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摘要：在现阶段住房租赁市场发展过程中，连锁租赁青年公寓得到了广泛的关注，其主要针对青年群体长期居住的需求而产生的新型建筑模式。这类长租公寓在已有建筑特征的基础上，进行了一定程度的更新转化，具有良好的发展前景。但是由于长租公寓出现时间较短，相关技术应具有一些弊端因此本文在既有建筑改造的基础上，对长租公寓设计要点进行了简单的分析。
关键词：建筑改造；长租公寓设计
一、既有建筑选择
在现阶段住房租赁市场发展过程中，连锁租赁青年公寓得到了广泛的关注，其主要针对青年群体长期居住的需求而产生的新型建筑模式。在既有建筑选择过程中应对既有建筑的地区、位置、类型等方面进行合理选择。首先在地区选择时可优先选择一二线城市，如北京、上海、深圳、杭州、苏州、南京等大型及特大型城市；其次在既有建筑建设位置选择时相关建筑设计人员应明确长租公寓的应用原则，即服务于城市内部经济水平不高的青年群体，而基于这一原则，在进行既有建筑选择时应尽量选择公共交通发达、周边环境优良、配套娱乐设施较充分及水、电等能源供应完备的区域；最后在既有建筑类型选择时应综合考虑建筑安全、建筑规模建筑朝向、建筑设备、建筑层数等因素，尽量选择物业产权明晰、租赁时间在18年以上、光照通风良好、进深在15米以下、规模在3000平方米之间的建筑类型，同时应注意考察相关建筑是否具有建筑防火安全验收合格证明[1]。
为减少改造量，同时也要注意现场的市政消防供水、供电、排污水、废水等相关市政条件，能充分利用现有的市政条件将大大降低其改造成本。结构形式上也要考虑其原有功能与现有功能的荷载要求，要经测算以确保结构的安全稳定性。
二、既有建筑改造建筑设计要点
1、既有建筑改造要求
在既有建筑改造过程中一般会出现改造难度大、交通流线较差混乱的情况。首先交通流线交叉混乱主要是由于在部分既有建筑改造过程中长租公寓与商业空间及其他既有功能的冲突，同时也要考虑到长租公寓人群的基本生活需求及流线布置；上海朗诗寓古北店改造项目中，一楼的功能主要考虑商业及公寓入口大堂。为更好地利用其商业空间，协调公寓入口与商业入口位置，将沿街展示面更大的留给商业，以提升商业价值。这样又带来的另一个问题——如何能更好将公寓入口展示给使用者。在设计中通过扩大入口门头的宽度，以达到设计效果。
再次，根据用户人群对居住环境的舒适性具有较高的要求，应考虑为其提供必须的生活必要空间，如洗衣房、中心厨房、接待区、多功能厅、健身房、晾晒区、垃圾投放处等空间，以满足居住人群的最基本的生活需求。同时随着快递的进一步发展，快递箱已成为现代年轻人的必须生活设施，所以在设计中也应结合流线适当考虑其位置。本方案结合现场围墙增设了照片墙、LOGO墙、绿植墙、企业形象、快递柜等附加功能，以提升整体的用户体验感。
三、既有建筑室内设计要点
1、长租公寓定位
在以往进行长租公寓居住区间设施时大多借鉴CONDO设计模式，即在进行居住单元与外出活动的融合，通过商务交流、养生体验等配套设施的合理配置，为长期租住用户提供更加完善的服务。而在进行基本居住单元设计时需根据用户需求进行起居室、储藏、卫生间等功能区域的合理配置，由于基本居住单元住户对空间独立性要求较高，因此在进行空间配置时需强化功能齐备、质量优良的特点。基于上述需求可采用立体思维为长租用户基本居住单元进行合理设置，立体户型不同于既有建筑类型，其尺度、面宽、进深具有特殊性，大多数建筑面积一般在20平方米左右。
根据其租赁人群，应将长租公寓分为青年公寓、白领公寓、精品公寓、服务式公寓四大产品线。
青年公寓：针对高校新毕业生、考研族、在校生等，以居住产品为基础，整合社区生活圈。
白领公寓：打造行业标杆型的公寓产品，以居住为核心，为注重独立舒适的白领人群，提升服务质感。
精品公寓：能够满足精英白领及其家庭对于居住产品的升级需求。
服务式公寓：高端定位，营造居家氛围，提供专业化精细服务，针对外派中高管及家庭客户。
2、单元户型设计原则
不同于短租酒店设计，其长租公寓尤其特定的居住要求，而我们根据其实用要求，将其分为前区、中区及后区（如下图）。
根据此排布逻辑，我们进行了一些改进，两户中间形成一个内凹走廊，扩大入户体验，避免了笔直走廊的单调性。
3、共享空间设计
