李笑言1 高中岭 2
济南万科房地产开发有限公司1
山东建大建筑规划设计研究院2
山东省济南市 250014
摘要:目前我国正在大力发展城市化建设，对于房地产开发来说有着重要的意义。在房产开发项目中。对于项目的前期策划与规划设计的结合有着重要作用。它是开发公司减少运营成本和衔接项目的重要途径。
关键词:房地产；项目开发；前期策划；规划；设计
引言：房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。房地产业是我国国民经济的支柱产业，其发展对整个社会的发展起着至关重要的作用，不仅能改善居民的生活条件，改善投资环境，带动建筑、建材、化工等众多相关产业的发展，同时房地产业的发展直接关系到居民生活质量的高低。
1.房地产开发现状
我国房地产业的投资迅速增加。在房地产快速发展的同时，我们也看到，目前房地产发展过程中，还存在着许多问题。因房地产项目具有投资额大、回收期长、影响因素多等特点，决定了房地产业具有不同于其他行业的高度复杂性和风险性。这就要求房地产企业具备敏锐的眼光去发现和把握投资机会，识别、控制投资风险，要组织管理好投资项目的实施运作。但现实中许多房地产企业对房地产市场并没有真正了解，对房地产项目开发过程不熟悉，从而造成项目市场定位不准、项目选址不当、产品定位失误、规划设计落后、产品的销售不畅、房屋大量空置等严重后果，甚至导致整个项目开发失败，使开发企业处于被动的局面，影响项目的投资回收，造成资源的极大浪费，影响整个城市的经济建设，对城市居民生活造成不良影响，给国家财政带来极大的经济压力，严重影响了国民经济的健康发展
2.房地产开发操作过程分析
房产开发操作包括两个项目，一是风险评估，二是项目计划。在发地产开发项目进行时，开发公司首先要对项目实行过程中的风险做出评估，对可能发生的项目问题提前做出规避和选择。从而在运行成本上做出接受。其次是对于开发项目做出项目计划，开发公司要在项目开发前对与项目做出合理的全面的计划。包括开发计划、建设计划、销售计划等。从而保证项目开发后对于资金回流的保障。在实际开发中给开发公司要选择合所开发项目特点的房地产操作模式，以提高项目开发的效率。
3.建立强有力、高素质的开发团队，提高企业的管理水平
虽然很多房地产开发公司在项目的开发过程中，可能因为项目的具体条件不同，所采用的操作模式有所不同，但从那些取得房地产开发成功的开发企业中，可以看出，他们在项目开发过程中具有一些共同的开发特点。在项目开发过程中，必定通过大量房地产专业人才，经过较长时间、详细的市场调查，充分了解市场，对项目进行准确定位，制定合理的销售策略等一系列的手段，才能保障项目的顺利实施，进而保证了项目的开发成功。要保证房地产项目的成功开发，必须建立一个高素质的开发团队。
4.对房屋市场研究分析
对于房产项目开发来说，市场分析是产品策划的前提和基础。对于开发者来说什么样的市场环境，就要推出什么样的产品。房产开发的市场分析主要包括几点，一是所在城市的人均收入和存款比例。对于房产市场来说，人均收入水平的高低决定了市场的购买力，二是国家政策的引导方向，在房产开发的同时要考虑到银行贷款政策和贷款利率的实际情况。三是随时关注市场买房的具体要求，对于潜在购买者的购买需求要做到尽量满足。四是对于购买环境做到良好的完善。
5.房屋需求量、供应量、区域分布及其特征
拟建小区位于近郊，主要购房者来自于当地的现在居民，目前已建成的住宅项目均以中低档为主，且区域内当前的供应量不足。从这个意义上说新建住宅并不会造成明显的供大于求。当然取得第一手的资料还须进一步调查核实。拟建小区在位置上还有以下特点：
（1）区域内除几年前开发完成的二个住宅小区外，未形成有一定规模、管理正规、配套比较齐全的住宅区，因此笔者所在公司拟开发的小区如能尽快建成，即使在同等竞争条件下也能取得先入为主的效果。
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（2）本小区靠近市中心，位于拟建城市一级干道一侧，该路的建成无论在中期还是短期均会对小区产生利好影响。
