业，依靠科技含量提高土地的投入产出率，变寸土为寸金，实现土地资源的效益最大化。同时要大力提升现有企业用地的集聚度，鼓励企业通过提升产品的科技含量，实现土地使用从粗放型向集约型转变。只有确保土地运营中工业用地使用者的质量，才保障土地运营计划的后续效益最大化。
4 总结
土地收购储备己经成为政府调控城市土地市场、促进城市土地优化配置和保证国有土地资产保值增值的重要举措。本文立足于我国现有的土地法律法规和土地储备现状，分析了我国土地储备存在的主要问题，着重探讨了我国土地储备的未来发展模式，为土地储备的创新发展提供了新的建设思路。
参考文献：
[1]贾志鹏，城市土地储备制度问题与对策研究[M]，天津，天津师范大学，2012（5）
[2]李卫萍，城市土地储备制度与合理储备规模研究[M]，山东农业大学，2011（11）
论文作者:刘建民
论文发表刊物:《防护工程》2019年11期
论文发表时间:2019/9/17
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