对于既有建筑改造后的长租公寓公共空间设置，主要是在符合居住单元使用独立性需求的基础上，为相关居住单元一定的社交活动提供更加舒适的空间，促使长租公寓内部的居住人员产生归属感，公共空间设计主要分为自发公共活动空间、必要公共活动空间两种。其中必要公共活动空间主要包括公共走道、公共洗衣、公共厨房等。在进行必要活动空间设计时可根据长租人群活动特点对内部结构单元进行合理设置，如在公共厨房设施过程中，由于长租公寓以青年群体为主，而青年群体在饮食方面倾向于简餐，针对这种情况可通过隔层设置、分层设施模式，结合适量炊具设施配置，满足长租公寓人员烹饪需要；而在公共洗衣区一般需选择走道尽头处通风光照较优良的区域；在进行公共走道设置时应注意结合趣味、舒适、安全的特点进行楼道空间配置，如在既有建筑为极限面宽户型时可控制楼梯净宽在580m以上，以8个踏步为主，每个踏步均宽在200mm以上。而自发公共活动空间主要包括商业配套、公区活动等类型，如休闲沙发区、门厅、聚会区等，在自发公共活动空间设计时可综合考虑流动动静结合的特点，如以往既有建筑为宿舍建筑时其具有较充分的室外活动区域，可适当进行公共景观的配置，而当以往既有建筑为商业建筑时，因其具有较小的户外活动空间，可适当考虑在顶层、建筑内部进行外部空间设置。而为了提高整体长租公寓的经济效益，可在自发公共活动区域使用频率较低的时间进行外出租赁处理。
共享公区面积配比准则
1）面积配比：依照物业租赁面积的 4% 划分为公区配套服务区。
2）配套共享区功能划分：以物业总面积 6000 ㎡测算，公区总面积 240
4、室内风格设计
一般来说，既有建筑改造后的长租公寓由于居住人群的多样性，其在前期设计过程中具有风格多元化的特点。而为了避免长租公寓基础设备设施过度导致租赁金额超标，可在建筑设计元素确定时加大对以往建筑设计风格的应用，即在以往建筑设计结构风格的基础上，融入新型材料及设计元素。同时为了提高既有建筑设计效率，在设计元素确定前，可综合考察多种数据信息，详细评估现阶段长租公寓使用风格及人群喜好，如现阶段青年群体较倾向于轻日式风格、工业风格等设计风格，针对上述风格类型，可初步确定做旧元素、裸砖墙、水泥、铁艺及布艺、木材等为主要应用材料[3]。结合既有建筑以往设计元素可进行逐步调整配置，若既有建筑内部具有一定面积的公共空间，可利用巴士、集装箱、废旧模型等进行工业社区氛围的营造，同时穿插一些色彩较鲜明的穿孔板装饰物，可明确整体空间结构风格。
本项目设计灵感来源于对未来居住体系的一个大胆的预想，即“共享生活社区”。它是现代年轻人所追求。是现代生活方式的一种再现。而“家”则是自由之精神的最好的场景呈现。通过对既有建筑的改造，表现建筑的美感就让人觉得很想住到这里，打造有生活品质的社区。年轻人喜欢的建筑质感，不复杂，色彩斑斓的，灵活多变、无拘束的。
客房区域设计基于“栖息、归属感”的设计理念，有别于公共区域的热闹和多样性，基于安静及温馨的环境，利用浅色系材料的使用营造小空间色彩体系。设计风格“MUJI”、北欧风格。力求诠释简约而有利用率高的空间体系，通过家具的设计打造空间的多样性和实用性。除去繁华的材料，利用显纹原木，现代风格的家具（带储藏功能床，多功能床头柜，书桌&餐桌），等展现空间，配合人性化的灯光系统，便捷的无线网络系统等现代设施设施提高品质，打造有生活品质的社区。年轻人喜欢的建筑质感，不复杂，色彩斑斓的，灵活多变、无拘束的。
总结：
由于个别既有建筑以往并不具备居住性能，在以往建筑设计时其进深、建筑开间等都与长租公寓设计需求不符，这就造成了在进行青年公寓设计时建筑空间、类型对长租公寓单元空间塑造的困难，而原有空间配置中也无法保证独立的通风、采暖等建筑基础性能，稍有不慎就会造成极大的空间质量影响。因此就上海朗诗寓古北店改造项目的设计过程的分析，提出对既有建筑长租公寓设计要点。
参考文献
[1]张雅楠. 占位长租公寓[J]. 今商圈，2017（10）：16-17.
[2]刘耕. 长租公寓来了[J]. 理财：经论版，2017（12）：6-6.
[3]郑丽纯，王婧. “厂房改公寓”深圳博弈[J]. 财新周刊，2017（12）：82-85.
论文作者:李秀明
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第16期
论文发表时间:2018/10/30
标签：建筑论文; 公寓论文; 空间论文; 青年论文; 风格论文; 单元论文; 以往论文; 《建筑学研究前沿》2018年第16期论文;