（3）本小区的位置缺陷是周围配套较少，特别是本小区不建在名校或设施条件较好的学校附近，对引起购房者的兴趣有一定不良影响。1.2目前市场个案的价位、销售率、成交价位目前该地区已建成住宅销售率在8成以上，商品房价位在
8000~11000元/m2，拟建小区在规划、市场定位、资金运作，经营管理上应该比已建小区做得更好，在价格上可参考周边在售项目。另外，每套住房的售价，按照世界银行的标准，合理的房价应当等于居民家庭年收入的3～6倍，我国多在6～10倍，合理房价的区间应在50～100万之间。考虑到按揭对付款压力的减轻，合理房价的区间可提高到65～120万元为宜。
6.消费者行为及购买意向
目前买房者中，以改善住房条件为目的的占51.94%。换代的占14.75%，基本居住的占13.59%.该市近期对购房者的调查结果，反映了目前我国城镇住房市场的消费现状。目前购房者日渐成熟，购房者对住宅环境和文化品味的要求越来越高。
7.投资可行性、市场机会研究及价格趋势
投资的可行性应包括：市场需求预测和拟建规模、基础设施、工程方案、投资估算和资金筹措等方面，前面已提到一部分，但这里仍有大量工作要做。
8.成本概算及投资利润率
成本的组成：①地价：无论是购买土地还是联合开发都要折合成地价进行分析；②税费：包括行政收费、水电增容费、投资方向调节税、营业税、教育附加费、各项基金等；③投资利息约占5%；④建安费；⑤管理费及广告费。前两项是开发商必须支付的硬性成本；后两项属软性成本由开发商掌握，开发商有效控制成本，利润空间才会增大。本建设项目工程造价方面有些是较难控制的，引起工程造价增加的原因很多，但主要不外乎以下几个因素：
8.1设计漏项、变更和浪费引起了工程超概算，对于房地产开发项目来说，前期设计是就是它的龙头所在。好的设计计划可以起到至关重要的作用。能够较少运用成本，提高建筑水平。规避项目风险等。但是由于设计漏项而出现的预算超支也是长有现象。设计漏项一般表现在几个方面，一是对于工程了解不详细，设计上没有达到工作要求深度。二是设计水平不高三是设计者无法坚持固有原则为利益驱动。四是随便提高设计标准和添加与项目无关的设计项目。
8.2定额费用与当前物价水平脱节，造成概算定额落后于预算定额，引起预算超概算，决算超预算是工程造价增加的普遍原因；
8.2.1工程建设工期的拖长导致工程造价上涨；
8.2.2征地拆迁费用及附加在土地上的各项收费增加，造成建设项目工程造价难以控制；
8.3施工单位多算工程量、高套定额、高估冒算，设备材料以次充好，造成损失浪费，这也是工程造价上涨的又一原因；此外，工程造价难以控制还有投资建设机制、制度上的约束因素和政府有关部门在投资环境等方面的规定等多种因素
义。
结论：
在房地产开发项目中，前期策划与规划设计的结合相当重要，同时对于良好的完成既定项目，也要同时满足几点条件，一是拥有和组建强有力的房地产开发和销售团队。二是对于前期的市场调查和分析要有科学性和合理性。保证对投资项目的决策正确性。三是结合项目实际情况做出合理的项目计划。四是对于产品的质量要严格把关。五是结合项目特点，使用合理的营销团队和营销手段。以上五点对于房地产来开发来说至关重要。房地产开发是大型投资项目，所以对于投资者来说需要考虑仔细。
参考文献:
[1]房地产开发项目的前期成本控制探析[J]. 孙洪坤. 住宅与房地产. 2017(06)
[2]浅谈如何做好房地产开发项目工程质量管理[J]. 李洋. 山西农经. 2017(06)
[3]谈房地产开发项目的成本控制[J]. 刘嘉璐. 山西建筑. 2016(12)
[4]房地产开发企业实施绿色施工的困境及对策[J]. 徐少磊. 门窗. 2016(08)
论文作者:李笑言1 高中岭 2
论文发表刊物:《中国住宅设施》2018年2月下
论文发表时间:2018/11/1
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